Дом на Святой земле

10 октября 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Израиль

Произошедшая нынешней осенью отмена визового режима между Россией и Израилем спровоцирует «новый русский бум» на рынке недвижимости Земли обетованной, считают эксперты.

Считается, что Израиль – перманентно «горячая» страна как в смысле политическом, так и в силу своих климатических особенностей. Но, выходя на улицы израильских городов, совсем не обязательно надевать армейскую каску и бронежилет. Более того, человека, прогуливающегося по городу в ночное время, здесь не сочтут ни чудаком, ни экстремалом – уличная преступность находится на невероятно низком уровне. Кроме того, по статистике Израиль на одном из первых мест в мире как по продолжительности жизни, так и по личной безопасности своих граждан. А что касается климата, то в этой небольшой стране существует целых девять (!) климатических зон, что дает возможность, покатавшись зимой на лыжах по заснеженному Хермону, вечером того же дня купаться в Эйлатском заливе Красного моря. Так что выбрать «индивидуальный» климат – не проблема.

Возможно, в том числе и из­за климата, российские инвесторы обратили свое внимание на рынок израильской недвижимости достаточно давно. Но массового характера это явление не носило: в основном израильскими домовладельцами становились крупные российские бизнесмены еврейского происхождения, обладающие, помимо российского, еще и израильским паспортом. Это позволяло им не замечать визовых сложностей, в отличие от других граждан, часто и не без оснований критикующих методы работы визового отдела израильского посольства в Москве.

Наконец, с 20 сентября начало действовать двухстороннее соглашение между Россией и Израилем об отмене виз, обозначившее окончание эры труднодоступности этой страны для всех россиян. В Министерстве туризма Израиля уже объявили, что ожидают увеличения туристического потока из России до 400 тысяч человек в год, но, кроме туристов, есть еще одна категория людей, интерес которых к Израилю в связи с отменой визового режима возрос весьма заметно. Речь об инвесторах. «Доступность увеличивает привлекательность» – правило, которое в данном случае смело можно принять за аксиому.


Кого здесь только нет…

Как всегда, первыми пробуют рынок любители «коротких» инвестиций. Для них в Израиле созданы очень неплохие условия: если покупатель, в том числе иностранный, приобретает квартиру, внося аванс на этапе незавершенного строительства, то по израильским законам его деньги стопроцентно защищены банковской гарантией, которую обязана предоставить строительная компания. При этом при наличии накопительного счета можно воспользоваться банковской ссудой под сравнительно невысокий (4–5%) процент. Если квартира покупается в районе, пользующемся повышенным спросом, то цена на нее существенно возрастает уже на этапе строительства, которое обычно занимает 2–3 года. Стратегия таких вложений, в целом, рассчитана на сценарий, имевший место в случае с Кипром, Болгарией, Чехией и Египтом. Вначале эти страны, как известно, пережили самый настоящий «русский» туристический бум, который несколько позже содействовал формированию активного спроса на местное жилье среди российских покупателей, что, в свою очередь, обусловило рост цен недвижимости на десятки процентов в год.

Видимо, для развития событий именно в этом русле имеются достаточные основания, во всяком случае, по поводу отсутствия туристического интереса можно не волноваться: древний Иерусалим, по­левантийски беспечный Тель­Авив и красавица Хайфа с ее живописным заливом и утопающим в зелени хребтом Кармель вряд ли оставят кого­то равнодушным. Если добавить к этому возможность окунуться в воды Средиземного, Красного и Мертвого морей, то становится понятно, насколько содержательной может получиться поездка в Землю обетованную. Московская мэрия, судя по всему, уже оценила привлекательность здешних мест, и Юрий Лужков, договорившись с главой местного совета из района Эйн Бокек на Мертвом море об отведении участка под строительство, собирается возвести оздоровительный комплекс, в строительство которого предполагается инвестировать $100 млн.

Можно с уверенностью сказать, что найдутся и другие россияне, которым захочется обзавестись домом, квартирой или офисом в этих солнечных краях, но инвесторам из России на этот раз придется ощутить себя в роли догоняющих. Дело в том, что на израильском рынке недвижимости уже достаточно давно и успешно действуют как частные иностранные инвесторы, так и крупные компании, в том числе коллективные закрытые инвестфонды (closed­ended funds), из Германии, Великобритании и других западноевропейских стран. Кроме того, заметную активность проявляют представители Франции, Бельгии, Канады и Австралии, а евреев из Америки, ЮАР и Аргентины уже вполне можно отнести к старожилам израильского рынка. Количество сделок по недвижимости, совершаемых с участием иностранного капитала, оценивается в 7–10% от их общего числа, а на рынке элитного жилья этот показатель, в зависимости от района, составляет от 30% и выше.


Местный колорит

Наибольшее количество сделок совершается с объектами недвижимости, расположенными в городах, количество жителей которых превышает 200 000 человек, – это Иерусалим, Тель­Авив, Хайфа, Ришон­ле­Цион и Ашдод. В них проживает четверть населения Израиля. Основная часть израильтян – городские жители, а около половины всего населения, точнее 45%, живет в городах с численностью более 100 000 человек.

Если у большинства религиозных евреев со всего мира, покупающих себе жилье в Святом Иерусалиме, мотивы вполне идеалистичны (что не мешает иерусалимским ценам постоянно расти, увеличившись на 6,8% только за первый квартал текущего года), то у подавляющего большинства прочих инвесторов – насквозь прагматичны. Ликвидность вложений подтверждается таким солидным источником, как Forbes: в рейтинге, составленном весной этого года, аналитики издания оценивают израильский рынок, как самый перспективный в мире для инвестиций в недвижимость на период ближайших пяти лет. В исследовании учитывались такие параметры, как темпы экономического роста в стране, уровень инфляции, доступность кредитов, права на частную собственность и качество жилья.

На фоне активности инвесторов из­за границы их израильские коллеги также не настроены исполнять роль статистов. В стране имеется не один десяток крупных фирм, занимающийся объектами недвижимости по всему миру, и у себя дома они, естественно, чувствуют себя весьма уверенно, что ощущается хотя бы по объему рекламы различных строительных проектов. Инвесторы интересуются и коммерческой недвижимостью, которая при развитой израильской инфраструктуре по эффективности вложений зачастую оказывается привлекательнее жилищного сектора. Большую популярность приобрели многочисленные технопарки – постоянно развивающемуся израильскому хай­теку требуется все больше площадей.

Любопытно: Эхуд Барак, бывший премьер­министр Израиля, занимающий в нынешнем кабинете пост министра обороны, недавно выставил на продажу принадлежащую ему квартиру в северном Тель­Авиве. Барак оценивает свою собственность в $11 млн, то есть в пять раз дороже той цены, за которую она была приобретена два года назад. Квадратный метр такого жилья, при том условии, что сделка все же состоится, обойдется будущему покупателю в $32 тыс. Разумеется, столь высокая (хоть и не рекордная) цена за квадратный метр для «города без перерыва», как иногда называют Тель­Авив, не совсем привычна, но и к дешевым городам этот ближневосточный мегаполис не отнесешь. Несмотря на то, что среди крупных городов мира Тель­Авив в категории стоимости жилья попал на семнадцатое место, на Ближнем Востоке он по этому показателю – безусловный лидер. Global Property Guide оценил стоимость квадратного метра жилплощади в центральной части Тель­Авива в $5 тысяч. В занявшем второе место Дубае (ОАЭ) – $4 тысячи, а, скажем, в соседнем с Израилем Каире – всего $400.


Цифры и факты

Тем не менее, тель­авивские цены продолжают расти, увеличившись за прошлый год на 20–35%, обогнав соседние Рамат­Ган, Бат­Ям и Ришон­ле­Цион (20–25%). Такая же или близкая к ней динамика наблюдалась и в других городах центра страны, находящихся на присредиземноморской равнине от Ашдода на юге до Нетании, расположенной к северу от Тель­Авива. В других районах рост или не наблюдался вовсе, или даже пошел в «минус», как в Хайфе – единственном крупном городе Израиля, где стоимость жилья даже снизилась (до 15%). Сегодня пятикомнатный дуплекс в одном из центральных городских районов Неве­Шеанан с видом на залив можно приобрести за $230 000, по цене в $1400 за квадратный метр. Если потребуется небольшой офис, то для этой цели можно приобрести 1,5­комнатную квартиру (30 кв. м) в районе Адар всего за $30 000. По данным Центрального статистического бюро Израиля, хайфские цены на квартиру из вторых рук в 2,4 раза ниже, чем в Тель­Авиве, и отстают от иерусалимских на 223%.

Нужно оговориться, что в приводимых здесь ценах доллар используется только для того, чтобы «привязаться» к привычным для нас дол/кв. м. На самом деле в последние годы подавляющее большинство предложений номинируется в национальной валюте – израильских шекелях, благодаря положительной динамике шекелевого курса, дополнительно поднимая долларовые цены. Экономическое положение Израиля, действительно, неплохое. Без взлетов и падений, конечно, не обходится, но вот что интересно: при подведении полугодовых итогов на международном валютном рынке шекель оказался самой крепкой мировой валютой, повысившись по отношению к евро на 9%, к доллару США – на 15%, а к британ­скому фунту стерлингов – на 16%. По соотношению к долларам Австралии и Канады шекель укрепил свои позиции соответственно на 7% и 16%.

Но экономическими успехами дело не ограничивается – в скромном по своим размерам Израиле не­пропорционально много всякого «самого». Например, самая низкая точка на планете – Мертвое море, оно же – самое соленое. В Израиле самое большое число патентов и научных работ, публикуемых в год, и самое высокое в мире число музеев на душу населения. Есть и другие, довольно неожиданные достижения, например удойность израильских коров признана самой высокой в мире. Или вот такая информация: самая короткая линия метро в мире – хайфский Кармелит (6 станций, протяженность около 2 км). Но есть статистика, которая в справочниках не отражается. Скажем, плотность русских магазинов и ресторанов на квадратный километр или отношение числа этих же заведений к количеству жителей. Так вот, здесь Израиль, безусловно, лидирует во всем том зарубежье, которое принято называть «дальним». Израиль, пожалуй, единственная страна из дальнего зарубежья, где в любой общественной приемной, магазине или медицинском учреждении можно без труда найти русскоговорящего сотрудника. Не исключено, что по распространенности русского языка Израиль, возможно, уже обогнал некоторые бывшие советские республики – тоже немаловажная деталь для российского инвестора.


Предупрежден значит вооружен

На что стоит обратить внимание при покупке? Важно поинтересоваться формой собственности на землю, на которой расположено здание. Владельцем может быть государство, частное лицо или даже религиозная община, скажем, бахайская община в Хайфе, которой принадлежит солидный кусок территории с жилыми строениями, прилегающий к Бахайскому храму. Квартира может быть зарегистрирована в Бюро регистрации недвижимости или в Управлении земель Израиля. Собственный реестр может вести строительная компания, что происходит в случае, если земля, на которой находится построенное здание, взята у государства в долгосрочную аренду. Во всех этих случаях будут различными как сроки, так и алгоритм проведения сделки купли­продажи. К этому стоит добавить, что некоторые объекты недвижимости не подлежат продаже иностранным гражданам.

Необходимо знать: закон не препятствует совершению сделок в случае, если собственность ранее была заложена третьим лицам. Подобная «гибкость», как и общение с израильскими судебными исполнителями, может стать для покупателя не самым приятным сюрпризом, поэтому лучше заранее проверить состояние собственности в Управлении регистрации залогов, где можно получить всю нужную информацию.

В зависимости от цены приобретаемой недвижимости, налог на покупку может или не уплачиваться вовсе, или составить до 5% от ее стоимости, что важно учитывать до совершения сделки, как и то, что при покупке недвижимости среднее вознаграждение агентству со стороны покупателя составляет обычно около 2%, а услуги адвоката обойдутся в 1%.

Очень желательно поинтересоваться размером муниципального налога. Считается, что он тем выше, чем престижней и благоустроенней район, в котором находится дом или квартира, но его размер устанавливается самим муниципалитетом, который если кому и подотчетен, то только «себе любимому». Поэтому, по информации Центрального статистического бюро, никакого соответствия между размером налога и социальным статусом города не замечено. Например, в элитном Савьоне муниципальный налог в 1,6 раза ниже (!), чем в Бней­Браке, который считается самым бедным населенным пунктом страны. Размер налога варьируется от $7,5 до $28 за квадратный метр жилья в год и вполне может оказаться, что за скромный домик в не самом лучшем городском районе придется платить как за большой дом с бассейном где­нибудь в Беверли­Хиллз.

Основным документом, регулирующим сделку, по израильским законам считается договор купли­продажи, но на практике принято подписание предварительного соглашения – то, что в России называлось бы «Протоколом о намерениях» – документ, также имеющий безусловную юридическую силу. Если не отнестись к его содержанию со всей серьезностью, можно уже на этом этапе создать самому себе немало проблем.

Израильский рынок недвижимости, как, впрочем, и любой другой, не терпит дилетантства, поэтому очень и очень рекомендуется на каждом этапе обращаться к профессионалам: маклерам, оценщикам недвижимости и юристам. Причем даже если при покупке новой квартиры строительная компания предоставит своего юриста, то неплохо будет нанять собственного адвоката по недвижимости, который стоял бы на страже уже ваших интересов.

Сравнительная таблица Ближневосточных цен на недвижимость (приведены цены за кв. метр в центральной части городов, определяемых, как финансово­деловой центр представляемой страны)

Израиль - $5086
ОАЭ - $4066
Марокко - $1973
Иордания - $1261
Ливан - $1237
Египет - $406

Процентное соотношение затрат при покупке недвижимости с дальнейшей ее перепродажей к стоимости объекта

Иордания - 15,24%
Марокко - 12,13%
Египет - 11,74%
Ливан - 11,57%
Иран - 9,93%
Израиль - 9,57%
Тунис - 7,10%
ОАЭ - 5,05%
Бахрейн - 5,00%
Оман - 3,01%
Катар - 0,00%
(Источник: The Global Property Guide)-


Налоги при покупке недвижимости в Израиле

На сегодняшний день закон никак не ограничивает права неевреев в приобретении земли/недвижимости в Израиле. Согласно поправки 59 в Законе о налогообложении недвижимости от 31.10.2007, гражданин страны или иностранец, покупающий первую квартиру для жилья в Израиле, будет освобожден от уплаты налога в размере 0,5%, если стоимость квартиры не превышает 925,000 шекелей ($248 тысяч) в период до 15.01.2009. Данные суммы привязаны к индексу цен и меняются один раз в году (16 января).

Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и владелец АН «Талерман Надлан» (Хайфа):
Основными объектами интереса покупателей, и не только российских, являются квартиры в новостройках. Из­за постоянно растущего спроса, в том числе со стороны местного населения, цены в Тель­Авиве достаточно высоки, в некоторых элитных проектах недалеко от моря и исторического центра Яффо стоимость квадратного метра жилья уже сегодня достигает $20–30 тысяч. В новостройках Северного Тель­Авива хорошие 4­комнатные квартиры площадью 120–150 кв. м предлагаются сегодня от $700 тысяч до $1,5 млн в зависимости от месторасположения, этажа, вида из окон, наличия балкона, оборудования прилегающей территории. По причине дороговизны многие инвесторы обращают свои взоры на города­спутники деловой столицы Израиля, расположенные вдоль Средиземноморского побережья, Ришон, Бат­Ям и Нетанию. Нетания стоит в списке отдельно, т. к. береговая линия в этом городе растянута на многие километры, и местные власти в последние годы привлекают крупнейшие строительные компании страны, выделяя новые участки под жилые инвестиционные проекты. Сейчас на южном въезде в город возводится крупный микрорайон «Город морей» с самодостаточной инфраструктурой, включающей торговый центр, спорткомплекс, парки и пляжи. Квартира в подобном проекте оценивается в среднем в $4000–6000 за «квадрат». Особым спросом пользуются престижные точечные застройки в центре Нетании, в районе гостиниц, где из окон апартаментов открывается панорамный вид на Средиземное море. За это покупатели готовы платить от $750 тысяч и выше.

Сколько можно заработать на перепродаже объекта, приобретенного на стадии плана?
В процессе строительства недвижимость в среднем дорожает на 20–30% в год, и покупка квартиры на начальном этапе проекта считается выгодным вложением капитала.

А вот отдельные виллы и коттеджи редко становятся объектом спекуляции. Эта категория недвижимости покупается обеспеченными россиянами для отдыха или сезонного проживания. Самые популярные поселки – Герцилия Питуах и Кейсария. Герцилия достаточно дорога, даже небольшой и не новый дом на участке 500 кв. м будет стоить $1,2–1,5 млн. Крупные фешенебельные виллы на площади 1000–1500 кв. м рядом с морем могут стоить $7–8 млн, и это не предел. Кейсария – более спокойное место, выбор недвижимости разнообразен, от небольших квартир в новом комплексе «Неот Гольф» стоимостью от $250 тысяч до роскошных вилл в первой линии от моря, цены на некоторые из которых доходят до $6–7 млн. Неплохой дом площадью 300–400 кв. м на участке 500–800 кв. м обойдется в $1,5–2 млн. За эти деньги вы получите полный комплект «красивой жизни»: круглосуточная охрана, спорткомплекс, теннисные корты, поле для гольфа, рестораны и кафе, оборудованные пляжи, детские дошкольные учреждения, средняя школа и даже публичная библиотека.

Как вы оцениваете риски при покупке недвижимости на стадии строительства?
При покупке квартиры на этапе начала строительства права и средства покупателя полностью защищены, т. к. по закону строительная компания обязана выдать банковскую гарантию на сумму денежных средств, внесенных в счет оплаты за недвижимость. При заключении договора купли­продажи достаточно внести 10–15% от стоимости жилья, остальную сумму разбить на платежи, график которых устанавливается самим клиентом. Следует помнить, что на неоплаченную сумму начисляется инфляционный индекс (2–4% в год), что в целом может повлиять на конечную цену в сторону увеличения.

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ (Израиль)

журнал "Ваш Дом за Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Израиль»:

Статьи

Новый год. Жаркое солнце. Собственный дом

Прочитав этот текст, вы узнаете, где можно и нужно купить недвижимость, чтобы бой курантов 1 января встретить не посреди сугробов, а на пляже. Или в собственной квартире метрах в ста от оного... Нас ждут экзотические теплые страны! Читать

Главные события недели в комментариях риэлторов. Дайджест Prian.ru c 22 по 28 сентября

Арендодатели в Швейцарии предпочитают местных жителей в качестве съемщиков. Цены на студии в Дубае подскочили на 36% за год. Продажи на рынке элитного жилья в Израиле снизились на 50%. Представляем подборку самых важных новостей недели с комментариями профессионалов рынка. Читать

Главные события недели в комментариях риэлторов. Дайджест Prian.ru c 11 по 17 августа

Цены на отпускную недвижимость Греции достигли рекордно высоких отметок. В Израиле появилось больше трехкомнатных квартир. В столицах испанских провинций на 1000 человек приходится по 13 непроданных квартир. Представляем подборку самых важных новостей недели с комментариями профессионалов рынка. Читать

Калькулятор: покупаем квартиру в Тель-Авиве для отдыха и сдачи в аренду

Московская семья решает приобрести апартаменты в Израиле. С видом недвижимости определились заранее – ищем просторную квартиру в Тель-Авиве, расположенную в качественном новом доме, в центральных кварталах города и недалеко от моря. Цель покупки – семейный отдых и, возможно, сдача в краткосрочную аренду. Представляем подробный расчет расходов по сделке. Читать

Любителей бикини заставят раскошелиться в Италии…Дайджест Prian.ru с 22 по 28 июля 2013 года

Электроэнергия в Черногории снова дорожает, цены на жилье в Великобритании через несколько лет достигнут небывалых высот, В Израиле на месте свалки построят экологический квартал. Читать