Если агент оказался вдруг…

Поскольку европейский рынок недвижимости в настоящее время находится в довольно затруднительном положении, часты случаи, когда строительные и риэлторские компании вынуждены прибегать к внешнему управлению своих компаний, чтобы избежать банкротства. Например, в Испании с начала этого года уже более 200 компаний, работающих в секторе недвижимости, подали заявку о введении внешнего управления для санации их экономики. Встречаются также ситуации, когда подобное юридическое положение компании не является добровольным, а вызвано соответствующими требованиями со стороны одного или нескольких кредиторов. Естественно, что в результате появляется обширный круг пострадавших: среди агентов и комиссионеров, служащих и конечных покупателей недвижимости, которые зачастую не знают, как действовать в сложившихся обстоятельствах.
В связи с достаточной актуальностью рассматриваемого вопроса хотелось бы отметить, что в странах Европейского Союза процедура внешнего управления достаточно схожа в своем законодательном регулировании. Это объясняется тем, что в 2000 году Комиссией при Совете Европы был утвержден Регламент №1346 о проведении процедуры несостоятельности в отношении юридических лиц. Практически все государства Европы развили положения этого Регламента в своем внутреннем законодательстве.
Если говорить об Испании, то здесь начиная с 1 сентября 2004 года процедура признания предприятий несостоятельными, а также их санации регулируется «Конкурсным законом». Речь идет о конкурсе среди кредиторов на включение соответствующих прав требования в кредитную массу. Этой процедурой руководит специальная конкурсная комиссия, в которую входят назначенные судом внешние управляющие (обычно два экономиста и один адвокат с многолетней практикой).
Первое, что необходимо иметь в виду, оценивая сегодняшнюю ситуацию на рынке европейской недвижимости с точки зрения агента, - это наличие агентского договора, который будет однозначно отражать обязанности сторон, сумму комиссионных и момент их выплаты, и не давать повод для домыслов в отношении принадлежащих агенту прав. В противном случае, конкурсная администрация, о которой мы говорили ранее, может получить в руки достаточно основательный повод для не признания кредита и для не включения агента в общую массу кредиторов.
В этой связи, и учитывая время, которое обычно проходит между подписанием договора о намерениях купли-продажи недвижимости и заключением нотариальной сделки (от двух месяцев и более), можно порекомендовать как основное правило для сотрудничества, - предусматривать в агентском договоре моментом для оплаты комиссионных подписание договора о намерениях между риэлторской компанией и конечным покупателем. Таким моментом может быть и факт оплаты покупателем определенного процента от стоимости недвижимости в качестве авансового платежа, если в договоре о намерениях установлена подобная форма оплаты.
Тем не менее, этот совет не является панацеей, так как подразумевает свои плюсы и минусы. Если право на получение комиссионных совпадает с подписанием договора о намерениях и после этого в компании объявляется внешнее управление, агент превращается в обычного кредитора, что означает, что его право требования попадает в «общий котел» вместе со всеми другими кредиторами и удовлетворяется согласно установленным законодательно правилам приоритета.
Если же право на получение комиссионных возникает при подписании нотариального договора купли-продажи, а внешнее управление было назначено ранее, возможно два варианта развития событий.
Первый: риэлторская компания продолжает свою деятельность и конкурсная администрация считает целесообразным продажу зарезервированной недвижимости, а соответственно и оформление нотариальной сделки купли-продажи. В таком случае, агентские комиссионные приобретают характер кредита «возникшего после», что означает, что право требования удовлетворяется из имущественной массы, и в первую очередь. То есть агент в этой ситуации становится приоритетным кредитором; обладателем кредита, который возник после назначения внешнего управления, но который погашается вперед всех других «конкурсных» кредитов, возникших до конкурса.
Второй: риэлторская компания прекращает свою деятельность, сдача недвижимости не происходит, а соответственно срывается и нотариальное оформление сделки. Прямое следствие этого – отсутствие у агента права на получение комиссионных. При таком стечении обстоятельств комиссионер даже не превращается в обычного кредитора.
Также следует учитывать, что кредиты, возникшие до объявления внешнего управления могут быть уменьшены или отсрочены на основании конкурсного соглашения, которое разрабатывает временная администрация. Кредиты, родившиеся после объявления конкурсной ситуации, выплачиваются по нормальной процедуре, без каких-либо ограничений.
Посему и дабы избежать непризнания конкурсной администрацией вашего кредита, следует заявить о себе как о возможном либо состоявшемся кредиторе через предусмотренную специально для кредиторов процедуру для сообщения о своих правах требования, потенциальных или уже существующих. Такое сообщение должно иметь место в течение 1 месяца с момента публикации в официальных источниках решения суда о введении внешнего управления. Отсутствие сообщения о вашем кредите в надлежащие время и форме может дать основания к тому, что он будет признан второстепенным в рамках расчета с кредиторами.
Агент, являющийся кредитором риэлторской компании, находящейся в конкурсной ситуации, должен знать, что основное последствие, вытекающее из отсутствия у предприятия ликвидности и связанной с этим невозможности рассчитаться со всеми кредиторами, состоит в приостановке всех платежей. Помимо этого, в таком положении вещей кредит не порождает процентов за просрочку. И если до введения внешнего управления в судебном рассмотрении уже находилось дело о востребовании долга с целью наложить эмбарго на имущество застройщика, такое производство также приостанавливается. Целью законодателя здесь является стремление к тому, чтобы несостоятельная компания рассчиталась со всеми своими кредиторами.
Впоследствии, кредитор должен обладать полной информацией о ходе процесса, так как конкурсная администрация может не признать за ним кредит в той форме, в которой о нем было заявлено. В связи с этим напоминаю еще раз о важности документального подтверждения отношений между риэлтором/застройщиком и агентом. Если такой конфликт происходит, то в рамках конкурсного производства открывается небольшой процесс по установлению суммы кредита и его соответствия.
Также рекомендуется, чтобы в течение всего конкурсного процесса кредитора информировал и сопровождал адвокат, что предоставит ему возможность грамотно использовать права, содержащиеся в Конкурсном закондательстве.
Любая процедура внешнего управления заканчивается либо ликвидацией предприятия (если фирма признана абсолютно несостоятельной), либо подписанием соглашения, в котором договариваются с кредиторами об уменьшении суммы долга и об отсрочке в его уплате. Максимально возможное уменьшение долга, предусматриваемое «Конкурсным законом» составляет 50%, а отсрочка не может превышать 5 лет.
В случае введения конкурсного управления в строительных и риэлторских компаниях одной из основных задач конкурсной администрации является анализ жизнеспособности каждого имеющегося в реализации проекта (состояние строительных работ, количество осуществленных и предполагаемых продаж, ожидаемые прибыли, еще не осуществленное финансирование).
Еще один совет агенту, который подозревает несостоятельность либо не знаком с реальным имущественным положением застройщика, чью недвижимость он реализует. Следует обязательно проверять, выполняет ли застройщик обязанность по предоставлению покупателю банковской гарантии (аваля) на случай невыполнения строительной компанией взятых на себя обязательств, что нередко случается, когда предприятие находится в конкурсной ситуации. В Испании статья 1 Закона 57/1968, а также Закон 38/1999 о порядке строительства устанавливают обязанность в отношении всех застройщиков гарантировать возврат авансовых платежей, внесенных на стадии строительства, предоставлением банковского аваля или заключением соответствующего страхового полиса. Эта рекомендация относится скорее к разряду превентивных мер в рамках профессиональной этики, поскольку позволит агенту заранее обезопасить себя и защитить интересы своего клиента-покупателя недвижимости.