Дом на Кипре: все особенности выбора

А великолепные пляжи, мягкий климат и территориальная доступность позволяют рассматривать такое инвестиционное вложение еще и как покупку «второго дома».
В выборку вошло 7500 объектов, которые кипрские застройщики и риэлторские компании предлагали своим покупателям в мае 2008 г. В исследовании рассматриваются следующие районы: Пафос, Лимассол, Ларнака, юго­восточное побережье Кипра (греческая территория района Фамагуста) и в ограниченном виде столица Кипра – Никосия. Она является центром общественной жизни страны, но никак не курортом. Поэтому в Никосии рассматривались только жилые комплексы, предназначенные для продажи иностранным гражданам.
В целом по Кипру
В мае 2008 г. средняя стоимость квадратного метра жилья на Кипре составила €2400. Самым дорогим городом острова является Лимассол, где квадратный метр стоит €2843, чуть уступает ему в цене Пафос, где этот показатель держится на уровне €2500, Ларнака (€2380) находится в среднем ценовом диапазоне, недвижимость на юго­восточном побережье (Протарас) чуть доступнее – €2279. Замыкает ценовой рейтинг Никосия(€1987). На  диаграмме 1 представлены средние цены на первичную и вторичную недвижимость в разных районах Кипра.                                     
           
                         
Важно отметить, что в целом по Кипру квадратный метр вторичной и первичной недвижимости стоит практически одинаково, но в Лимассоле разница очень существенна – жилье в новостройках в среднем на 21% дороже «вторички». В Пафосе и Ларнаке этот отрыв заметно меньше – 6–7%. А вот на юго­востоке, в районе Протараса и в Никосии новостройки, напротив, дешевле, чем жилье на вторичном рынке, на 6 и 13% соответственно.
На диаграмме 2 представлен рейтинг районов по количеству предложений. Наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, приходится на Пафос (около 32%). Юго­восток (Протарас) и Ларнака также предлагают большое количество вариантов (27,6% и 26% от общего количества объектов выборки). В Лимассоле предложение жилья не такое обширное – 12,2%, то есть чуть меньше тысячи объектов. Несмотря на то что в настоящее время активно застраивается Никосия, предложений для иностранных инвесторов в городе совсем немного.
Если говорить о распределении объектов по первичному и вторичному рынку, то более 75% предлагаемого жилья находится в новостройках и зачастую на этапе off plan.
В Ларнаке из всего спектра предложений почти 82% – новое жилье, в Пафосе – 78%, на юго­востоке Кипра (Протарас) –75,5%. В Лимассоле 41% всех объектов, предлагаемых к продаже, находится на вторичном рынке, но, тем не менее, это достаточно новые объекты, большая часть которых была построена 3–4 года назад. В Никосии вторичное жилье составляет почти половину предложений.        
На диаграмме 3 показано, как распределяются жилые объекты в но­востройках по срокам ввода в эксплуатацию. Около 18% из них уже построены и готовы к заселению, 40% приходится на объекты, которые достраиваются и будут сданы в течение полугода–года. Более 1600 объектов (21%) примут своих жильцов в течение 1–1,5 лет и чуть менее 1500 (19%) – только через 2–2,5 года.     
Ряд девелоперов выставляет на продажу объекты, строительство которых завершится только в конце. Правда, таких предложений немного, около 2% от общего количества.
На диаграмме 4 наглядно представлены доказательства того, что покупка объектов в инвестиционных целях выгодна на ранних стадиях строительства. Здесь действует принцип: чем выше готовность, тем дороже недвижимость. Если покупается объект на стадии проекта (off plan со сроками сдачи через 2–2,5 года), можно рассчитывать, что стоимость квадратного метра будет на 20% меньше, чем в готовых домах. В случае покупки жилья в доме, который будет сдан в ближайшие год­полтора, цена будет ниже лишь на 6–8%.
На диаграмме 5 представлена структура рынка по типу жилых объектов. В основном на Кипре строятся и продаются апартаменты (их доля 59% в общем объеме), далее идут виллы (около 30%), таунхаусов и сдвоенных домов (так называемых соединенных домов, рассчитанных на две семьи: они разделены по вертикали глухой стеной, а земельные участки отгорожены) предлагается 8% и 5% соответственно. Интересная особенность – очень редко встречаются поселки, где девелоперы предлагают покупателям только один тип жилья. Как правило, в новых комплексах наряду с дорогими виллами возводятся и более бюждетные сдвоенные дома. Также в строящихся комплексах могут сочетаться апартаменты и виллы.
Самыми популярными среди апартаментов являются квартиры с двумя спальнями (55%), в 2,5 раза меньше предлагается односпальных апартаментов – 22%, еще меньше трехспальных – 17%. И уж совсем редкостью на Кипре считаются апартаменты с четырьмя и более спальнями – их всего 6% и студии (менее 2%). При строительстве вилл преимущество отдается проектам с тремя спальнями (более 70% объектов), реже – с двумя (около 18%) и с четырьмя спальнями (12%). Около 80% таунхаусов имеют две спальни, а для сдвоенных домов характерна планировка с двумя­тремя спальнями (96%).
На диаграмме 6 приведена усредненная стоимость квадратного метра жилья в объектах разного типа, а также средние площади, характерные для этих типов.
В стоимость виллы, таунхауса и сдвоенного дома входит и участок земли.                                     
                         
