Версия
для печати
для печати
До 1992 года Россия была закрытой страной. Любые международные вопросы решались здесь только на уровне государства, а отдельные граждане не имели права выезжать за границу без специального разрешения властей. За прошедшее время ситуация кардинально изменилась, причём не только в плане уровня жизни — изменился и менталитет. На мировом рынке зарубежной недвижимости граждане России по-прежнему составляют очень небольшой процент. Однако процент этот в последние годы продолжает неуклонно расти — в соответствии с общим ростом благосостояния, вызванным развитием российской экономики. А говоря о размерах заключенных сделок, россияне прочно вошли в число ведущих покупателей, наравне с арабами, китайцами и британцами.
Согласно статистике, в общем списке россиян, способных купить квартиру или дом за рубежом, лидирующие позиции стабильно занимают жители Москвы. Современную столицу РФ сложно назвать городом в обычном понимании этого слова: только по официальным данным население мегаполиса давно перевалило за 10 миллионов, а по неофициальным, составляет около 10% населения России. Москва — это страна в стране, и экспансия её обитателей в мир — одна из примет современной российской действительности.
КТО?
Чтобы ответить на вопрос: «Кто сегодня покупает недвижимость в других странах мира?», мы последуем совету экспертов, и разделим всех покупателей на большие группы. Оптимальнее всего сделать это исходя из стоимости возможной покупки, а затем приступать к классификации и обобщениям. «Покупатели одно- двух комнатных апартаментов в Болгарии или Египте будут сильно отличаться от людей, приобретающих виллы на Севере Италии или в Марбелье» — говорит Виолетта Кожерева, менеджер проекта компании Century 21 Prime Time Realty.
Допустим, что средняя сумма, которую покупатель готов выложить за апартаменты за рубежом, не превышает 200 тысяч евро. В Москве за такую — не очень высокую — цену зарубежную недвижимость покупают люди со стабильным средним доходом. Чаще всего их целью является постоянное проживание в купленном доме или квартире, либо возможность раз в году отдыхать за границей в собственных апартаментах.
Другое дело — vip-клиенты, которые имеют больше возможностей для выбора. Они, как правило, действительно скрупулёзно разбираются в соотношении цена-качество, и обращают внимание не на веяния туристической моды, а на вполне реальные вещи — перспективы развития рынка, экономические факторы роста выбранного региона… Эти люди покупают недвижимость стоимостью от 300 тысяч евро, следовательно и география их покупок намного шире. Верхний порог их финансовых возможностей по некоторым данным достигает 10 миллионов евро.
Теперь о том, какую часть — в процентном соотношении — составляют те и другие в общем потоке москвичей, желающих купить недвижимость за рубежом.
Здесь мнения экспертов несколько разнятся. Многие говорят о том, что сегодня потребительская аудитория России вообще — и Москвы в частности — стала намного шире по сравнению с той, что была ещё лет пять назад. Причинами такого расширения называют, в первую очередь, доступность кредитов, во вторую — довольно низкие ставки на покупку зарубежной недвижимости. Виолетта Кожерева, например, убеждена, что купить небольшую квартиру за границей сегодня могут позволить себе очень многие москвичи — главное на это решиться и найти профессионального консультанта. В качестве аргумента она приводит небывалую популярность выставки недвижимости «Домэкспо-2008», прошедшей этой весной в Москве именно среди представителей среднего класса.
«Многие люди в России, которые хорошо и много работают, и получают за это приличные деньги, приходят сегодня примерно к такой мысли: «В мире так много отличных мест — почему бы не купить там жильё? Ведь рано или поздно настанет время, когда не нужно будет работать с утра до вечера, и появится возможность наслаждаться жизнью…» — говорит Виолетта.
Интересную особенность в этой связи отмечает Грег Кволек, директор по продажам и маркетингу компании Eurosity Estate: средний москвич живёт лучше, чем средний россиянин, и поэтому здесь чувствуется большая чем в других регионах заинтересованность в покупке зарубежной недвижимости. «Это российская действительность, — говорит Кволек, — Москва — отдельная страна, обитатели которой имеют больше возможностей в получении всевозможных благ, чем люди из других регионов». Его уверенность небезосновательна — вспомним, что в последние годы цены на квартиры в Москве «взлетели» до небывалых высот, и практически любой человек, имеющий квартиру в столице, сегодня при желании может поменять её на как минимум равноценную или большую жилплощадь во многих точках земного шара. «Сегодня на рынке сложилась ситуация в которой 50 тысяч евро (стоимость не самой лучшей московской квартиры) дают возможность серьёзно думать о покупке жилья за рубежом», — продолжает Кволек.
А вот Дмитрий Рухлов, исполнительный директор компании Коста Эсперанца (недвижимость в Испании), считает, что в качественном составе покупательской аудитории рынка зарубежной недвижимости Москвы в последние годы существенных изменений не произошло. «Те, кто был богат, остались богатыми, — говорит он. — К ним понемногу «подтягиваются» представители малого бизнеса... Но для того, чтобы купить недвижимость за рубежом, человеку по-прежнему нужно достичь определённого уровня доходов». С ним согласна и Елена Юргенева, руководитель департамента элитной зарубежной недвижимости компании Knight Frank. Впрочем, эксперты не противоречат друг другу: купить квартиру — одно дело, жить и содержать её — совсем другое. В попытке классификации нужно учитывать все нюансы.
ДЛЯ ЧЕГО?
