Версия
для печати
для печати
Греция всегда была популярным туристическим направлением, но рынок недвижимости страны не был так развит, без международного маркетинга страны и без правительственной поддержки сектора. Так было до сих пор.
Сегодня, когда рынок жилой недвижимости Греции распахнул двери бизнесу, давайте зададимся вопросом: «Почему для этого понадобилось столько времени?»
Развитие греческого рынка недвижимости ограничивалось многими факторами, самым главным из которых является отсутствие долгосрочной стратегии. “Это значило, что большие участки земли могли использоваться лишь для строительства отелей, в то время как на участке свыше 4,000 м кв, может располагаться здание, занимающее по площади не больше 200 м кВ”, - объясняет Елена Диму, директор по маркетингу застройщика Morfi.
Также влияла знаменитая греческая бюрократия. К примеру, для получения лицензии на строительство требуется от четырех до шести месяцев. В числе других ограничений – ограничения по этажности зданий, когда разрешается строить максимум двухэтажные здания, чтобы избежать плотной застройки.
Но недавнее консервативное правительство приняло меры избавиться от бюрократии и привлечь иностранные инвестиции. “Лишь последние пять лет Греция и ее острова были ориентированы на получение международного финансирования”, – говорит Марк Джефферис, директор компании-застройщика Resortlands.
«Это новое явление для Греции», - добавляет он. - “Они, в каком то смысле, немного запоздали. В стране совсем немного больших жилых комплексов, так как греки не хотят повторять ошибки Испании и других стран, поэтому они используют экономический и экологический подход. Но я воспринимаю это как маркетинговые достоинства Греции. Земля здесь не дешевая, также как и строительство и материалы, и Греция не может соперничать в этом смысле с той же Болгарией в отношении цены. Но говоря о стиле, качестве и персональном подходе, это то, что привлекает людей в Грецию. В этом смысле мы соперничаем с Сардинией и Сицилией.”
Юлия Смагина из российского агентства Albatros Properties, считает, что сейчас самое время покупать недвижимость в Греции, так как рынок не перегрет, в сравнении с той же Испанией. Покупатель может получить хорошую скидку, но должен действовать быстро, так как строительство новых объектов значительно уменьшилось. “Застройщики завершают текущие проекты и продают то, что закончено, но стараются не начинать новых”, - добавляет Юлия.
Туризм с целью покупки недвижимости
Индустрия туризма Греции постоянно растет и составляет 18% от ВВП страны, сообщает Диму. К 2010 году в страну в год будут посещать 20 миллионов туристов.
Греция была популярна у российских туристов в течение многих лет, но в этом году он побьет рекорд популярности. На недавней пресс-конференции в Москве, греческий министр туризма Арис Спилитопуло сказал, что в этом году ожидается на 25-30% больше российских туристов, чем в прошлом году. Рекламный бюджет маркетинговой компании Греции превысил €1млн, а греческое посольство в Москве сокращает время на получение визы для россиян до двух дней.
"Если число российских туристов в Грецию упадет, то снизятся и продажи недвижимости", говорит Юлия Смагина. "В этом году меньше англичан и немцев, но больше скандинавов и русских, особенно на Крите", добавляет она, ожидая снижения числа российских туристов из-за кредитного кризиса. "Зарубежные поездки являются роскошью, и попадают под сокращение в первую очередь, когда идет речь о снижении расходов". Юлия говорит, что русские покупают в тех районах, где они побывали. Наиболее популярные – Халкидики (город, куда прибыли из СССР понтийские греки), остров Крит и Афины.
Греция также становится более комфортной для путешествий внутри страны. Планируемая Ионическая автострада сделает западную Грецию более доступной. В 2009 году в восточном Крите откроется новый аэропорт на 5 терминалов. Удобство использования означает, что в этих районах появится больше гостиниц. "Мы можем ожидать большого роста туристических комплексов (то есть, сочетание курорта и дома отдыха), что происходит благодаря сотрудничеству компаний по недвижимости и гостиничного сектора," - говорит Василис Власерос, генеральный директор группы компаний Papistas.
Где продавать Какой район выбрать тем агентам, которые планируют выйти на греческий рынок недвижимости? Какую недвижимость продвигать? Статистически, инвесторы сосредотачивают свое внимание на недвижимости Афин и Салоников, а также на крупных курортах. Еледа Диму заявляет, что самфй большой рост цен на жилье можно будет наблюдать на греческих островах, таких как Крит, Миконос, Родос и Корфу, благодаря их курортному статусу.
