Консультация по Австралии. Аренда квартиры

23.01.2009

ГУЛЬСАРА КУЛИЕВА: Добрый день! Как происходит процесс аренды квартиры в Сиднее? Можно ли впоследствии выкупить снятую квартиру?

Ответы

ЛУКАШОВА ЕЛЕНА (Компания The Green Continent) : Здравствуйте! Весь процесс аренды оговаривается с собственником. Обычно подбирается объект, вносится арендная плата и потом въезд арендатора. Про выкуп надо договариваться с собственником.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : Здравствуйте, Гульсара! Никто из Тенантов=арендаторов и практически никогда не знает имени владельца жилья, а если и знают, то никогда не встречаются и переговоры вести не могут. Всеми вопросами аренды занимается Агентство, управляющее имуществом хозяина. Управление жильем -сложный процесс, который имеет много подводных камней. Процесс Аренды жилья (независимо от города или штата). Агент находит владельца квартиры или последний приходит в агентство и там ведутся переговоры по условиям управления жильем. Весь процесс аренды оговаривается с собственником – но только агентом, а не арендатором. Арендатора пока и духу нет. Агент подписывает договор по управлению недвижимостью за свою комиссию – обычно 5-8% (плюс GST=НДС 10% на эту сумму) от собранной арендной платы.Оговариваются сроки и стоимость услуг по рекламе жилья при сдаче его в аренду, права и обязанности агента и владельца, условия оказания услуг по ремонту и содержанию жилья в порядке, сроки сдачи в аренду, сроки самой аренды и размер арендной платы. В последнем случае хозяин обычно полагается на знание арендного рынка агентами, но может поставить и свои условия. Оговаривается также кто будет платить за коммунальные услуги – за воду, платежи местному совету, оплату Страты - это общее название системы управляющих компаний для зданий с кооп. или частными квартирами или комплексами таун-хаусов и вилл. После подписания договора с хозяином агент проводит осмотр квартиры и делает снимки и заметки по поводу малейших проблем и замечаний по ходу осмотра – что там поломано, испорчено или требует ремонта и где какие пятна или трещины, тп. Составляется Акт осмотра жилья, когда оно пустое и там еще никто не живет. Потом агент начинает свою рекламную кампанию и рекламирует жилье в газетах, на интернете, ставит плакат в окне или на балконе или около дома, у себя на витрине и делает рассылку по своей базе данных (база собирается по спискам посетителей при показах квартиры, по звонкам и обращениям граждан или по личным контактам агента ).
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : После получения нескольких заявок от потенциальных арендаторов агент должен проверить ВСЕ поданные заявки, прозвонить по всем указанным рекомендациям и местам работы, в банки и проверить платежеспособность заявителя- потенциального арендатора. Агент работает в интересах хозяина квартиры и должен обезопасить его от плохих арендаторов заранее, на стадии отбора кандидатов. Потом после составления короткого списка лучших кандидатов, этот список еще раз проверяется по спец.национальной базе данных о плохих арендаторах, которые когда-либо имели или создавали проблемы в прошлом – неплатежами, разгромом в квартирах, шумом, пьянками и тп. Этот «черный список» доступен только лицензир. агентам –риэлторам за небольшую плату. После всех проверок этот короткий список из 2-3 кандидатов передается хозяевам жилья на согласование. Те могут отказать каким то людям и иногда по странным причинам, но дискриминация по любому признаку запрещена законом. Агент обязан довести до кандидатов причины отказа в вежливой форме. Хозяин – барин, и в этом случае агент должен следовать пожеланиям и интересам владельца, если они законны. Если хозяин выдвинул не законные требования, - агент должен объяснить хозяину, что именно незаконно и посоветовать, как надо поступить в таком случае , чтобы обезопасить себя и хозяина от потенциальногьт судебного иска со стороны отверженного кандидата- арендатора. Такие тоже есть иногда. Здесь их называют «тенант фром хелл» - арендатор из ада. Потом кандидаты – арендаторы подписывают договор аренды на срок 26 или 52 недели с последующим автоматическим продлением договора аренды до тех пор, пока одна из сторон не прекратит такой договор с письменным уведомлением управляющего агента и другой стороны. Договор может быть расторгнут хозяином только после окончания первичного срока аренды, когда он продляется автоматически и идет по-месячно, но даже в этом случае требуется уведомление арендатора в письменном виде за 2 месяца,если договор расторгается без объяснения причин, и за 1 месяц - в случае продажи жилья владельцем новому хозяину. Это время дается арендатору, чтобы найти себе другое жилье. Обычно в таком случае - при продаже - агентство предлагает купить это жилье самому арендатору и только после его отказа выставляет жилье на открытый рынок для всех желающих.