Консультация по Германии. Покупка торгового центра с арендаторами

05.02.2013

АНАТОЛИЙ: Здравствуйте! Какие сложности могут возникнуть при покупке торгового центра с арендаторами?
Какова средняя чистая прибыль после уплаты всех затрат?
Спасибо!

Ответы

АНДРЕЙ ДЕНИСОВ (Компания PIK Invest AG) : Доброе время суток,
сложностей может быть много в зависимости от того кто будет управлять объектом (Вы или управляющая компания),насколько крупные арендаторы, какие у них рабочие обороты, как долго работают и т.д.
Основная проблема это определить платежеспособность арендатора, но так как договора обычно заключаются на большой срок то как правило расторжение договора происходит с уведомлением за год или даже больше. У нас были случаи когда к арендаторам заглядывала полиция (игровые автоматы) и через какое то время нам приходилось расторгать с ними договор.
Что касается доходности, то опять же...Вам надо смотреть какие расходы на управляющую компанию (в нашем случае это 4 процента от годовой арендной платы), какой у Вас тип налогообложения (частное лицо или ГмбХ), что включено в расходную часть по объекту а что перекладывается на плечи арендаторов, какие у вас договора заключены (с постоянной арендной платой или с плавающей и процента от прибыли) и т.д. Могу сказать Вам по своему опыту что мы даем покупателю наших объектов примерную доходность от 8 до 15 процентов в год от стоимости объекта (или выше если есть кредит, сумма внесена не полностью за объект и тогда расчет идет на вложенные деньги) в зависимости от степени его участия в "жизни объекта". Есть и такие клиенты которые думают, что сами смогут управлять, но по опыту это практически невозможно.
Разумеется все это до вычета налогов, так как определить налоговую составляющую может только бухгалтер.

С уважением
А,Денисов
Star Finanz AG

Задайте вопрос консультанту

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать