Версия
для печати
для печати
Кто-то из нас оптимист, кто-то – пессимист. И каждый старается найти для своей позиции какую-нибудь сильную аргументацию. Правда, не факт, что ее адекватно воспримут окружающие. Я через это уже проходил. В своей статье «Стоит ли идти в спекулянты?», которая вышла в «м2» в ноябре 2006 года, уже проводил простые выкладки по поводу несопоставимости цен на новую латвийскую недвижимость и реального дохода нашего населения. Суть ее сводилась к следующему. Взяв на новую 3-комнатную квартиру заем в размере 120 000 евро (первый взнос 20 000 евро) покупатель при ставке 5% за 30 лет переплатил бы свыше 110 000 евро, при ставке 7,5% – 180 000. Учитывая средний уровень дохода населения, тогда и предположил, что такие траты экономически необоснованны для среднестатистического конечного покупателя.
Эта мысль не понравилась многим. Представитель одного из крупнейших девелоперов Риги в телефонном разговоре со мной прямо заявил, что не будет давать рекламу в издание, редактор которого пишет такие глупости. А высокопоставленный сотрудник солидного латвийского банка настаивал на том, что я при своих расчетах не учел факт инфляции. Мол, при ее высоком показателе цены на недвижимость будут продолжать расти. Однако действительность оказалось противоположной. Инфляция, которая ведет к росту стоимости многих товаров, вкупе с общим экономическим спадом и, как следствие, прекращением роста зарплат привели к тому, что у людей стало оставаться меньше денег, которые они могли бы направить на покупку недвижимости.
Цены на латвийскую недвижимость падают уже второй год. И сейчас с новой силой начинают разгораться споры на тему: насколько долгим будет этот процесс. Все громче звучат голоса тех, кто считает, что дно уже близко. Особенно на рынке новых проектов. Дескать, дешевле 1 500-1 600 евро за кв. м цены в них быть не могут. Ниже – это уже за гранью себестоимости, а в убыток себе девелопер строить ничего не будет. Вроде бы логично. Но... Я все-таки попробую привести некоторые контраргументы. Причем не только эмоциональные, но и подкрепленные цифрами. В мире недвижимости озвучено несколько общепринятых простых формул, которые позволяют отслеживать состояние сектора недвижимости. Вот с их помощью и попытаюсь проверить столичный рынок жилья.
Итак, правило первое: цена жилья должна составлять 100 ежемесячных арендных плат. Это так называемый доходный метод оценки. Он с успехом действовал в 80-90-е годы прошлого столетия, когда в сектор недвижимости еще не закачивались в массовом порядке деньги. Однако вливания привели к тому, что результат сильно исказился. В марте 2006 года глава Latio Эдгар Шинс приводил такие данные: стоимость жилья в США составляла 130 арендных ставок, в Великобритании - 155, в Латвии – 220... Позднее эта разница еще больше подросла, но сейчас движение идет в противоположном направлении.
Одно время отечественные маклеры категорически отвергали доходный метод оценки жилья, ссылаясь на неразвитость рижского рынка аренды. Однако, учитывая сегодняшний объем предложения, этот аргумент не выдерживает критики.
Для сравнения, взял из базы данных каталога «м2» 10 квартир (как новых, так и на вторичном рынке), которые одновременно продаются и предлагаются в аренду. Итог оказался таков: среднее соотношение между продажной ценой квартиры и арендой, за которую ее готовы сдать хозяева, – 243. При этом есть варианты, как на улице Яунрозес, где соотношение составляет 338 (!)... Занимательно, что даже в кенгарагских литовках соотношение цены продажи и арендной платы превысило 200. А одним из наиболее оптимальных оказалось предложение по найму квартир в юрмальском проекте Grišļa 5 – 174.
Какие можно сделать выводы из этого? Если опираться на доходный метод оценки, то латвийское жилье будет еще дешеветь и дешеветь. Либо должна расти стоимость аренды. Но она-то как раз за последние месяцы упала.
