Версия
для печати
для печати
Первое — это местоположение страны: центр Европы, откуда до любой ее точки рукой подать. Второе — ее вступление в 2004 г. в Европейский союз и в 2007-м — в Шенген. Третье — отсутствие особых бюрократических барьеров для покупки, которые характерны для стран старого Света. Все перечисленное и объясняет рост интереса к Венгрии — ежегодно в стране регистрируется все больше и больше «русских» покупок.
Масса столичных предложений
По поводу Венгрии эксперты единодушны во мнениях: эта небольшая страна открывает перед покупателем огромный выбор возможностей. Предложений городского жилья, а именно оно больше всего и востребовано сегодня со стороны россиян, здесь в избытке. Столь же широк и ассортимент недвижимости в окрестностях озер живописных пригородов. Риэлторы также отмечают разнообразие в отношении цены и класса жилья. Здесь можно подыскать квартиру в историческом объекте в самом сердце столицы, рассмотреть варианты в городских новостройках или, наоборот, вдали от центра выбрать настоящий замок в лучших традициях Средневековья.
Начнем с городского жилья. Сотрудник компании Realry Relations Дмитрий Кадин оценивает его выбор как довольно широкий: можно купить скромную однушку, а можно и шикарный особняк. Считается, что из всех стран бывшего соцлагеря Венгрия меньше всех пострадала от политических и социальных преобразований. Что, естественно, не могло не сказаться и на характере городской застройки. Например, целая улица в центре Будапешта — Андраши — включена в Список памятников Всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. На ней расположено знаменитое на весь мир здание Венгерской национальной оперы. И тут же, неподалеку, возведен элитный жилой комплекс, где примерно за 300 тыс. евро можно приобрести квартиру, аналог которой в Лондоне будет доступен лишь миллионеру.
По данным компании Ingbud Kft, средняя стоимость дома в Будапеште составляет также порядка 300 тыс. евро. За эти деньги, утверждает генеральный менеджер компании Ярослав Зимин, вполне реально купить двухэтажный дом в хорошем состоянии, не старше десяти лет, площадью примерно 190–240 кв. м, с участком в восемь — десять соток. Естественно, стоимость объекта варьируется в зависимости от района. Наиболее престижны — часть 11-го, 12-й, 2-й, 3-й районы в Буде. Именно здесь, в 12-м и 3-м районах, живут руководители города и страны. А вот в 8-м районе покупка дома обойдется в 45 тыс. евро или немного выше. Однако следует понимать: дешевизна не бывает случайной. Этот район считается неблагополучным с точки зрения проживания, самым криминальным и, мягко говоря, не очень чистым.
Стоимость «квадрата» на вторичном рынке варьируется в пределах 400–2500 евро: все зависит от района, видовых характеристик, планировки, года возведения дома. А вот 1 кв. м в венгерской новостройке по цене не сильно отличается от соседних стран — от 900 евро до 3 тыс., отмечают в Realry Relations. При покупке на первичном рынке возможна частичная оплата, например 30% от стоимости — при заключении договора и 70% — при сдаче дома, то есть с рассрочкой на два года. По наблюдению Д. Кадина, россияне в Будапеште обычно стремятся приобрести жилье либо в центре, либо на стороне Буды — наиболее престижного и зеленого района. Там цены несколько выше, но суммы в 100 тыс. евро будет достаточно для покупки новой трехкомнатной квартиры с видом на Дунай.
Прекрасная периферия
Большое количество приобретаемой сегодня недвижимости приходится на районы Хевиза — Балатона. Вторичное жилье (апартаменты — студия из одной или двух комнат) площадью 40–80 кв. м, как правило, находится в ценовом диапазоне от 60 до 90 тыс. евро. Это уже меблированные квартиры, в которых имеются холодильники, электроплиты и прочая бытовая техника. Хорошо здесь раскупают таунхаусы в отдельно стоящих комплексах с кортами и бассейном. В таком новом доме квартира площадью 70 кв. м обойдется в 80 тыс. евро. Причем обычно эта цена включает и стоимость парковочного места для автомобиля.
Отдельную категорию покупателей интересуют в провинции только дома, отмечает Д. Кадин. Новый двухэтажный дом площадью 100–150 кв. м (с гаражом) в районе Балатона можно купить за 150 тыс. евро. Или, например, вилла с видом на Балатон в 3 км от Хевиза, площадь участка 2,2 тыс. кв. м, общая площадь дома 240 кв. м, стоит 235 тыс. евро. Сетендре — любимый город и иностранцев, и венгров. При этом, отмечают в компании Ingbud Kft, несмотря на огромное количество музеев, он — небольшой, компактный, с множеством домов — архитектурных и исторических памятников. Любая модернизация в их отношении запрещена, и вместе с тем все содержится в идеальном состоянии. В Сетендре стоимость домов зависит от участка и вида на Дунай, начинается с отметки 150 тыс. евро и может достигать 1,5–2 млн евро.
В Realry Relations высказывают следующее мнение: наиболее выгодное приобретение — это апартаменты в Хевизе или Будапеште. Наплыв туристов в эти города очень высок, поэтому проблем со сдачей недвижимости в аренду никогда не возникнет. Причем Будапешт в этом смысле даже немного уступает Хевизу — круглогодичному курорту, куда приезжают на лечение граждане Австрии, Германии, Франции и даже Ирландии! Свою славу город приобрел благодаря термальному озеру Хевиз. Это уникальное творение природы известно не только в Европе, но и во всем мире как своими размерами, так и химическим составом воды. Средняя стоимость аренды апартаментов в Хевизе — 30–50 евро в сутки.
В последние полгода проявляется необычно повышенный интерес со стороны российских инвесторов к строящимся гольф-полю и гольф-апартаментам возле Балатона и в районах термальных источников его западного региона. Наилучшим вложением считается покупка гольф-апартаментов, стоимость которых составляет от 52 до 69 тыс. евро.
Если приобретение недвижимости предполагает сдачу ее в аренду, то при заключении договора с агентством, которое и займется подбором арендаторов, объект окупается примерно за восемь — десять лет, утверждает Д. Кадин. Затраты же на приобретение целого отеля в курортных районах можно окупить за шесть лет.
Выбирая между столицей и провинцией, следует помнить, что в Венгрии прекрасно развита транспортная инфраструктура, а дороги весьма хорошего качества. Не зря жители соседних государств с удовольствием ездят в эту страну на своих автомобилях. Кроме того, в Венгрии представлены все известные нам торговые марки — Auchan, Tesco, Mc Donald`s и т. д. Почти на каждой улочке в любом городе можно встретить кафе или ресторан, где ужин с бокалом знаменитого токая обойдется в 10–15 евро. Торговые центры в крупных городах и колоритные базары в более маленьких не оставят своих посетителей равнодушными, отмечает Д. Кадин, — ведь там можно найти настоящий hand made, то есть изделия ручной работы.
Здесь неоспоримы, считает Д. Кадин, транспортные и территориальные преимущества, которые заядлые автомобилисты оценят в полной мере. За 40–60 евро в сутки плюс 250 евро (залог) можно взять в аренду машину и, проехав 200 км, оказаться в столице Австрии — Вене. За шесть часов пути вполне реально достичь побережья Адриатического моря в Италии или Хорватии. Но если изнурять себя поездками на автомобиле нет никакого желания, то за 50–80 евро можно купить авиабилет практически до любого европейского города.
Бюрократическая сторона медали
Недвижимость в Венгрии лучше оформлять на физическое лицо. Для этого, по словам Я. Зимина, необходимо получить в госорганах разрешение, которое выдают на покупку конкретного объекта, — это займет 60–70 суток. Если объект приобретается для юридического лица, процесс пройдет даже быстрее и отнимет всего два дня. Для этого не потребуется официального разрешения, хотя участие адвоката отчасти подразумевает данную процедуру. Однако вполне вероятны другие сложности бюрократического характера. Кстати, и в том и в другом случае, отмечает Д. Кадин, мэрия вправе отказать, если выбранный объект является памятником архитектуры.
При этом надо учитывать один существенный плюс — венгерская финансовая система лояльна к вопросу происхождения средств. За квадратные метры можно рассчитываться, переводя деньги продавцу даже из офшорных банков.
Первый шаг к покупке недвижимости — это заключение предварительного договора купли-продажи. С момента его подписания и внесения задатка в размере 10% от полной стоимости объект считается проданным. Предварительный договор регистрируется в Земельном управлении, так что объект не может быть реализован никому, кроме покупателя, внесшего задаток.
После того как разрешение получено, покупатель обязан заплатить оставшиеся 90% стоимости объекта. При этом заключается окончательный договор купли-продажи, покупатель становится собственником и получает возможность пользоваться своей новой недвижимостью. Затем происходит регистрация недвижимости на его имя в Земельном управлении.
Сделки купли-продажи в Венгрии, как правило, проводят с адвокатами, которые во всех юридических вопросах представляют интересы покупателя. Во избежание языковых проблем на сделках и консультациях присутствует русский переводчик, а договоры с официальными заверениями переводят на русский язык в бюро переводов. В Венгрии приобрести недвижимость может любой гражданин России, имеющий в наличии заграничный паспорт, не судимый и не бывший под следствием.
Ипотека для не резидентов страны тоже предоставляется. Кредитуют покупателей венгерские и международные банки и финансовые учреждения, например OTP BANK. Ипотечные кредиты выдают в объеме 40–50% от стоимости недвижимости. Средний процент составляет 5,5–7,5% годовых со сроком выплаты от пяти до 25 лет. Для получения кредита необходимо наличие 50–60% собственных средств, справка о доходах (например, с места работы, если кредит выдается венгру), заграничный паспорт. Для успешного прохождения андеррайтинга в банке достаточно предоставить выписку со счета или кредитной карты.
Как говорят в компании Ingbud Kft, самое большое заблуждение русских заключается в уверенности, будто покупка недвижимости дает возможность получения мультивизы, вида на жительство, гражданства. На самом деле официально вид на жительство гарантируют только три обстоятельства — работа в стране, заключение брака и открытие бизнеса. При этом вид на жительство требует уплаты налогов, довольно высоких в течение трех лет. Гражданство можно получить только после нескольких продлений вида на жительство — через восемь лет при сдаче экзамена на знание языка, культуры и истории страны.
В настоящее время для россиян порядок въезда в Венгрию существует следующий. Наличие жилья позволяет получить визу типа С (туристическая, частная) на срок 30–90 дней. Въехав в страну на срок до 30 дней, регистрировать пребывание не требуется. Если необходима долговременная (до года) виза типа D, то для этой цели существует другой путь — открытие собственной фирмы и въезд в страну в качестве ее владельца. Это требует расходов. Но в конце срока действия годовой визы иностранец имеет право обратиться за разрешением на временное пребывание, в дальнейшем — за разрешением на постоянное место жительства.
Автор: Наталия Крол
Журнал "Недвижимость и Цены"