Среди целей, с которыми покупатели обращаются к специалистам по зарубежной недвижимости, стоит разделить покупку недвижимости для наслаждения собственным местом под солнцем, и возможность получения дохода либо капитализацию вложений. Выбор во многом зависит от того, что именно интересует покупателя: постоянное проживание, летний отдых или инвестиции. Кстати, у россиян и здесь есть свои особенности: например они практически не покупают недвижимость за рубежом для того, чтобы удалиться на пенсию, как делают многие состоятельные европейцы. Но есть и схожие черты: если начальной целью москвича будут инвестиции, он, как и европеец, скорее выберет проект «с листа» (off plan).
Как правило, каждый покупатель четко определяет для себя цель покупки — от этого зависят и его предпочтения по стране, типу и характеристикам объекта. В каждом случае это индивидуально: покупка может быть продиктована бизнес-интересом, а может быть — желанием воплотить детскую мечту.
Часто люди покупают квартиру или дом за границей с тем, чтобы потом сдавать жильё в аренду — некоторые застройщики предлагают собственникам услуги по сдаче только что купленной недвижимости. «Однако, как показывает практика, это не приносит большого дохода, кроме того россияне не любят отдавать своё жилище в чужие руки, — отмечает Дмитрий Рухлов, — Поэтому они вскоре отказываются от своей идеи и пользуются жильём сами, либо предоставляют его для отдыха друзьям и родным».
ГДЕ?
На выбор москвича в плане страны покупки может повлиять всё, что угодно — от личных предпочтений до места в рейтинге туристической популярности. В любом случае, чем больше стран человек посетил, тем более свободным будет его выбор.
Самым большим спросом в Москве сегодня пользуются Болгария, Хорватия, Черногория, Кипр, Испания — тёплые страны у моря. Болгария и Черногория популярны у москвичей благодаря относительно низким ценам, отсутствию сложностей с въездом, хорошему климату. Кроме того, там живут братья-славяне, с которыми россиянину проще найти общий язык. «Русскому покупателю в Болгарии купить недвижимость почти так же просто, как в другом российском городе» — говорит Грег Кволек. Тем более, что сегодня квартира в Болгарии, подчас, стоит дешевле, чем квартира в Москве.
Человек с уровнем дохода выше среднего начнёт выбирать с Испании, и многие совершат покупку именно там. Хотя получить гражданство на основании владения недвижимостью в этой стране невозможно, оформить в собственность квартиру или дом в Испании россиянину намного проще чем, например, во Франции или Италии.
«ВИП-покупатели чаще всего интересуются недвижимостью во Франции (преимущественно юг), Италии (Сардиния), Великобритании (Лондон), — рассказывает Грег Кволек, — Причём выбирают лучшие варианты — часто особняки, большие дома. Спросом пользуются и Арабские Эмираты: цены на недвижимость в этом регионе растут с бешеной скоростью, и покупка жилья там — хорошее вложение средств. Кроме этого, здесь действуют налоговые льготы».
Благодаря резкому снижению цен в Америке (последствия кризиса) богатые москвичи — так же, как и покупатели из других стран — сегодня обращают на эту страну самое пристальное внимание. «Дорогие дома ещё никогда не были так дешевы, — говорит Кволек, — И все понимают, что это — выгодное вложение капитала».
ЗА СКОЛЬКО?
В принятии решения о покупке недвижимости за рубежом, большую роль играет размер бюджета. В финансовых возможностях покупательской аудитории московского рынка наблюдается большой разброс: Дмитрий Рухлов называет цифры от 110 тысяч до нескольких миллионов евро. Московский покупатель в равной мере предпочитает первичное и вторичное жильё, большим спросом пользуется и строящаяся недвижимость — на ней можно сэкономить.
Виолетта Кожерева говорит о том, что москвич, готовый потратить 100-200 тысяч долларов/евро, будет ожидать необходимого минимума удобств, включенных в стоимость: например, наличия в районе необходимой инфраструктуры. Более дорогостоящие покупки предполагают более изысканный список: в нем могут оказаться прекрасный вид на море, поле для гольфа, рестораны, круглосуточное обслуживание, консьерж и пр.
Вполне обоснован интерес москвичей к различным схемам кредитования — человеку со стабильным средним доходом (что характерно для современной Москвы), проще выплачивать небольшие суммы ежемесячно, чем заплатить сразу. Благодаря этому в последние годы наблюдается рост популярности, например, Турции: турецкие застройщики предлагают выгодные кредиты. Но и здесь есть определённый риск. «Чем новее страна, тем менее определён рынок, — говорит Грег Кволек. — Спросите во Франции про 10 лучших застройщиков — вам их перечислит любой. В Турции это не обязательно так. Компании, только что пришедшие на рынок, начинают хорошие проекты — но никто не знает, завершат они их, или нет».
Все эксперты сходятся во мнении, что к каждому покупателю необходим индивидуальный подход. Эксперты единогласно отметили повышенный уровень требовательности именно московских покупателей, связывая это с особенностями развития российского рынка зарубежной недвижимости, и выразили готовность соответствовать высоким запросам представителей самой важной части рынка — покупательской аудитории.
Портрет московского покупателя зарубежной недвижимости
Ему от 35 до 60 лет, он активен, успешен, общителен. Как правило — топ-менеджер среднего или высшего звена в банковской сфере либо нефтегазовой отрасли. Может быть политиком или представителем шоу-бизнеса, причём его популярность среди сограждан не имеет особого значения. Часто владеет собственным делом, с годовым оборотом среднего и выше среднего уровня. Местом жительства выбирает престижные районы столицы — Центральный и Юго-Западный округа Москвы, большое внимание уделяет близости апартаментов к Садовому кольцу. Любит селиться в современных жилых комплексах, оборудованных по последнему слову техники, либо в частных усадьбах.
Автор: Юлия Невская
журнал Overseas Property Professional