Виллы бизнес­класса в новых поселках с 2–3 спальнями обычно располагаются на участках 4–6 соток. Для просторных вилл с четырьмя и более спальнями выделяют в среднем 7–10 соток. Участки у таунхаусов совсем небольшие (редко превышают две сотки), примерно такая же площадь (две­три сотки) и у сдвоенных домов. Заканчивая обзор предложений в целом по Кипру, рассмотрим еще один критерий, влияющий на цену объектов, – наличие бассейна. Диаграмма 7 наглядно демонстрирует, насколько его наличие увеличивает среднюю стоимость квадратного метра жилья.
В жилых комплексах с апартаментами в подавляющем числе случаев (83%) есть общий бассейн. Но если его нет, то и стоимость «квадрата» жилья в таком комплексе на 20–25% дешевле. Примерно такая же ситуация складывается и в поселках с таунхаусами и сдвоенными домами. В 77% и 71% случаев соответственно они также имеют бассейн общего пользования. Если же таковой проектом не предусмотрен, у девелопера остается один выход – выставлять объекты по цене на 15–20% ниже. Иначе обстоит дело с частными виллами. Их вообще сложно представить без бассейна, и тем не менее такие предложения встречаются, хотя их немного (около 4%). Средняя цена квадратного метра в доме без бассейна составляет €2097. Более трети вилл застройщики предлагают с уже построенным или включенным в стоимость объекта бассейном, в таком случае цена квадратного метра в полтора раза выше – €3445. Но в большинстве случаев (55%) дома выставляются на продажу лишь с оп­циональной возможностью строительства бассейна и, как следствие, средней ценой квадратного метра почти на 22% меньшей, чем у домов с уже построенным бассейном.
Пафос и его курорты
Более детальный анализ ситуации на рынке жилья начнем с Пафоса, который лидирует в рейтинге по количеству предложений – 31,7% (диаграмма 2). Пафос находится в юго­западной части Кипра, отличается самым мягким климатом, фантастической красоты пляжами, множеством достопримечательностей и идеален для семейного отдыха. Немаловажно, что в 12 км от города расположен международный аэропорт, принимающий прямые рейсы из Москвы. Пафос и его окрестности считаются очень перспективным регионом, что подтверждает статистика объемов строительства. В 2007 г. здесь было сдано более 63 тыс. кв. м жилья.
                                                                             
