Что ждет азиатские метры?

Азия как рынок для покупки недвижимости по многим параметрам проигрывает Европе, которая нам и ближе, и понятнее. С другой стороны, ближе она только для жителей Центральной России. А вот тем же сибирякам уже фактически без разницы, где покупать дом — в Болгарии или Таиланде. Для них отдых на тайском побережье обойдется дешевле, поскольку из крупных сибирских городов туда есть чартерные рейсы. При этом цены на курортную недвижимость в том же Таиланде или ставшем модным в последние годы Вьетнаме все еще существенно ниже, чем на европейском побережье.
Вьетнам: дешево, но мало
Рынок недвижимости Вьетнама официально открылся для иностранцев совсем недавно. Только в мае этого года Национальное собрание Вьетнама приняло резолюцию, разрешающую приобретение недвижимости на территории страны иностранными гражданами (вступит в силу 1 января 2009 года. — Прим. D’). Однако разрешение дано не без оговорок и ограничений. Так, иностранцы имеют право приобретать квартиры, но не дома или землю. Кроме того, квартира может приобретаться не более чем на 50 лет, после чего должна быть продана или подарена. Купленное жилье должно использоваться для проживания самим владельцем.
Впрочем, по мнению экспертов, возможности для покупки недвижимости во Вьетнаме гораздо шире, и никаких серьезных препятствий не было и нет. «Ограничения существуют, но их нужно рассматривать в каждом конкретном случае. Например, покупая виллу при гостинице, иностранец, скорее всего, станет собственником не земли с домом, а пая компании-застройщика, к которому прикреплен этот участок. Кстати, во Вьетнаме это довольно распространенный вариант продажи недвижимости. Покупая такую виллу, клиент получает и полный отельный сервис — охрану, питание, уборку», — объясняет заместитель гендиректора АН «Бекар» Николай Лавров. То есть, как и большинство аналогичных ограничений в Европе, местные законы при желании легко обходятся. Еще один вариант стать собственником жилья во Вьетнаме — зарегистрировать здесь компанию, которая будет также наделена правом владения недвижимостью.
Поэтому, пожалуй, главная проблема вьетнамского рынка сегодня — не юридические препоны, а ограниченный выбор интересных с точки зрения инвестиций проектов. «Сейчас основной объем предложения приходится на самый недорогой сегмент жилой недвижимости, который наиболее подвержен ценовым колебаниям. Особенно ощущается нехватка качественного жилья бизнес— и элит-уровня. Такие объекты в стране можно пересчитать по пальцам», — говорит управляющий директор компании «Сentury 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Дефицит предложения и возрастающий интерес инвесторов к местной недвижимости привел к значительному росту цен в последние два года: если пару лет назад в Ханое и Хошимине можно было купить жилье в новостройке за $70–80 тыс., то в конце прошлого года квартиру дешевле $150–200 тыс. найти было практически невозможно. В целом жилье в прошлом году подорожало на 50%, средняя стоимость 1 кв. м составляет $2,07 тыс. Неплохую виллу на побережье можно приобрести за $195 тыс. Именно апартаменты и виллы в курортных зонах наиболее интересны для инвестиций, тем более что популярность вьетнамских курортов растет среди иностранцев, в частности у россиян. В то же время некоторые эксперты считают, что пик роста вьетнамским рынком уже пройден и дальше его ждет небольшое инерционное удорожание, а то и вовсе снижение цен. Это, впрочем, не пугает крупных российских девелоперов: Mirax Group не так давно открыла свое представительство в Ханое для «подбора и разработки проектов». Это наводит на мысль, что возможности страны еще далеко не исчерпаны.
Таиланд: распробованная экзотика
Рынок недвижимости Таиланда, пожалуй, один из наиболее освоенных нашими соотечественниками в Азии. Этому способствует устойчивый поток русских туристов в страну и безвизовый режим. К тому же Таиланд предлагает широкий ассортимент жилья на продажу: самого разного качества и различных ценовых категорий. Недавно вернувшаяся из этой страны коллега рассказывала о том, что ее впечатлили масштабы — и строительства, и объявлений о продаже, последние встречались повсюду.
«Недвижимость Таиланда становится все более востребованной у наших соотечественников, — подтверждает Евгений Скоморовский. — В основном речь идет о приобретении вилл и бунгало на тайских островах, преимущественно на Пхукете. Впрочем, пользуются спросом и апартаменты в новых многоэтажных комплексах Паттайи». По данным компании Doki, около 65% покупок в Таиланде совершается россиянами в первую очередь в личных целях — для отдыха, и лишь во вторую — для получения доходов, как от аренды, так и от последующей перепродажи. «Правда, в последнее время возросло количество именно инвестиционных приобретений. Приобрести дома и виллы можно уже не только при помощи тайских риэлтеров, но и через столичные риэлтерские агентства», — рассказывает ведущий эксперт агентства недвижимости Doki Алла Аксенова.
Схему приобретения недвижимости в Таиланде нельзя назвать простой: как и во Вьетнаме, иностранные граждане не имеют права становиться собственниками земли. Однако можно оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 30 лет с максимальным продлеваемым сроком до 90 лет. Другим вариантом являет регистрация местной компании и приобретение недвижимости на ее баланс. Апартаменты и квартиры в кондоминиумах иностранец может купить на свое имя, не прибегая к созданию резидентной компании (при условии, если в доме 51% квартир принадлежат тайцам).
При желании иностранный покупатель может воспользоваться и ипотечным кредитом, обратившись в банки, например в Bangkok Bank или HSBC. Кредитуется до 70% оценочной стоимости объекта недвижимости на срок до 10 лет. «При покупке квартиры в строящемся доме непосредственно у застройщика возможна рассрочка платежа. Сначала вносится 50% стоимости, а оставшаяся часть выплачивается без процентов равными долями поквартально вплоть до окончания строительства», — рассказывает Евгений Скоморовский.
Если говорить о перспективах тайского рынка, то прошлый год не был самым удачным: цены снизились на 0,8%. Более того, некоторые местные эксперты даже поспешили заявить, что спад продолжится и в 2009–2010 годах. Не добавляет оптимизма потенциальным инвесторам и политический кризис, разразившийся в конце лета нынешнего года. Российский МИД даже рекомендовал гражданам РФ воздержаться от поездок в Таиланд. В то же время любой кризис рано или поздно заканчивается. Возможно, стоит уже сегодня начать присматривать интересные объекты для инвестиций. Как показал опыт мировых столиц — Москвы, Лондона и т. п., — наиболее устойчивой к любым потрясениям остается самая дорогая недвижимость в престижных районах. Такие объекты растут в цене, даже когда все остальные дешевеют. В Таиланде наиболее перспективными выглядят вложения в качественное и достаточно дороге жилье в центре Бангкока и на береговой линии в Паттайе.
При выборе жилья стоит учитывать не только цену, советуют эксперты. «Отправляясь отдыхать в Таиланд, выбирая там недвижимость, российские покупатели в первую очередь примеряют дом или апартаменты на себя. Считают себя и своих родственников лучшей фокус-группой по оценке привлекательности объекта для потенциальных арендаторов или покупателей. Очень часто такая оценка бывает ошибочной, особенно если дело касается новостроек, расположенных в районе Паттайи», — говорит Алла Аксенова. Например, апартаменты в жилом комплексе, расположенном на первой линии моря, могут стоить в два-четыре раза дороже, чем жилье, находящееся в отдалении от моря, за городом. «Многие россияне рассуждают так: у моря дорого, а вот здесь, за городом, на равнине, подешевле, купим лучше здесь. Но найдется ли через год или пять лет покупатель на апартаменты? Спорный вопрос», — рассказывает Алла Аксенова.
Кроме того, следует трезво оценивать качество конкретных объектов и их потенциальную ликвидность, это прежде всего относится к первичному рынку. Многие проекты откровенно неудачные: например, класс домов не соответствует местоположению (элитные виллы расположены далеко от моря) или вокруг объекта неблагоприятное социальное окружение. Кроме того, рядом с выбранным домом или виллой нет социальной и торговой инфраструктуры. В итоге может случиться так, что никаких магазинов, кафе, рынков вблизи не окажется. Такое жилье будет сложно сдать, и придется снижать стоимость аренды, что отразится на времени возврата инвестиций. На то, чтобы отбить покупку, могут уйти десятилетия.
Сингапур: дорогие льготы
Рынок недвижимости Сингапура сегодня является одним из самых дорогих в Азии. Здесь ценовые преимущества перед Европой практически отсутствуют. Средняя стоимость жилья — около $6–8 тыс. за 1 кв. м. Основа привлекательности местного рынка — не цены, а перспективы. Именно к этому апеллируют местные девелоперы, предлагая россиянам покупать недвижимость в Сингапуре.
Стабильный рост ВВП, отсутствие повышения процентных ставок, низкий уровень безработицы и постоянное создание новых рабочих мест, а главное, большой приток инвестиций — все это позволяет рассчитывать на активное развитие сингапурского рынка недвижимости. Несмотря на то что сейчас цены выше, чем во многих европейских столицах, местные эксперты по-прежнему уверены, что они и дальше будут повышаться (в 2007 году квадратные метры подорожали на 31,2%). Все дело в ограниченном объеме предложения — свободных площадок для строительства осталось не очень много. При этом спрос остается стабильно высоким. Сегодня почти 40% сделок на рынке недвижимости совершается иностранцами, в первую очередь инвесторами из Индонезии и Малайзии, а также Индии и Китая. Постепенно все более ощутимым становится интерес со стороны европейских покупателей и богатых американцев.
Еще одно преимущество местного рынка недвижимости — отлаженная и безопасная система продажи жилья. Так, застройщик при возведении нового объекта в обязательном порядке открывает «счет безопасности», куда поступают деньги инвесторов. Эти средства невозможно потратить ни на что, кроме собственно строительства. Кроме того, здесь также отлично развита ипотека. Можно получить кредит на сумму до 70% стоимости объекта на срок до 35 лет. Ставки составляют всего 2–3%. Также большой бонус для инвесторов на местном рынке — льготный налоговый режим. В частности, в Сингапуре отсутствует налог на прирост капитала. То есть если вы купили, а потом перепродали недвижимость, то платить вам за это не придется.
Эксперты выделяют три вида жилья, которые могут привлечь потенциальных инвесторов. Во-первых, элитная недвижимость — роскошные дома, включающие кондоминиумы и земельную собственность. «Расположенный в жилых районах премиум-класса, данный сегмент пользуется популярностью как среди сингапурцев, так и среди иностранцев со всего мира», — отмечает Игорь Индриксонс, руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills. Цены на кондоминиумы в данной категории начинаются с $15 тыс. за 1 кв. м и доходят до $35 тыс. Вторая категория — жилая недвижимость сегмента выше среднего. Расположенная на окраине города, она популярна и среди зажиточных сингапурцев, и среди иностранцев. Цены на кондоминиумы начинаются с $10 тыс. за 1 кв. м. И, наконец, третья категория — жилая недвижимость среднего сегмента, размещенная в пригородных зонах. Здесь в основном живет средний класс сингапурцев. Цены на кондоминиумы в этих районах начинаются от $5 тыс. за «квадрат».
Высокие цены за высокое качество — это именно то, на что Сингапур делает ставку. Евгений Скоморовский добавляет, что привлекательность страны в глазах инвесторов — в стабильности: «Сингапур уже на протяжении длительного времени остается тихой гаванью для международного капитала. Конечно, в течение последнего десятилетия наблюдались периоды снижения цен, например во время азиатских финансовых кризисов 1998 и 2001 годов. Однако даже в это время падение цен на рынке недвижимости Сингапура было заметно ниже по сравнению с другими государствами континента».
Автор: Анна Шехова