Вильнюс притормозил последним

12 августа 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены

Литовцы надеются избежать обвала рынка недвижимости, который переживают Латвия и Эстония.

С начала 2008 года цены на вильнюсское жилье снизились на 10%. Но несмотря на это местный рынок пока не производит впечатление «кризисного»: строители продолжают строить новые многоквартирные дома, которые довольно интенсивно заселяются покупателями.


На уровне эмоций

Говорят, первые впечатления – самые сильные и запоминающиеся. Может быть, поэтому самой большой и приятной неожиданностью от поездки в Вильнюс, где я не был уже очень и очень много лет, для меня стал пейзаж, открывшийся на подъезде к литовской столице со стороны Паневежиса. Справа и слева от Укмергес гатве возвышались высотные строительные краны – на пространстве километр на километр я насчитал сразу 9 штук. И большинство из них были задействованы на возведении именно жилых проектов. При этом рядом или на небольшом удалении от стройплощадок яркими фасадами красовались десятки новых обжитых многоэтажек. Чуть позже член совета Литовской ассоциации девелоперов недвижимости Витаусас Йонас Лапиенис пояснит: «Паневежское направление, равно как восточное, в районе Неменчинес плентас и Плютинес гатве -- это места наибольшей активности девелоперов многоквартирных проектов». 

В целом столица Литвы, с которой я имел возможность познакомиться перед встречей с игроками литовского рынка недвижимости, произвела приятное впечатление. Но бурного восторга не было. Приглянулись широкие магистральные улицы, размеренный темп, проспект Конституции, отданный на откуп современным ультрамодным высоткам, банковская А.Гоштауто гатве с многочисленными офисами финансовых учреждений, район литовского Сейма, в котором одетые в стеклянное убранство здания соседствуют с монументальными постройками советской эпохи.

А вот старые типовые дома в спальных районах.... Ну, обычные панельные советские многоэтажки. Причем в большинстве своем малоприглядного серого цвета: почему-то ожидал, что литовцы наполнят жизнь серийных зданий большим количеством ярких красок.

Из других наблюдений отмечу такое: небольшое по сравнению с Ригой число поселковых проектов. Объяснение этому оказалось неожиданным. «Во-первых, у нас более сложная, чем у вас, процедура прохождения проектов по инстанциям. Во-вторых, район вокруг Вильнюса -- это вотчина политической партии, представляющей польское население. В местных округах на выборах они ходят в лидерах. Потому им невыгодно, чтобы здесь строилось новое жилье и приезжал электорат, который потенциально может отдать голоса за конкурентов. Вот с получением разрешения на застройку и возникает большая морока. Нам такая либерализация, которая наблюдается в Риге и ее окрестностях, и не снилась», – улыбаясь, прокомментировал ситуацию представитель одной из литовских маклерских компаний.


Спасибо дешевым деньгам

Рынок нового строительства в Вильнюсе стартовал в 1999 году. Правда, тогда речь шла о единичных проектах. Набирать обороты этот сектор стал с 2000-2001 годов. По мнению Йонаса Лапиениса, тому способствовало несколько причин. «Мы, равно как и наши соседи по Балтии, попали в период дешевых денег, – поясняет он. – Ставки были самыми низкими за последние десятилетия. А с 2003-го и 2004 годов банки начали финансировать на выгодных условиях как девелоперов, так и покупателей. И зачастую предлагаемые условия были гораздо более привлекательными, чем во многих государствах Западной Европы.  Еще один существенный момент – вступление в Европейский союз. Это привело к значительному повышению градуса оптимизма во всех слоях общества – у политиков, предпринимателей и рядовых жителей. С учетом наличия реальной потребности в жилье и коммерческих площадях  это привело к массовому развитию строительства и скачку цен». Разумеется, скачок наблюдался во всех сегментах рынка. Ну а тон ему задавал вторичный рынок жилья.