В среднем стоимость квадратного метра в Пафосе составляет €2500. Наиболее значимыми по количеству предлагаемых к продаже объектов являются следующие курорты: Kato Paphos (21% от всех предложений в Пафосе), Pegeia (14%), Tombs of The Kings (11%), Geroskipou, Tala, Kissonerga, Chlorakas, Konia, Emba, Armou, Mandria, Prodromi. На перечисленных курортах сосредоточено три четверти от всех предлагаемых к продаже объектов недвижимости региона. Более того, около 75% продаваемых объектов – новостройки. На диаграмме 8 приведен ценовой рейтинг курортов Пафоса.
Самым дорогим оказался престижный пригород Пафоса – Кония, расположенный в 3 км от центра города. Именно здесь реализуются несколько роскошных проектов, таких как Konia Park, Konia Gardes, Konia Village. Все они состоят в основном из вилл, что, собственно, и объясняет лидерство Конии в рей­тинге стоимости «квадрата» на побережье на момент проведения исследования. Безусловно, самый широкий спектр объектов предлагает Като Пафос – сердце Пафоса и та его часть, которая лежит непосредственно на побережье. Но в отличие от Конии, в Като Пафосе в основном предлагаются апартаменты и иногда таунхаусы, вилл практически нет. В среднем квадратный метр в городе стоит €2765, при этом апартаменты оцениваются в €2600 за кв. м, а вот таунхаусы – значительно дороже, примерно €4190 за «квадрат». Та же причина, что и в случае с Конией – большое количество вилл в листе продаж – позволяет подняться в ценовом рейтинге курортов Пафоса и занять почетное третье место престижному местечку Тала, расположенному рядом со знаменитым монастырем Св. Неофитоса, в 4 км от Пафоса. Именно в Конии и Тале сосредоточена почти треть от общего числа продающихся в районе Пафоса вилл.
Отдельно стоит отметить еще один район. В 12 км от Пафоса по дороге на самый известный пляж побережья Coral Bay расположена деревушка Пейя (Pegeia), где на выбор покупателей представлены апартаменты, таунхаусы и виллы в более чем десятке новых жилых комплексов.     
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов здесь €2180, виллы продаются по €2470, таунхаусы – по €2313. Многие эксперты считают район Пафоса идеальным для комфортного проживания.                  
Однако этот курорт, в отличие от шумного Лимассола, который облюбовали туристы из России, Греции и арабских стран, пользуется наибольшей популярностью в основном у европейцев. Здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура,международные школы, хорошо развитая медицина.  
При этом Пафос сохраняет статус самого зеленого побережья Кипра с белоснежными пляжами и прозрачной водой. В таблице 2 указаны минимальные и максимальные цены на основные типы объектов недвижимости курортов Пафоса, а также их площади.
Лимассол
Восточнее Пафоса находится Лимассол, который считается туристической и экономической столицей Кипра, а также вторым по величине городом после Никосии. Объемы строительства в этом регионе не такие впечатляющие, как в Пафосе, Ларнаке и на юго­востоке в греческом секторе района Фамагуста (Протарас). Зато недвижимость здесь самая дорогая на всем Кипре. Средняя стоимость квадратного метра жилья колеблется у отметки €2850, причем цены на вторичную недвижимость и жилье в новостройках отличаются более чем на 20% (см. диаграмму 1).         
Основу предложений в Лимассоле составляют апартаменты (около 84% от общего числа предложений). Стоимость квадратного метра в новостройках – €3197, а на вторичном рынке – €2650 за кв. м.
Наибольшее количество объектов предлагается на следующих курортах Лимасола: East Beach, Germasogeia, Pissouri, Agia Fyla, Agios Athanasios, Agios Tychonas, Mesa Gitonia, Ypsonas, Moniatis.
В престижном районе Восточно­го пляжа доминируют объекты вторичного рынка. Для приобретения односпальных меблированных апартаментов площадью 50–55 кв. м потребуется €120–140 тыс. А вот трехспальные апартаменты с видом на море и площадью 110–130 кв. м стоят уже от €375 тыс. до полумиллиона. Виллу в самом Лимассоле найти достаточно сложно. К тому же стоить она будет дорого. Например, дом с четырьмя спальнями в 1–2 км от моря обойдется в €1,2–1,4 млн.
Чуть севернее Лимассола в деревушке Germasogeia строятся пять элитных жилых комплексов с апартаментами. Цены здесь тоже «кусаются». За односпальные апартаменты площадью 55 кв. м застройщики просят около €170 тыс., за двуспальные (80–90 кв. м) – уже около €380 тыс. А вот на вторичном рынке можно приобрести полностью меблированную и построенную 10 лет назад виллу площадью 370 кв. м, расположенную на участке в шесть соток, за €650 тыс. Если непременно хочется новую виллу, то лучше поискать в деревушке Pissouri, которая находится на высоте 250 м над уровнем моря между Лимассолом и Па­фосом. В этом местечке строятся симпатичные особняки в современном архитектурном стиле. Средняя цена трехспальной виллы с участком 6–7 соток составляет €570 тыс.
Ценовой рейтинг недвижимости в Лимассоле и его окрестностях представлен на диаграмме 9, а в таблице 3 – минимальные и максимальные цены объектов недвижимости.
Ларнака
Ларнака занимает третье место и в ценовом рейтинге районов Кипра, и в списке наиболее популярных курортных зон по количеству предложений. Она является третьим по величине городом Кипра. Однако у большинства туристов знакомство с островом начинается именно с Ларнаки, поскольку здесь расположен главный международный аэропорт.
Средняя стоимость квадратного метра в Ларнаке и ее окрестностях составляет €2400.
         
