Рынок жилья в Китае: Что происходит?

Владельцы недвижимости – представители среднего класса, живущие на севере Пекина, в гневе. Девелопер урезал цены на квартиры, которые сейчас выставляются на продажу. Китайский рынок жилья, которого десять лет назад практически не существовало, переживает первое крупное падение после многих лет бума. Те, кто купил жилье раньше, теперь хотят, чтобы им вернули деньги.
В течение нескольких лет китайские лидеры пытались мягкими мерами понизить цены на жилье, сдуть пузырь, образовавшийся на этом рынке в результате огромного спроса со стороны быстро растущего среднего класса, которому практически больше некуда инвестировать свои средства. И вот несколько месяцев назад эти усилия начали приносить плоды. Но так совпало, что одновременно начали также падать темпы экономического роста, фондовый рынок опустился намного ниже прошлогоднего пика, и сейчас нарастают опасения, связанные с воздействием глобального финансового кризиса. Приученный к хорошему в длительный период процветания едва оперившийся китайский средний класс, поддержка которого рассматривается Коммунистической партией как важнейший фактор, выходит на неизведанную территорию.
Десятки владельцев квартир из комплекса Фули Таоян в пекинском районе Хайдян начали предъявлять претензии девелоперу с мая месяца – когда цены на вновь продающиеся апартаменты в первый раз были снижены более чем на 10%. Сейчас цена опустилась до 9000 юаней (1300 долларов) за квадратный метр, тогда как в феврале она составляла 15 000 юаней. Некоторые жильцы потребовали компенсировать им разницу. Некоторые предложили девелоперу выкупить их квартиры обратно, обвиняя компанию в преднамеренном сокрытии своих планов по предстоящему снижению цен.
Аналогичная проблема стоит и перед огромным числом риэлторских компаний по всему Китаю. Китайская пресса пишет о том, что в сентябре около 100 владельцев квартир в городе Ханчжоу на востоке страны взяли штурмом офис крупной девелоперской компании Vanke, требуя компенсации в счет упавшей цены на жилье. В марте одна компания в городе Шэньчжэнь на юге Китая вызвала переполох, когда после снижения цен на 20% выплатила разницу примерно 25 покупателям, которые приобрели у нее жилье по старой цене. Другие компании сопротивляются выплате компенсации деньгами, но, пытаясь успокоить владельцев квартир, предлагают им скидки на оплату услуг по содержанию жилья.
Официальная пресса не одобряет позицию владельцев квартир. Укрощение цен на рынке жилья долгие годы было одной из целей центрального правительства. Но, несмотря на это, муниципальные власти многих городов глубоко обеспокоены снижением цен. Ко второму кварталу текущего года они упали в десятках крупных и средних городов страны. Деятельность, связанная с жилой недвижимостью, является источником значительной части налоговых доходов муниципалитетов и, как указывает член Китайской академии социальных наук Ю Ксянронг, сильно способствует наполнению карманов рядовых чиновников.
В последние недели власти 18 городов, включая Ханчжоу и Шанхай, ввели меры, направленные на поддержку рынка. Речь идет в частности о снижении тарифов на регистрацию собственности и даже о субсидиях покупателям жилья. Власти Ханчжоу упростили для сельских жителей, приобретающих квартиры в городе, процедуру получения документов о регистрации пребывания в городе. Такая регистрация обеспечивает доступ к субсидированному образованию и более качественной медицинской помощи по сравнению с тем, что имеется в сельской местности. Власти города Шэньчжэнь, где произошло самое сильное в стране падение цен на жилье, до последнего времени удерживаются от вмешательства в рынок. То же самое происходит и в Пекине, где объем жилой площади, проданной в неделю национального праздника, приходящегося на начало октября – время оживленных продаж, – упал на 72% по сравнению с аналогичной неделей в 2007 году.
По мнению всех ропщущих владельцев квартир, много потерявших из-за падения рынка, центральное правительство продолжает уделять слишком много внимания тому, что большая доля квартировладельцев со средними и низкими доходами выражает недовольство быстрым ростом цен на жилье в последние годы. Этой группе населения тоже нанесен сильный удар. Теперешнее китайское высшее руководство, пришедшее к власти шесть лет назад, стремится представить себя бóльшими "защитниками бедных", чем те, кто был у власти, когда страна в 1998 году встала на путь широкой приватизации городского жилого фонда (шаг, положивший начало формированию китайского среднего класса).
Сигналы о том, куда центральное правительство хочет направить развитие рынка жилья, остаются неоднозначными. 17 октября премьер-министр Вэнь Цзябао председательствовал на заседании Государственного совета (кабинет министров КНР), на котором прозвучали призывы к снижению налога на продажу жилья. 22 октября правительство объявило, что минимальный первоначальный взнос при приобретении первого жилья будет снижен с 30% до 20%, будет отменен гербовый сбор и будет снижена процентная ставка по ипотеке. Но при этом не было сделано никаких намеков на отмену более жестких условий предоставления ипотечных кредитов на приобретение второго жилья, которые были введены в сентябре прошлого года. Эта последняя мера весьма серьезно затормозила развитие рынка жилья.
Госсовет призвал к увеличению объемов строительства жилья с привлечением государственных субсидий. Это могло бы стимулировать экономический рост, некоторое замедление которого начинает беспокоить китайское правительство. 20 октября Национальное бюро статистики заявило, что ВВП страны за третий квартал вырос на 9%. Это ниже, чем ожидалось многими экспертами, – в первый раз за четыре года квартальный рост оказался менее 10%. Одна китайская газета утверждает, что власти рассматривают вопрос о создании фонда объемом 1 трлн юаней для поддержки строительства доступного жилья. При этом считается, что большее предложение дешевого жилья вряд ли подстегнет рост цен.
С другой стороны, растущий спрос на жилье в городах – определенно положительный фактор. Правительство ставит на предстоящее десятилетие задачу обеспечить переселение многих десятков миллионов сельских жителей в города. Аналитик банковско-инвестиционной группы CLSA Энди Ратман в своем исследовательском докладе доказывает, что в условиях, когда домохозяйства практически не имеют долгов и когда принадлежащие государству банки готовы их кредитовать, покупатели вернутся на рынок как только будут ослаблены сдерживающие меры. А искусственное сдерживание рынка жилья, отмечает он, может вызвать недовольство потенциальных владельцев квартир – представителей того самого среднего класса, который сейчас так заботливо взращивает компартия. На такой риск китайские лидеры вряд ли пойдут.
Перевод статьи портала The Economist Newspaper Limited

РБК