Обратить аренду в доход

Принцип «обратной аренды» (leaseback) довольно прост. Инвестор является полным хозяином своей собственности, однако он обязан на определенный срок сдать ее в аренду специализированной фирме. Это довольно новая для России инвестиционная схема, которая пока только распространена в сделках с офисной недвижимостью. Она наиболее популярна во Франции, где появилась в конце 70-х годов. Тогда правительство страны предложило систему, с помощью которой ему удалось привлечь средства частных инвесторов на строительство французских курортов. Сначала это были горные районы, потом девелоперы обратили внимание на прибрежные зоны на юге Франции. В результате, в выигрыше оказались все. Страна получила гостиничные комплексы и поток туристов, а застройщики, управляющие компании и инвесторы - стабильный доход.
Обратная аренда – популярная форма вложения средств среди французов и многочисленных иностранцев, так как она защищена законодательством страны, разъясняет Кэтерин Узье, менеджер по работе с иностранными агентами из компании Imneo.

При покупке инвестор подписывает контракт на минимум девять лет, согласно которому он обязуется отдать приобретенную им квартиру в аренду компании-застройщику, а та будет рекламировать объекты заграницей, сдавать их в аренду туристам и гарантированно выплачивать покупателю 5-6% от стоимости квартиры ежегодно. Кроме того, владелец недвижимости освобождается от уплаты НДС (19,6% во Франции) и может взять кредит в банке под 3,7-5% годовых.
«Франция – единственная страна, где гарантируется доход от сдачи недвижимости в аренду и возвращается НДС», - говорит Майк Якубовски, партнер британской компании Leaseback Investments Ltd, которая предлагает объекты недвижимости от французских застройщиков.
Однако у россиян операции по обратной аренде недвижимости популярностью не пользуются, говорит Максим Пантелеев, генеральный директор московского агентства «Недвижимость во Франции», объясняя это недостатком информации. Когда эта проблему будет решена, в агентства придут клиенты, уверен он.
Гарантированный доход

Тем более что схема предлагает ряд серьезных преимуществ. Инвестору предоставляется возможность проживания в собственных апартаментах в течение заранее оговоренного срока: от двух до шести недель в год по выбору в низкий, высокий и очень высокий сезон. Или это могут быть чистые инвестиции, и отдыхать придется в другом месте.
Например, французская компания Pierre&Vacances, специализирующаяся на строительстве и продаже домов по схеме обратной аренды, предлагает максимальный ежегодный доход в размере 4%. 3,8% достаются инвестору, если тот выбирает для себя две недели в низкий сезон и 3,5% годовых, если хочет отдыхать одну неделю в высокий и две недели в низкий сезон.
Для инвестиций обычно бывают и апартаменты на побережье и в крупных городах, и шале в горах, однако наиболее распространены жилые комплексы гостиничного типа, расположенные в самых популярных туристических районах. Все комплексы находятся на комплексном обслуживании у управляющей компании на уровне гостиниц двух-четырех звезд.
Но главный «козырь» - это низкие налоги. По схеме обратной аренды они одинаковы как для граждан Франции, так и граждан всех остальных стран. Напоминаем, что покупке нового жилья во Франции по схеме обратной аренды производится вычет НДС в размере 19,6%. А при покупке нового жилья взимается уменьшенный налог.
Как правило, существует две схемы возврата НДС. Согласно первой, застройщик не берет с покупателя этот налог с самого начала. По второй схеме, он возвращает покупателю деньги через некоторое время, обычно в течение трех месяцев после завершения строительства.
Дополнительные гарантии

Купить можно как построенный дом, так и проект, находящийся лишь на стадии строительства. Кэтерин Узье уверяет, что покупка off-plan у застройщика во Франции – дело безопасное. Застройщик обязан собрать множество документов и получить страховку в банке. «Банк предоставит нам необходимые финансовые гарантии только после того, как мы продаем половину всех единиц недвижимости», - говорит Узье. Как правило, застройщики предлагают услуги по полному обслуживанию объектов недвижимости (ремонту, наполняемости) и даже имеют туристические подразделения, обеспечивающие поток туристов.
Во Франции налог на имущество составляет 25%. Но проценты по ипотеке могут освободить собственника от подоходного налога пока действует его договор обратной аренды. «Покупатель может не платить налог на имущество в течение 20-25 лет, или в зависимости от условий ипотечного кредита, может вообще его избежать», - говорит Сенешаль.
Управляющая компания берет на себя все заботы по косметическому ремонту квартир, обновляет мебель. Владелец не платит по счетам за коммунальные услуги, бассейн, рестораны.
Однако инвестор, подумывающий о том, чтобы жить в выбранном доме или квартиры после окончания срока действия договора, должен знать о том, что внутренняя планировка объектов зависит от месторасположения жилого комплекса. Например, на юге Франции спальни и кухни будут небольшие, так как предполагается, что посетители будут проводить большую часть времени на улице и в ресторанах, предупреждает Кэтерин Узье.
Недвижимость можно продать в любое время. Хотя недвижимость отдается государству на 20 лет, ее можно выкупить после 10 лет. Однако в таком случае придется выплатить обратно половину НДС и использовать недвижимость только в качестве «второго дома», а не основной резиденции.
Безопасность – прежде всего
Опять же по сравнению с Россией во Франции можно получить полную информацию о финансовом состоянии компании, включая балансовый отчет, информацию по объемам продаж, прибыли, полную информацию об учредителях и владельцах, а также любые официальные документы, на государственном сайте http://www.infogreffe.fr/infogreffe/index.jsp
Россияне не получают визовых льгот даже являясь владельцами недвижимости во Франции. Годовую визу получить несложно, причем консульства есть в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге и ожидаются открытие визового центра в Ростове-на-Дону.
Французские компании, специализирующиеся на обратной аренде, с уверенностью смотрят в будущее и надеются, что инвестиции заинтересуют российских инвесторов. В этой связи компании ищут партнеров. Например, Pierre&Vacances ищет заинтересованные агентства недвижимости и банки, которые являются самыми большими клиентами компании во Франции, и туроператоры, чьим приоритетным направлением является Франция. Компания готова предложить комиссионные от 3% до 7%. Imneo готова предложить 4,5-5%. Также компания предлагает заинтересованным агентствам доступ в экстранет, откуда они могут самостоятельно загрузить и распечатать информацию по объектам. Обучение – готовы оказывать поддержку агентам.
В качестве бонуса Imneo предлагает своим инвесторам участие в программе Nomad, по правилам которого они могут жить всей семьей в любом 4-звездочном комплексе Imneo за €50 в неделю (предложение не распространяется на июль и август) в Провансе или Бретани.
В Pierre&Vacances предоставляют всю необходимую документацию и переводят на русский язык самые важные документы, такие как контракт резервации или контракт сделки. «Русские любят читать контракты», - говорит Сенешаль. Компания занимается разработкой русскоязычного сайта, и в 2008-2009 году планирует открыть представительство в России.
Майк Якубовски из компании Leaseback Investments Ltd говорит, что его компания предлагает специальную послепродажную услугу: компания переводит и архивирует все банковские и прочие документы, которые приходят инвестору из французских финансовых органов. Сейчас на проект на Женевском озере Leaseback Investment предлагает 5%-ю комиссию.
Покупатели и арендаторы
Большую часть покупательского спроса формируют сами французы. Дело в том, что в любом французском банке им предлагают схемы обратной аренды в качестве долгосрочных инвестиций.
Из России интересуются топ-менеджеры, предприниматели, руководители фирм. По словам Сенешаль, россияне предпочитают вариант, когда они могут проводить в своем доме 3-4 недели в год. Берут в Париже, Ницце, Каннах, Сен-Тропе. Одним словом, на самом берегу Лазурного моря и в самых известных курортах: Куршевель, Ла Танья, Валь-Дизер, Валь Торанс. «Местонахождение имеет значение», - резюмирует Сенешаль.
Помимо туристов – самой многочисленной группы арендаторов, апартаментами, виллами и домами пользуются студенты, бизнесмены и пенсионеры, причем по французскому закону, последние могут проживать в резиденции целый год. А покупают недвижимость по схеме граждане Ирландии, Великобритании, Бельгии, Швеции, Дубая. Также компания запустила специальную программу строительства домов по схеме leaseback в сельских районах Франции, где будут жить французские пенсионеры.
Максим Пантелеев рассказывает, что его российские клиенты хотя и интересуются обратной арендой, ставят его в слишком узкие рамки. Они требуют определенный город или местечко, их не устраивают правила, согласно которым в арендуемом доме можно жить от двух до шести недель, не нравится планировка. «Таким сложным запросам трудно угодить», - сетует Пантелеев.

Способы оплаты

Россиянин может взять ипотечный кредит во французском банке, хотя для этого, по словам Сенешаль, «нужна куча документов». Требуются документы, подтверждающие источники денег. Однако подумать об этом стоит: ипотечный кредит во французском банке выдается под смешные (по сравнению с Россией) ставки в 5-6%. При этом покупатель не платит налоги. Перевести оплаты не так сложно, так как можно оформить перевод между двумя фирмами, однако для частного лица существуют ограничения по ежемесячной сумме перевода.
Осторожно, не leaseback!
Потенциальным инвесторам нужно внимательно отнестись к проверке потенциальных партнеров. «Существуют строительные компании компании, которые продают апартаменты по схеме обратной аренды. Они организуют сделку, а контракт на leaseback передают другой компании, - предупреждает Каролин Сенешаль, представитель Pierre&Vacances в России. – Это опасно, потому что обратная аренда – это гарантированный доход, а строительная фирма управлением не занимается. От строителя не зависит наполняемость квартир. Он не может гарантировать вам постоянный доход».

Автор: Светлана Граудт