В мае 2008 г. в продаже находилось около 2 тыс. объектов, 82% из которых – в новостройках. Сравнительный анализ наиболее богатых предложениями недвижимости курортов Ларнаки, в которых ведется активное строительство, приведен на диаграмме 10.
Самой дорогой является недвижимость в туристической зоне Ларнаки. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в жи­лом комплексе здесь составляет €2930, виллы же оцениваются в среднем €4100 за «квадрат».
Юго­западнее Ларнаки на мысе Kiti расположились три деревушки: Kiti, Tersefanou и Pervolia. В них ведется активное строительство, и на продажу выставлено множество объектов со сроками сдачи от полугода до двух лет. В Kiti, например, предлагаются апартаменты с одной спальней (в среднем 55 кв. м) по цене €2300 за кв. м, двуспальные (90 кв. м) – по цене €2100, а за просторные трехспальные апартаменты площадью 130 кв. м придется заплатить примерно €250 тыс.
В местечке Pervolia строятся в основном виллы. Двуспальную виллу (150 кв. м) с бассейном, расположенную в престижном поселке, можно приобрести за €360 тыс., а трехспальная (180–190 кв.м) обойдется на €100 тыс. дороже. В курортном местечке Tersefanou рядом с большим гольф­полем предлагаются апартаменты с одной и двумя спальнями в пределах €2460 за кв. м.
Интересен новый проект, который будет сдан в эксплуатацию только в марте 2011 г. Его строительство ведется в рыбацкой деревушке Zygi, где ресторанчики и таверны стоят вплотную друг к другу на самом берегу. Более пятидесяти одно­ и двуспальных апартаментов уже сейчас, почти за три года до ввода в эксплуатацию, выставлены на продажу по цене от €2400 за кв. м.
Курортная недвижимость в Лар­наке пользуется спросом у самих киприотов, здесь не так много туристов, как в Лимассоле, активно развивается яхтенный туризм, что положительно влияет на рост стоимости недвижимости в регионе. Таблица 4 дает ориентиры относительно минимальных и максимальных цен объектов разных типов в основных курортных зонах Ларнаки.         
Греческий сектор района Фамагуста (Протарас- Паралимни - Айя-Напа)
Юго-­восточное побережье сейчас очень активно застраивается, достаточно сказать, что около 80% выставленных на продажу объектов приходится на новостройки. Около 30% предложений – виллы в современных поселках, 57% – апартаменты. В среднем по этому региону стоимость квадратного метра составляет €2278. Заметим, что такая довольно низкая цена привлекает покупателей из России и Европы. Жемчужиной юго­восточного побережья Кипра, безусловно, является Айя­-Напа.                
                                                                                                                                  
Этот курорт соперничает с Ибицей по количеству клубов и дискотек, здесь выступают самые модные европейские диджеи. Протарас – один из самых молодых курортов Кипра. Этот тихий, уютный регион, с прекрасными пляжами и великолепными возможностями для дайвинга привлекателен для семейного отдыха. Паралимни – самый крупный населенный пункт в греческом секторе Фамагусты, который не только летом, но в зимние месяцы живет вполне активной жизнью. Сравнить среднюю стоимость жилья на этих, а также других курортах греческого сектора Фамагусты, богатых предложениями риэлторов, можно на диаграмме 11.
Наиболее дорогой район Протара­са – Pernera. Это спокойное местечко, где строится множество вилл в непосредственной близости от моря, что и определяет высокую стоимость недвижимости. Второй в ценовом рейтинге идет Айя­Напа, где в основном строятся жилые дома и комплексы с апартаментами. Квартиру с одной спальней площадью 55 кв. м в двух минутах от известного пляжа Nissi Beach можно найти за €85–90 тыс., двуспальные апартаменты (80–90 кв. м) будут стоить уже около €230 тыс., а небольшой дом (около 200 кв. м) с тремя спальнями и бассейном обойдется в €500 тыс. Вполне доступные по цене комплексы строятся в городках Freranos и Liopetri, которые располагаются в 9 и 4 км от моря соответственно. Здесь можно найти небольшое бунгало на две спальни в пределах €200–220 тыс. Встречаются также односпальные апартаменты стоимостью до €60 тыс.А если покупатель может позволить себе недвижимость за полмиллиона, то в Liopetri его будет ждать роскошная вилла на четыре спальни с просторными террасами, участком 26 соток (что само по себе большая редкость на Кипре) и бассейном. В таблице 5 со­брана более подробная информация о средних ценах и площадях объектов греческого сектора Фамагусты.                                                                                    
         
Рынок недвижимости Кипра в ближайшее время, бесспорно, будет стабильно расти и привлекать внимание покупателей из Европы и России не только благодаря своему великолепному климату, транспортной доступности, прекрасным возможностям для образования детей и относительно невысокой стоимости жизни, но и в силу того, что государство ведет последовательную и очень грамотную политику в области защиты интересов иностранных инвесторов.
 
Подготовлено агентством "Медиамарк" специально для "Homes Collection"

Журнал HOMES COLLECTION

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru