Арабские Эмираты не боятся кризиса

На фоне разрастающегося мирового финансового кризиса и падения цен на недвижимость во многих странах инвестиции в подобное строительство могут показаться, на первый взгляд, необоснованными. Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», даже при худшем сценарии (снижении цен) недвижимость в Дубаи по-прежнему останется одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов.
Проект Jumeirah Gardens будет включать деловые и жилые здания, развлекательные заведения и многое другое. В общем, все основные элементы классического многофункционального проекта, призванные минимизировать инвестиционные риски и обеспечить синергетический эффект в использовании комплекса. Все это дополняется водным каналом, который должен протекать по центру Jumeirah Gardens. Стоимость нового проекта будет составлять порядка $95 млрд. Завершить строительство предполагается за 12 лет.
Все это великолепие смотрелось бы вполне естественно 2-3 года назад. Но в условиях мирового финансового кризиса такой энтузиазм шейхов Персидского залива выглядит неожиданным и единственным в своем роде. Действительно – в наше время крупнейшие девелоперы, в том числе в России, склонны отказываться от ранее заявленных проектов, а уж о презентациях новых строек ценой под $100 млрд да еще при наличии других, параллельно реализуемых мегапроектов и речи быть не может. В чем причина такой уверенности арабов в завтрашнем дне?
Важным моментом, повышающим перспективность девелоперских проектов в ОАЭ, является декларируемая арабами отдаленность финансовых учреждений Эмиратов от бурь американского кризиса. Недавно Центральный Банк (ЦБ) ОАЭ выступил с официальным заявлением, в котором говорится, что банки ОАЭ никак не взаимодействовали и не были связаны какими-либо операциями с обанкротившимся банком Lehman Brothers. Руководство ЦБ ОАЭ посчитало необходимым заверить, что последствия крупных банкротств в США никак не коснутся банков ОАЭ.
Надо отметить, что в этих словах есть изрядная доля лукавства. Заявляя об абсолютной стабильности своей банковской системы, ЦБ ОАЭ при этом намеревается вложить, по данным Global Property, примерно $13,6 млрд в собственный строительный рынок, добавляя, что при необходимости готов вложить еще. При этом данное вливание является вынужденным, а не добровольным. Оно необходимо, чтобы снизить выросшие проценты по межбанковским кредитам и сохранить темпы роста на рынке недвижимости Эмиратов. То есть, экономика ОАЭ, как и ожидалось, совсем не застрахована от мировых бурь. Тем не менее, вряд ли кризис сам по себе станет фатальным для ОАЭ. Эмираты имеют достаточно финансовых резервов для поддержания строительной отрасли. Так, только золотовалютные резервы ОАЭ на начало года составляли $31млрд.
Второй момент, на котором основывается уверенность арабов в будущем, – это вера арабов в дальнейшее подорожание нефти. Так, например, гендиректор филиала дубайской девелоперской компании Emaar в Саудовской Аравии Фахд аль-Рашид заявил, что именно нефтяная конъюнктура обеспечивает дальнейший рост цен на недвижимость в Саудовской Аравии. Очевидно, что он выражал позицию девелоперов в целом по региону. Насколько обоснованны эти надежды на дорогую нефть?
В связи с разрастающимся мировым кризисом и как следствие понижением спроса на углеводороды, нефть будет дешеветь как минимум в течение следующего года. Традиционная политика ОПЕК – сокращать добычу ради роста цены, вряд ли сыграет большую роль на этот раз. Ослабевшая экономика многих стран просто не сможет обеспечить спрос, соответствующий нынешним высоким ценам на нефть. В итоге, сокращение добычи уже вряд ли будет влиять на ценообразование на углеводороды. Кроме того, снижению цен на нефть может поспособствовать давление стран-потребителей. В частности, вероятность такого сценария подтверждается словами президента ОПЕК Шакиба Хелила, который уже заявил, что цены на нефть будут падать и дальше.
Что же ждет эмиратскую недвижимость, если нефть будет дешеветь и дальше? Безусловно, рост цен на недвижимость прекратится. По прогнозам Colliers International, цены на недвижимость в Дубаи не будут расти как минимум до 2010 года. Притом, что к этому сроку в эмирате будет возведено порядка 140 тыс. новых домов, 40% которых относятся к сегменту элитного жилья. Директор местного отделения Colliers Ян Альберт признает, что спрос на новое жилье не падает, однако цены растут уже очень медленно.
Однако вслед за стагнацией снижения цен на недвижимость в Дубаи ожидать не стоит. Экономика ОАЭ за последние годы заметно диверсифицировалась – упор делается не только на добычу нефти, но и на банковскую сферу, недвижимость и туризм. Финансовый центр в Дубаи, основанный 4 года назад, ориентирован на южноазиатский регион с населением более 1,5 млрд человек. Инвестиционные фонды ОАЭ относятся к числу наиболее мощных. Таким образом, спрос на недвижимость в Дубаи может сохраниться на прежнем уровне за счет внутренних ресурсов. Тем более что инвестиции в дубайскую недвижимость преимущественно местные.