Метод номер два. Новое среднестатистическое жилье должно стоить 100 ежемесячных заработных плат. При этом необходимо учитывать, что традиционно речь ведется о квартире площадью 70 кв. м. По последним данным Центрального статистического управления Латвии, средняя официальная зарплата по стране составляла 465 латов. Умножаем на 100 и делим на 70. Получается, что квадратный метр нового жилья в нашей стране должен предлагаться по 664 лата. Но это, если ориентироваться на официальную статистику. Неофициально уровень зарплат выше указанного как минимум процентов на 20% . Если отталкиваться от этого, то квадратный метр нового жилья должен достигать 800 латов за кв. м.
Исходя из этих цифр, легко вывести и стоимость жилья на вторичном рынке, которое должно быть дешевле нового на 25-30%. Получается 550-600 латов за квадратный метр. То есть нынешние цены не соответствуют этим показателям. Надеяться на то, что у нас в стране сейчас резко начнут расти зарплаты – абсурдно: выйти из нынешнего экономического кризиса вряд ли удастся быстро. Еще учась в школе, довелось почитать такую занимательную советскую книжку, как «Политэкономия капиталистических стран». Там четко проговаривалось, что многолетнее превышение импорта над экспортом неизменно приводит к проблемам. А Латвия живет с отрицательным внешнеторговым сальдо с момента восстановления независимости. Исправить ситуацию мог бы приток иностранного капитала и мощный производственный комплекс, который формирует добавочную стоимость. Увы, капитал уходит, а производственный комплекс в большинстве своем умер еще в первой половине 90-х годов.
Кстати, если говорить опять же о зарплате, то сегодня уже есть случаи, когда работодатели предлагают сотрудникам пересмотреть ее в сторону понижения.
Третье. Сравним такое соотношение: сколько лет покупателю нужно откладывать свою зарплату, чтобы позволить себе купить новую двухкомнатную квартиру. В США для этого потребуется 5-6 лет, в Германии – около 4, жителям английского Лондона – 8-10 лет... Весной прошлого года в Латвии это соотношение составляло 17 лет!
Отдельно хочу остановиться на таком моменте, как себестоимость нового строительства. Латвийские девелоперы редко соглашаются показать настоящие сметы строительства. Но насколько знаю, себестоимость нового строительства сокращается. Во-первых, дешевеет такая составляющая, как стоимость труда строителей. Во-вторых, дешевеют многие стройматериалы. Конкретный известный мне пример из практики строительных фирм. Если раньше за объем X давали на покупку материалов и зарплату 18 000 латов, то сейчас за тот же объем – 10 000 латов. Потому если летом прошлого года знакомые отделочники имели по 1 400-1 500 латов в месяц, то сейчас – около 800.
Третий, существенный момент в реализации проекта – стоимость земли. Реально участки уже подешевели на 30-40%. Необходимо учитывать и то, что у крупных девелоперов земельный портфель формировался давно, когда цены были гораздо ниже нынешних.
Правда, есть и позиции, которые подорожали, – это стоимость заемных денег и металлов (но и они сейчас дешевеют). Однако говорить о том, что эти две составляющие не позволяют строить дешевле 1 400 евро за кв. м, не рискнул. Иначе получается, что в Праге все жилье эконом-класса убыточное - там средняя цена 1 100 евро за кв. м. Ну и совсем шокирующие цифры для наших девелоперов. Мои одногруппники сейчас работают во многих ведущих строительных трестах и управлениях белорусского города Могилев. Так вот, по их словам, себестоимость возведения панельных 9-этажек в этом городе от 615 до 650 долларов за кв. м. И это с полной отделкой и 4% прибылью застройщика. Может, нам стоит пригласить белорусских строителей: они уж точно смогут удешевить наши новостройки!?
Автор: Роман Голубев
латвийское издание "Kvadratmetrs"