«В 2004 году прирост цен на квартирном рынке составил 30%, а в 2005-м -- уже 50%. Первая половина 2006 года принесла еще 20%. А потом цены остановились и пошли разговоры о застое. Однако в первой половине 2007 года был еще один подъем – на 10%: люди снова стали покупать. Но летом 2007-го все снова застопорилось. Сейчас же наблюдается устойчивая отрицательная динамика: за первые 6 месяцев 2008 года типовые квартиры в Вильнюсе подешевели в среднем где-то на 10%», -- поделился своими наблюдениями аналитик литовского подразделения компании Ober Haus Real Estate Advisor Саулиус Вагонис. 


Что и по чем?

По словам генерального директора Ober Haus Real Estate Advisor Витаса Забилиуса, в июне средняя стоимость типовых квартир в вильнюсских спальных микрорайонах составляла 1 200-1 300 евро за кв. м. Некоторые другие литовские маклеры, указав, что 1 200-1 300 евро за кв. м – это цена предложения, сориентировали каталог «м2» на цифру более близкую к 1 100 евро за кв. м: дескать, реальные сделки совершаются именно на этом, а то и еще более низком уровне. Но добавили: в домах не самых популярных серий.

Примечательно, что максимальная средняя стоимость серийных квартир в столице Литвы не превысила отметки в 1 500 евро (была зафиксирована летом 2007 года), тогда как в Риге перешагнула 1 700 евро за кв. м (март 2007-го).

В центре Вильнюса – в Старом городе – приобрести неплохую квартиру сейчас можно по 2 500-3 000 евро за кв. м. Это в нереновированном доме. Ремонт здания прибавляет объекту стоимости – в нем апартаменты идут уже от 3 000 евро за кв. м. Самая высокая цена имеющихся сейчас предложений -- чуть более 6 000 евро за кв. м. Впрочем, как отметил Саулиус Вагонис, о сделках с квартирами по цене свыше 4 000 евро за кв. м ему в последнее время слышать не приходилось. А абсолютный рекорд покупки-продаж в секторе жилья был зафиксирован на растущем рынке в 2007 году: один банк приобрел для своего руководителя квартиру в новостройке Старого города по 8 000 евро за кв. м. Но это, как говорится, цена давно минувших дней. Сейчас даже квартиры на верхних этажах небоскребов предлагаются по 4 000-5 000 евро за кв.м. И очереди за ними не стоят.


Без особых порясений

Несмотря на начавшееся падение цен, представители Ober Haus Real Estate Advisor уверяют, что рынок недвижимости Литвы продолжает жить полноценной жизнью. Хоть и с меньшим количеством сделок. «В отличие от Латвии у нас не произошло каких-то кардинальных изменений в политике кредитования населения. Да и экономика Литвы считается немного более сильной, чем латвийская: производств побольше, – рассказывает Витас Забилиус. – Снижение числа сделок носит психологический характер. Люди каждый день читают о том, что происходит в Латвии и Эстонии и делают вывод: завтра и у нас будет дешевле. И с учетом уменьшившегося спроса и роста объема предложений цена потихонечку идет вниз». 

Прирост выставленных на продажу вильнюсских объектов за последний год в секторе вторичного жилья достиг 30%, по новым проектам – где-то 25%. «Насколько сильно влияние на рынок спекулянтов?» – поинтересовался «м2» у Витаса Забилиуса . «О какой-то их значительной роли говорить не приходится, – настаивает он. – В секторе нового жилья люди спекулировали на стадии строительства – то есть резервировали, когда информация о проекте выходила на рынок, а незадолго до сдачи дома в эксплуатацию перепродавали резервацию. На себя большое количество объектов оформлять невыгодно. У нас по законодательству если ты продаешь два и более объектов недвижимости в год, то обязан заплатить за это 18% налога на добавленную стоимость плюс 24-процентный налог на прибыль для физического лица ». 

Не знаю, как там в Литве в действительности со спекулянтами, но если многие рижские новостройки сегодня производят впечатление полупустых домов, то в вильнюсских кипит жизнь. В новых проектах, сданных в эксплуатацию в 2007 и  2008 годах, по подсчетам  Ober Haus Real Estate Advisor, нераспроданными, то есть свободными, остается порядка 20% площадей. Глава литовской ассоциации девелоперов назвал чуть большую цифру – до 30%. Наличие свободных площадей привело к увеличению срока торговли квартирами. Если раньше новый дом на 50 квартир распродавался, условно, за 1,5 года, то нынче застройщики настраиваются на 2,5 года.  