Кроме того, по данным Barclays Wealth и Economist Intelligence Unit (EIU), если еще недавно лидерами по объему инвестиций были европейский и американский рынки, то теперь направление движения инвестиций сменилось в пользу стран Азии, Ближнего Востока и Северной Африки. Более того, в развитых странах отмечена тенденция отказа от инвестиций в недвижимость, о чем заявили в среднем 17% респондентов из высокоразвитых стран.
При этом инвесторы в странах с традиционно высокоразвитой экономикой не особенно настроены вкладывать в высокорискованные проекты, к которым они обычно относят все высокодоходные инструменты. Так, рисковать готовы по 29% опрошенных инвесторов из Великобритании и Испании и 27% инвесторов из Италии. Наконец, в развитых странах нет особой приверженности к инвестициям в недвижимость. Всего 37% инвесторов из 30 развитых странах готовы финансировать сектор недвижимости, невзирая на существенное падение цен на рынке.
В развивающихся странах картина обратная. В странах Азии и Восточной Европы примерно 48% инвесторов готовы инвестировать в недвижимость, невзирая на существенное падение цен. 43% богатых инвесторов из самих ОАЭ, 41% из Китая и 40% из Индии предпочитают увеличивать в своих инвестиционных портфелях долю рисковых активов. Именно к ним западноевроейские инвесторы традиционно относят недвижимость ОАЭ из-за ее высокой доходности. Но даже если средств инвесторов из развивающихся стран не хватит для удержания спроса на недвижимость в ОАЭ на сегодняшнем уровне, накопленного запаса нефтедолларов в экономике Эмиратов достаточно для дальнейшей реализации проектов.
Кроме того, даже при понижении цены на нефть важным фактором остаются огромные запасы «черного золота» в ОАЭ (третье место в мире по запасам) и простота его добычи. Регион постоянно пополняется дешевой рабочей силой из Индии. Это является одним из факторов, уменьшающих себестоимость строительства. В результате, даже при снижении цен на недвижимость Дубаи доходность инвестиций в жилье этого региона может сохранится на сегодняшнем уровне, что, естественно, является привлекательным для потенциальных инвесторов.
При этом, имея в виду возможные трудности, руководство ОАЭ старается обеспечить успешное будущее собственных проектов в сфере недвижимости, ставших уже своеобразной визитной карточкой Эмиратов. Для этого предпринимаются конкретные шаги по усилению надежности, предсказуемости девелоперского бизнеса. В частности, дубайские проекты будут слиты в общую городскую структуру под названием Dubai Urban Development Framework, основной задачей которой станет планирование дальнейшего развития и управление организацией Дубаи. Отметим, что еще недавно рынок недвижимости в Дубаи был более хаотичным и непредсказуемым. И эти усилия не остаются без внимания международных инвесторов. Так, по данным инвестиционного банк EFG-Hermes, на рынке недвижимости Дубаи стремительно растет число клиентов, волатильность цен на фоне кризиса минимальна в отличие от других стран, а регулирующие органы работают более качественно.
К позитивным факторам работы регулирующих органов банк относит принятие нового закона об ипотеке, защищающего интересы, как покупателей, так и продавцов недвижимости. Теперь любые ипотечные контракты сначала должны быть зарегистрированы в земельном департаменте эмирата. В контрактах должны быть строго определены размеры ссуды, четкие сроки ее выплаты и заявленная стоимость имущества, с которым связана данная ссуда. Кроме того, для иностранных покупателей отменили налог на недвижимость, НДС, налог с продаж и налог на прибыль предприятий и частных лиц. Также им предлагают покупать недвижимость за счет беспроцентной рассрочки на весь период строительства. В то же время, иностранцам разрешено перепродавать квартиры уже после оплаты всего 20% от полной стоимости жилья. Наконец, любому иностранному покупателю жилья в ОАЭ предоставляют резидентскую визу для проживания в ОАЭ на всех членов семьи. В итоге, жилая недвижимость раскупается очень быстро, зачастую – уже на начальной стадии строительства. Все это свидетельствует о повышении предсказуемости рынка недвижимости Дубаи в целом, и перспективы его развития можно оценить как позитивные.
Таким образом,по мнению аналитического центра www.irn.ru, в условиях мирового кризиса ОАЭ может стать одним из островков относительной экономической стабильности. Конечно, при наихудшем сценарии развития событий – если произойдет взаимное наложение «дорогих кредитов» и резкого уменьшения нефтяной выручки – некоторые проекты будут отложены или реализованы частично, однако коллапса девелоперской отрасли Дубаи в отличие от России все же удастся избежать Дело в том, что недвижимость в Дубаи, несмотря на то, что она существенно по качеству выше российской, а зачастую и европейской, дешевле их всех. Так, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Дубаи составляет в элитном сегменте $5,4 тыс. По сути, недвижимость Дубаи пока еще недооценена, а занчит повода для коррекции цен вниз нет. Рост цен может остановиться из-за сокращения притока средств из Западной Европы, но падение вряд ли стоит ожидать.