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : В связи с дефицитом жилья в Австралии, особенно в крупных городах, агенты иногда устраивают аукционы по сдаче жилья в аренду - на одной из инспекций, или собирая заявки от кандидатов с требованием указать, какую арендную плату они готовы платить за это жилье. Разница между первоначальной арендой установленной хозяином и договорной арендой по факту заключения договора может быть очень большой - до 30%. Далее агент сообщает арендатору какие документы надо собрать и какие подписать, сколько денег надо принести на подписание договора аренды – обычно 4 недели арендной платы как залог и эти деньги сдаются в Управление Правительства штата по ведению честного бизнеса – они называются Рентал Бонд, но если квартира или дом сдаются меблированными – Бонд составляет 6 недель арендной платы. Кроме этого арендатор платит еще первую арендную плату как минимум за 2-4 недели вперед. Потом аренда платится либо раз в каждые 2 недели, либо 1 раз в месяц и всегда наперед. Письмо из гос. организации, подтверждающее оплату Бонда направляется и арендатору, и агентству для хозяина с присвоенным учетным номером На эти деньги проценты по вкладу не начисляются, а если и начисляются, то идут в доход государства - на поддержание всей этой системы хранения бондов, всей отчетности и персонала, следящего за расчетами между хозяевами, агентствами и арендаторами. Это дает ощущение защищенности всем участникам сделки, позволяет решать споры по получению компенсации за ущерб, повреждение квартир и неуплату аренды быстро и объективно. Деньги поступают от всех арендаторов на один банковский счет доверительного управления агентства – траст аккаунт - и потом переводятся хозяевам на их банк счета за вычетом 5-8% комиссии агентства и разных комм.платежей, платежей за какой то произведенный ремонт по требованию арендатора и после проверки агентом, если это предусмотрено договором с хозяином. Сверка такого счета доверит.управления производится по закону каждый месяц и отчет должен храниться 7 лет в архиве агентства на случай аудит. проверки Налоговым Управлением или Управлением по ведению честного бизнеса штата (которое кстати и выдает лицензии риэлторам и контролирует их и все прочие лицензируемые профессии типа сантехников, электриков, строителей и тп).
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : После оплаты и подписания договора аренды арендатор получает 1-3 набора ключей, за которые он расписывается и потом заезжает в квартиру. В течение 1 недели он обязан по закону заполнить и вернуть согласованный и подписанный Акт осмотра квартиры , который был составлен агентом до въезда арендатора в квартиру. Копии (иногда и оригиналы) всех договоров и актов передаются хозяину и хранятся в файле агентства. Агентство имеет копии ключей от квартиры на ответственном хранении для доступа и регулярных проверок сосотояния квартиры (раз в 3 месяца) с письменным отчетом для хозяина квартиры и фотографиями каких то проблем, если они есть. При любой поломке арендатор жилья не может и не имеет права сам что либо чинить или делать ремонт в квартире, где живет, тк все работы производятся лиценз.специалистами, нанятыми агентством, и с уведомлением или с согласованием всех расходов с хозяином. Арендатор не имеет права вбить даже гвоздь в стену без разрешения хозяина = агентства. В таком случае потом по выезду агент может предъявить счет арендатору за повреждение стены и вычесть расходы ремонт стены из суммы Бонда. Если арендатор не платит аренду, агентство может подать на него в суд и получить решение суда уплатить все согласно договора. Или принять решение выселить неблагополучного арендатора по решению суда усилиями судебных приставов = шерифов, не агента-риэлтора. При нормальном окончании срока договора арендатор может его продлить и ничего не писать агенту (но на практике конечно поддерживается постоянный контакт и агент знает про намерения арендатора продлить пребывание в квыартире и вобще знает что и как). При выезде арендатор обязан уведомить агента письменно за 1 месяц о разрыве договора и оплатить весь рент до конца своего пребывания в квартире. После выезда и чистки квартиры самим арендатором или профессиональным уборщиком до уровня чистоты до въезда или по требованиям и стандартам агента, арендатор обязан сдать квартиру в том состоянии, как она была до него. Или возместить все расходы по ремонту и уборке из своего кармана и тогда Бонд будет возвращен полностью, или из суммы Бонда и тогда арендатор получит только разницу, если такая останется. Агент не может просто удержать или забрать бонд сам. На это нужны веские основания, согласие и подпись арендатора, что он подтверждает расходы агентства по чистке или ремонту за счет средств Бонда.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : Спец. форма отправляется в гос. организацию Правительства штата, которая хранит бонд, оттуда часть денег идет агентству за расходы по приведению квартиры в порядок и остаток идет арендатору – как и было согласовано. Все расчеты происходят через банк и все стороны получают подтверждение по всем операциям с деньгами бонда. Агентство должно заплатить деньги из бонда по счетам уборщиков или ремонтников и если что то осталось - перевести этот остаток хозяину квартиры и дать ему копии всех счетов и инвойсов вместе с очередным месячным отчетом по аренде до даты выезда арендитора. С этим дело обстоит очень строго. Потом начинается весь процесс поиска новых кандидатов на аренду и все заново. Управление недвижимостью очень кропотливй и трудоемкий процесс и НЕ все риэлторские агентства могут или хотят заниматься этим. Наша компания имеет опыт и все ресурсы необходимые для такой работы. Мы не просто продаем или ищем недвижимость для наших клиентов – мы ей еще и управляем, добиваясь максимальной отдачи от кап.вложений в интересах наших клиентов, где бы они, или их недвижимость, ни находились ! С уважением, Андрей Колмогоров

Задайте вопрос консультанту

Новости и статьи по теме «Австралия»:

Статьи

Иммиграция в Австралию: учеба, работа, инвестиции

Учитывая огромные необжитые пространства на территории Австралии, неудивительно, что правительство страны уделяет особое внимание привлечению иммигрантов. Без дополнительного притока людей Зеленый континент просто не сможет эффективно развиваться. Но это не значит, что переехать в Австралию просто. Каждая программа имеет свои условия и строгие требования, которым смогут соответствовать далеко не все. Prian.ru поможет в них разобраться. Читать

Парадокс: недвижимость в самых благополучных странах мира - не наш выбор

Выбирая страну для покупки дома или квартиры, мы всегда (ну или почти всегда) ищем места комфортные, безопасные, красивые. Одним словом – благополучные. Опубликованный ООН рейтинг Human Development Report 2015 может стать дополнительным аргументом при выборе для каждого покупателя. Впрочем... Читать

Флоренция опередила Рим, а Австралия шокировала. Дайджест Prian.ru c 10 по 16 августа

Назван самый дорогой город для покупки жилья в Италии. Интерес россиян к недвижимости в Австралии подскочил на 250%. В Доминике повысился порог входа для участия в инвестиционной программе. Представляем подборку самых важных новостей недели с комментариями профессионалов рынка. Читать

Миллиардеры и недвижимость: требования, капризы, предпочтения

Среди самых богатых людей планеты недвижимость является не самым популярным объектом для вложения капитала, это чаще дорогая игрушка, показатель статуса и просто место для жизни. Зато суммы на ее приобретение тратятся колоссальные. Только в 2014 году толстосумы заплатили за свои новые дома около $3 трлн. Что, где и почему предпочитают покупать самые состоятельные люди со всего мира? Читайте в нашем новом материале… Читать

Ограниченный бюджет: в каких странах на €100 000 недвижимость купить никак нельзя

Мир широк, стран много, поэтому найти подходящую, где стоимость недвижимости будет соответствовать вашим возможностям, не так уж и сложно. Понадобится только желание и время. В октябре Prian.ru опубликовал серию материалов, в которых мы ставили ценовые планки, а затем пытались им соответствовать. В этот раз мы поступим более оригинально - и отсечем страны, недвижимость в которых не по карману покупателям, располагающим «лишь» €100 000. Читать