“Миконос – это стабильный рынок и лучшим решением будет строительство шикарной виллы или отеля,” – говорит Елена. Мнения о потенциале острова Крит расходятся. Марк Джефферис считает, что восточный Крит будет единственным районом в Греции, в котором появятся 5-звездочные жилые комплексы с полями для игры в гольф и гаванями для яхт. Все это поможет получить финансирование ЕС и капиталы частных инвесторов, таких как, например, Dolphin Capital. Поможет этому и уже упомянутый аэропорт на 5 терминалов.
Юлия Смагина согласна с Марком, добавляя, что южная и восточная часть острова Крит также будут активно развиваться, благодаря дешевой земле. Другими быстро развивающимися районами являются Западный Пелопонесс и районы вокруг афинского аэропорта, Фессалия.
Глава критского застройщика Hellenic Homes Никос Скаракис, считает, что самым быстро развивающимся районом будет северо-западная часть Крита и Хания. “Это один из самых живописных городков во всем Средиземноморье: венецианская архитектура, турецкие мечети и захватывающие дух горные пейзажи. Потенциал роста этого районо особенно высок, так как транспортные коридоры постоянно улучшаются (благодаря субсидиям ЕС), в аэропорт летают многие европейские авиаперевозчики.”
Впрочем, особенности недвижимости в любом регионе должены быть тщательно изучены. Андреас Теохаридис из компании-продавца земли Cretan Life, (который считает, что Хания обладает самым большим потенциалом роста), заявляет о большом недостатке качественных вилл на Крите.
Так какую недвижимость ищут покупатели? Компания Hellenic Homes определила самые популярные характеристики новостроек для тех, кто переезжает для того, чтобы поселиться в них постоянно или инвестировать для сдачи в аренду и использования в качестве летнего дома. Обычно это дом с двумя или тремя спальнями, площадью 80-120 м кВ, на участке земли 750 м кВ. “Одно и двухэтажные постройки одинаково популярны, и сегодняшний покупатель требует хорошего вида из окна и расположение неподалеку от магазинов и ресторанов,” – говорит Скаракис.
Вкусы русских покупателей не особо отличаются: “Обычно они покупают дом на семью с 2-3 спальнями, площадью 90-150 м кв, неподалеку от моря, в основном, в Халкидиках или на Крите”, - говорит Юлия. Стандартная двухэтажная вилла с парковкой, садом, 25-метровым бассейном, неподалеку от моря (500-1,500 м), стоит €300 000 – 400 000. “Квартиры в Греции довольно дороги: квартира площадью 50-55 м кВ на Крите стоит €120 000-130 000”.
Анна Ли, директор компании «Евродом», говорит, что их российские клиенты покупают недвижимость по всей Греции, в зависимости от их бюджета. Недавно ее попросили найти небольшой отель (до 50 номеров) и стоимостью до €3млн.
Если раньше россияне покупали недвижимость в Греции для собственного использования, то с началом кредитного кризиса они ценят недвижимость, которая сможет потенциально приносить доход, считает Ли.
Портрет среднего российского покупателя недвижимости в Греции выглядит так: супруги около 40 лет с одним или двумя детьми, владеющие небольшим бизнесом и получающие доход выше среднего. “Они не олигархи, не владельцы нефтяных вышек, а руководители малого бизнеса”, - говорит Ли. Агентские комиссионные
Уровень агентских комиссионных может варьироваться: “Несколько лет назад, когда рынок был не очень активным, мы платили 3%,” – говорит Яннис Диамантакис из New Century Homes. - “Сегодня размер комиссионных – от 7%. Мы платим своим партнерам 9%”. Диму из компании Morfi говорит, что зарубежные агенты могут рассчитывать на комиссионные от 4% до 6%, в зависимости от того, насколько плотно сотрудничество агента и застройщика.
Российские агенты могут получить до 8% комиссионных, работая напрямую с застройщиком, говорит Юлия Смагина. “Но 8% это слишком высокие комиссионные. В среднем, это 5-6%, хотя в некоторых районах, к примеру, на Цикладах, комиссионные могут быть и 2%, потому что недвижимость там довольно дорогая”.
Среди недостатков, агенты отмечают долгое ожидание разрешения на покупку недвижимости от греческого МИДа. Оно требуется при покупке не-резидентом ЕС недвижимости в близи с греческой границей. Под это определение попадают все острова и популярные районы Греции. Ожидание разрешения может занять до 8-9 месяцев, в зависимости от сезона.
Текст: Дмитрий Дроздов
Журнал "OPP Russia"
