Версия
для печати
для печати
Англичане, по словам риэлторов, покупают за рубежом только то, что долгие годы не теряет своей ценности и имеет несомненные потребительские достоинства.
Даже не погружаясь глубоко в анализ ситуации на этом рынке, а просто окинув местный ландшафт свежим взглядом, удивляешься его богатству и разнообразию. Горы и море, старинные крепости и монастыри, острова и заливы. Несомненное достоинство, которое очевидно с первого взгляда, — это большие неосвоенные участки земли, растянувшиеся на многие километры. Если дорогие курорты Франции и Италии страдают избыточной урбанизированностью, то города и тем более поселки Черногории с невысокой плотностью застройки выигрывают однозначно. Правда, есть Будва — по курортным меркам почти мегаполис. И есть горнолыжные курорты. Так что выбор у потребителя довольно широкий, хотя основное предпочтение отдается приморским местам.
По оценкам компании «Новое Качество», в последние два года на недвижимость Черногории существует повышенный спрос, опережающий предложение. Причин на то несколько. Благоприятные природные и климатические условия, безвизовый въезд для граждан России — это довольно важные моменты, но этим не исчерпывается полный список плюсов. Сюда, рассуждает Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество», еще следует добавить лояльное отношение к иностранным гражданам с точки зрения законодательства в сфере земельно-имущественных отношений, то есть возможность беспрепятственного приобретения теми же россиянами недвижимого имущества, в том числе земельных участков (хотя и через оформление юридического лица). Определяющим же является соотношение качества и цены квадратного метра, а также местоположение и видовые характеристики. Все перечисленное — необходимые составляющие для возникновения строительного бума на побережье Адриатики. Сюда едут частные инвесторы, здесь разворачивают свою деятельность и строительные компании.
По данным компании «Новое Качество», основными покупателями курортной недвижимости в Черногории являются россияне с преобладающей долей москвичей. Риэлторы выделяют несколько групп покупателей в зависимости от целей приобретения недвижимости:
* для собственного пользования (сезонный отдых);
* для пользования третьих лиц (например, для проживания и отдыха пожилых родителей);
* для среднесрочного инвестирования денежных средств на растущем рынке (покупка с последующей перепродажей);
* для долгосрочного инвестирования денежных средств с целью дальнейшей сдачи недвижимости внаем.
Наибольшую популярность в общем объеме предложения курортной недвижимости имеют объекты с видом на море, расположенные в районах с развитой или развивающейся инфраструктурой (как правило, это города, ориентированные на сферу туризма). По престижности местоположения наиболее востребованным является район Будванской Ривьеры, на который приходится 50% спроса. Далее следует Которская бухта (40%) и Барская Ривьера с весьма незначительной долей спроса в этом районе (5%).
Для полноты картины отметим также курорт Калашин — горное место, которое также сегодня на слуху. В последнее время, отмечает Елена Некрытова, менеджер проектов курортной недвижимости компании «Новое Качество», иностранные и российские покупатели открывают для себя Черногорию не только как морской курорт, многие интересуются живописными районами, где расположены чистейшие озера, горы, там тоже начинается строительство новых комплексов. Есть определенная категория покупателей, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости. А кроме того, растет спрос на недвижимость в исторических районах страны. Хорошим примером может служить город Цетине — бывшая столица страны, находящаяся в горах. Она привлекает и с точки зрения средоточия объектов архитектуры и истории, и исключительной живописности местности.
Как говорят специалисты, занимающиеся реализацией элитной недвижимости, для их клиентов обязательным в наборе требований будут так называемые видовые квартиры. То есть те, которые обязательно имеют вид на море и при этом расположены от него в пределах пешеходной доступности. Все, не соответствующее этим параметрам, пользуется значительно меньшим интересом и подчас становится неликвидным как с позиции собственного проживания, так и с инвестиционной точки зрения. Востребованными в первую очередь являются новые качественные дома в развитых курортных районах, прежде всего в Будве. Менее состоятельные покупатели не столь категоричны. Вид на море для них уже не так значим, как возможность дойти до него пешком. Инвестиционная мотивация таких покупок не столь очевидна: понятно, что такое жилье будет менее ликвидным на рынке и существенный прирост стоимости в будущем не гарантирован.
Отмечают в «Новом Качестве» и особенности предпочтений покупателей из других стран. Некурортное жилье, как правило, приобретается либо местным населением, либо гражданами ближнего зарубежья, которых прежде всего интересует сама Черногория. Такие люди готовы самостоятельно перемещаться в пределах страны, справедливо считая, что небольшая территория вполне позволяет делать это.
Стоимость типичной покупки для россиян укладывается в пределы 70–150 тыс. евро. Такой вывод делают в компании DOKI. Обычно наши соотечественники покупают как первичную, так и вторичную недвижимость, стоимость которой примерно на 30–40% ниже одно-, двухкомнатной квартиры в Москве. Как отмечают в АН «БЕСТ», стоимость квартир в современных комплексах с собственной инфраструктурой начинается от 100–120 тыс. евро. За эти деньги можно приобрести студию в хорошем доме недалеко от моря. Хотя сейчас с развитием рынка недвижимости в Черногории появляется и более широкий ассортимент жилья. Например, суперэлитные проекты, стоимость квадратного метра в которых может составлять порядка 8 тыс. евро. По мнению Елизаветы Зубаревой, эксперта отдела зарубежной недвижимости компании, наиболее перспективной покупкой сегодня являются объекты, расположенные в непосредственной близости от моря в районе с развитой инфраструктурой. Они всегда будут обладать высокой ликвидностью и инвестиционным потенциалом. И вряд ли стоит откладывать такие приобретения на потом: протяженность побережья Черногории — около 220 км, хороших участков для строительства жилищных объектов с такой локацией остается все меньше.
Инфраструктура страны, как отмечают многие специалисты, находится в начальной стадии развития. Но надо понимать, что пока это положительно сказывается на цене квадратного метра — будь в стране более развитой сеть транспортных магистралей, развлекательных заведений и всего прочего, то и стоимость недвижимости была бы несравнимо выше. Как отмечает Ольга Побединская, руководитель департамента зарубежной недвижимости агентства недвижимости DOKI, сейчас власти станы предпринимают немалые усилия для развития этой сферы. В 2009 г. планируется достроить новое шоссе, которое пройдет из Албании в Хорватию по всему побережью.
Социальная и торговая инфраструктура, направленная на обслуживание многочисленных туристов и российских собственников черногорской недвижимости, развивается. Но основной недостаток (что, правда, не касается северных территорий) — ограничения в системе центрального водоснабжения. В некоторых городах случаются перебои с питьевой водой. Хотя и эту проблему хорваты активно решают.
По общему мнению специалистов, процедура покупки недвижимости достаточно проста и необременительна. Особенно это касается новостроек. Сложнее со вторичным жильем, хотя у него есть существенные преимущества — живописный вид, красивейшие садики и газоны вокруг вилл, чем не могут похвастаться новые кварталы только что отстроенного жилья. По мнению риэлторов, межевание участков было проведено далеко не везде. Так что покупка, например, красивейшей виллы может сопровождаться массой бюрократических сложностей, связанных с оформлением земли.
Но вот объяснений происхождения денег у зарубежных покупателей (как это бывает в некоторых странах) в Черногории не требуют. Сумма сделки остается известной лишь ее участникам, и в государственном реестре она не отображается, отмечает О. Побединская. Налоговые ставки невысоки. Покупатель должен выплатить налог на передачу прав собственности в размере 2% от стоимости покупаемого объекта недвижимости, которую определяет государственный оценщик. Регистрационный сбор в суде при регистрации договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу составляет около 100 евро.
Процесс оформления сделки не требует много времени и, как правило, укладывается в два-три дня. Для заключения договора купли-продажи необходимо присутствие обеих сторон. Впрочем, покупатель имеет возможность оформить документы на основании доверенности, выданной на своего представителя. Регистрация нового права собственности занимает 15–20 дней, хотя при необходимости срок можно сократить до одного дня при условии оплаты специального сбора. Составление договора и регистрацию документов должен осуществлять юрист или юридическое бюро, имеющее лицензию.
Так же, как и инфраструктура, пока находится в состоянии развития банковская система страны. Поэтому рассчитывать на получение ипотечного кредита покупателям вряд ли стоит. Формально кредиты населению выдаются под 10% годовых. Но процедура настолько не отлажена, что делает процесс займа практически нереальным, говорят в АН DOKI.
Наталия КРОЛ
журнал "Недвижимость и Цены"