Колбаса, молоко и строители

Новое жилье экономкласса в Вильнюсе стоит от 1 300 до 1 600 евро за кв. м, -- согласился более обстоятельно побеседовать на тему новостроек Витаусас Йонас Лапиенис. -- В домах, ориентированных на средний класс, речь уже идет о 1 700-2 500 евро за кв. м. Все, что выше, -- эксклюзив.

О каких площадях квартир экономкласса идет речь в литовских проектах?
Если это «двушка», то где-то 50 с небольшим квадратных метров. «Трешка» -- около 70 кв. м. В экономклассе кухня при таких составляющих делается отдельной, тогда как в среднем классе  объединена с одной из комнат.

Кто выступает в роли застройщиков Вильнюса – местные компании или зарубежные девелоперы и подрядные организации?
В подавляющем большинстве – литовские. Ведь еще в советское время все знали: Литва – это и вкусные колбасы и молочные продукты, и хорошие строители. Наши строители работали и в Москве, и в Сибири. Иностранных застройщиков у нас не много – максимум 30%. Если оценить присутствие иностранцев на рынке недвижимости и строительства Риги и Вильнюса, то это составит 10 : 1. То есть у нас их в 10 раз меньше.

Какое домостроение доминирует в Литве?
Монолитное и, чуть меньше, железобетонное. Почему слабо развито кирпичное? Монолитные здания быстрее возводятся. Это важно, если учитывать, что девелопер должен платить за кредитные ресурсы. Плюс на таком здании задействовано меньше рабочих, чей труд значительно подорожал. И наконец, в монолитном здании меньше так называемых мембран прочности -- то есть несущих стен. Значит, больше возможностей для внутренней планировки квартир.

Какие гарантии дают литовские строители на свою работу? В Латвии они по закону ограничиваются сроком в 2 года.
От 1 года на работы по благоустройству прилегающей к дому территории до 10 лет – на скрытые конструкции объекта.

Усложнилась ли в последнее время процедура получения банковских кредитов застройщиками?
Если раньше кредитные учреждения финансировали покупку земли, то сейчас этого делать не хотят. Купи участок сам, а банк постарается найти возможность обеспечить деньгами, необходимыми для строительства. Последняя схема действует по отношению к уже проверенным клиентам. Нередко банки требуют, чтобы девелопер обеспечил как минимум 30% от суммы, необходимой для реализации проекта.

е боитесь ли повторения латвийского и эстонского сценариев развития рынка новых проектов, продажи в которых катастрофически снизились?
Конечно, боимся. Многое будет зависеть от финансового сектора, от того, как станет финансироваться рынок недвижимости. Однако какого-то глобального кризиса не ждем. Хотя число новых проектов на какой-то короткий промежуток времени и сократится. Потом, когда спрос и предложение уровновесятся, откорректируются цены,  рынок вновь оживет. Но слишком низкими цены не будут.

Оптимизм относительно будущего жилого рынка Вильнюса постарался поддержать и Витас Забилиус: «Надеемся, что наш рынок выйдет из сложившейся ситуации гораздо более спокойно, чем латвийский или эстонский. SEB Bank проводил опрос. Оказалось, что около 4% жителей нашей страны в ближайшие 12 месяцев хотели бы приобрести недвижимость. Цифра вроде маленькая, но если бы они все реализовали свое желание, то мы  вышли бы на уровень продаж, который был в 2006 или 2007 годах. Осталось дождаться, когда они сочтут возможным начать делать покупки. Но и сейчас время подходящее. Иди к девелоперу, смотри ему в глаза -- и если они испуганные, то требуй скидки. Как минимум от 5 до 10% от первоначальной цены вам  будет гарантировано».


Автор: Роман Голубев

латвийское издание "Kvadratmetrs"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать