Недвижимость Румынии: против течения

Превращение бывшей страны соцлагеря с ветхим жилым фондом в современное европейское государство с населением, владеющим недвижимостью, частными банками и работами, которые позволяют оплачивать ипотечные кредиты, это задача не из легких, но начать этот процесс и затем быть настигнутым кредитным кризисом, делает его еще сложнее.
Это именно то, что сегодня происходит в Румынии, вступившей в ЕС в январе 2007 г., самой большой стране в Южном и Восточном регионе Европе, с населением более 22 млн человек.
Ожидается, что рост цент в ближайшие 10 лет составит 500%, но кредитный кризис уже начинает сбивать «золотую лихорадку» недвижимости. Это сдерживает спекулянтов по недвижимости вдали от рынка, предоставляя возможность приходить на рынок более серьезным покупателям. Помимо этого заемщики опасаются, деньги получить сложно и процентные ставки растут.
Впрочем, несмотря на сложности, у Румынии безусловно, есть огромный потенциал для развития стабильного рынка недвижимости и ипотеки. Согласно исследованию банка Deutsche Bank за несколько прошедших лет было приложено много усилий, чтобы привести юридическую и регуляторующую стороны в Южной-Восточной Европе (ЮВЕ) в соответствие с директивами ЕС. По словам специалистов банка, самый большой прогресс наблюдается в Румынии, Хорватии и Болгарии, что помогает развитию в этих странах молодого ипотечного рынка.
В то время, как многие страны ЮВЕ пострадали от косовского конфликта 1999г, Румынию это затронуло не так сильно, как другие близлежащие страны. Таким образом, у Румынии нет тех проблем с правами на землю, которые существуют в таких странах, затронутых войной, как Босния.
В добавок, цифры говорят, что румынский ипотечный рынок начал с очень низкой точки. В 2006 the residential debt to gross domestic product ratio in Romania was only 2.3% compared to 7% in neighbouring Bulgaria (also a new EU member from January 2007), and double digit figures in Central and Eastern Europe (CEE).
Несмотря на новизну, около 80% населения Румынии являются владельцами недвижимости, в основном, благодаря программе массовой приватизации. Из-за недоинвестирования, сейчас в стране наблюдается большой спрос на первичную недвижимость.
Влияние иностранных банков
Подобно странам ЦВЕ, в ЮВЕ около 75% банков находятся во владении иностранных компаний. Австрийские и итальянские банки доминируют на рынке. Около 7% банков находятся в государственном владении.
В Румынии действуют австрийский Raiffeissen Bank, европейский банковский консорциум ABN AMRO, греческий Piraeus Bank, французский Société Généraleи голландский ING. Именно они начинают предлагать ипотечные кредиты иностранным покупателям зарубежной недвижимости.
ABN AMRO открыл свой филиал в Румынии в 2004, начав открывать расчетные счета для населения. В настоящее время банк предлагает ипотеку с помощью специальных центров и прямых каналов как местному населению, так и иностранцам (только в том случае, если они легально проживают в Румынии дольше двух лет). Банки очень оптимистичны и прогнозируют рост ипотечного рынка на 50% - 60% в год.
Piraeas Bank Romania недавно увеличил сеть своих филиалов до 110 (для сравнения, в сентябре 2007 их число составляло 90), общая сумма потребительских кредитов банка увеличилась в семь раз и достигла €840 млн.

Ипотека – не для иностранцев
В то время как у иностранцев есть возможность приобретать недвижимость в Румынии, некоторые брокеры жалуются на скудность предложения ипотечных продуктов, ограниченность рынка и отсутствие новшеств. В основном, кредиты предлагаются на срок более 30 лет; большинство заемщиков требуют депозит в размере 25% стоимости объекта. Заемщики оценивают доходы своих клиентов, не учитывая доход от сдачи недвижимости в аренду, так как не все понимают как это работает.
У получаетелей кредита есть выбор взять его в разных валютах, к примеру, в Евро, румынских леях (Ron), долларах США и даже швейцарских франках, а также выбрать между фиксированной и плавающей процентной ставкой.
Несмотря на выбор валюты, многие клиенты и иностранные брокеры разочарованы скудным выбором ипотечных продуктов для иностранцев. В связи с этим, многие из них не спешат приобретать недвижимость в Румынии, выжидая, пока ситуация изменится к лучшему.
В такой ситуации в других странах, многие брокеры прокладывают себе путь на развивающиеся ипотечные рынки, обсуждая условия новых ипотечных продуктов напрямую с банками. Но небольшое число заемщиков в Румынии, является препятствием.
Патрик Каванах, директор Capital Financial Partners, согласен, что в настоящий момент на рынке просто недостаточно заемщиков, но он уверен в том, что их число увеличится, как только появятся признаки окончания кредитного кризиса. Также он хотел бы видеть более инновационные продукты, которые были бы более привлекательны для широкого круга клиентов. Другой важный момент – это упрощение процесса подачи заявления на кредит.
Несмотря на то, что само заявление не представляет особой сложности, некоторые документы требуют перевода на румынский язык, а процесс рассмотрения занимает до 12 недель.
Тем не менее, ситуация меняется к лучшему. Инвестиционная компания Investment Solutions Group заявляет, что за последние несколько лет доступность ипотечных заемов в Румынии для иностранцев увеличилась, и многие заемщики учитывают доход от сдачи недвижимости в аренду.
Но несмотря на растущий интерес со стороны иностранных покупателей недвижимости, в первую очередь, из Великобритании и Испании, директор по маркетингу Алин Преда считает, что банки не готовы отвечать всем запросам клиентов.
В настоящий момент недостаток банковских экспертов в Румынии, приводит к тому, что множество богатых инвесторов не решаются прийти на рынок.
Иностранные покупатели смогут привнести на рынок разнообразные схемы сдачи недвижимости в аренду. Но пока в Румынии не появится более гибкий ипотечный рынок, они будут ждать.