Испанские квартиры «на дне». Пора покупать?

Но мировой финансовый кризис расставил акценты по-своему: за 2008 год цены на испанскую недвижимость упали на 20-30%. Что это значит для сегодняшнего инвестора?
На дне
На протяжении многих лет приобретение квартиры в Испании было неплохим вариантом инвестирования свободных средств. И дело не только в доходе от аренды, но и в том, что стоимость жилья здесь неуклонно росла, особенно в начале 2000-х. Но в последние три года все изменилось. Если в 2005 году цены выросли на 14%, то в 2006 – на 10%, а в 2007 не дотянули и до 6%. В году нынешнем они бурно отреагировали на кризис, упав в некоторых регионах страны до 30%. Примерно на треть упал и объем продаж испанской недвижимости в начале года, а квартиры в новостройках стали продаваться со скидкой 15-20%. По словам министра экономики и финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса, уже в мае 2008 года на рынке было 1,5 млн нереализованных новых квартир. Предполагается, что число строящихся жилых домов снизится к концу этого года в два раза.
Тому, что получилось, способствовала и знакомая схема: повальная выдача ипотечных кредитов несколько лет назад, увеличение спроса на недвижимость, как результат – рост цен. На рынок стали стремиться все новые и новые компании, наводняя его колоссальными инвестициями, которые были профинансированы банками под очень низкий процент. В 2007 году в Испании было построено 800 тыс. кв. м жилья, что превышает суммарный показатель для ведущих странах Европы. Теперь аналитики признаются, что объем построенного был намного больше реальных потребностей населения в жилплощади.
«В конце 2007 года Центральный Европейский банк стал диктовать новые нормы, и Банк Испании ужесточил контроль над всеми операциями,- рассказывает исполнительный директор Grupo Proeco Internacional Елена Жирякова.- После кризиса в США были пересмотрены условия кредитования в связи с ростом евроставки, а соответственно, и ставки кредитования: с 2,75% годовых в январе 2007 года до 6,7% в августе нынешнего. И этот в общем-то низкий для иных европейских стран показатель оказался не по силам для большей части испанцев, купивших недвижимость в ипотеку, люди были вынуждены отдавать свои квартиры банкам. Ведь из-за экономического кризиса, которым охвачено не только строительство, но и вся испанская экономика, многие теряют работу и не имеют средств, чтобы выплачивать ипотечные кредиты».
Кроме прочего увеличился и размер первого взноса: если раньше можно было получить кредит на всю сумму стоимости объекта, то на сегодняшний день можно рассчитывать максимум на 70%. По словам специалистов, тенденции таковы, что рынок ипотечного кредитования Испании может остаться в текущем состоянии максимум до конца года. Поэтому к концу года, возможно, что максимальный размер выдаваемого кредита снизится до 50%, а то и до 30% от стоимости объекта.
В то же время иностранцы, в том числе и россияне, продолжают покупать недвижимость в Испании с прежним пылом: они не часто прибегают к получению ипотечных кредитов, а если и делают это, то ставкой в 6-7% их не напугать. «Сегодня не только мелкие и средние, а даже некоторые ведущие строительные компании находятся на грани банкротства и вынуждены выставлять на продажу свои объекты по заниженным ценам, чтобы покрывать долги и избежать конфискации имущества. Цены снизились более чем на 20% и едва покрывают себестоимость строительства, а в некоторых случаях они даже ниже себестоимости,- говорит Елена Жирякова.- Нынешние цены на испанскую недвижимость – это абсолютный минимум, ниже уже не будет. Если покупать ее, то именно сейчас, это очень удобный момент. В дальнейшем цены будут только расти».

Жилищная сиеста
По словам экспертов, выход из испанского строительного кризиса не будет долгим и уже в конце этого года мы сможем наблюдать вполне очевидный итог: предложений с явно заниженной стоимостью на рынке не останется. Они будут либо раскуплены дальновидными инвесторами, которые уже приобретают недвижимость целыми районами, либо отойдут банкам за долги. Прогнозируют, что к 2010 году, когда, по расчетам индекса Euler Hermes, Испания выйдет из кризиса, цены на недвижимость резко возрастут: за это время распродастся то, что было построено, а новостроек почти не будет. Тогда рынок будет сформирован предложениями строителей, которые не привлекали заемные средства при строительстве и смогли избежать банкротства в условиях резко сократившегося объема продаж, а также предложениями от тех самых инвесторов, которые успели приобрести объекты по рекордно низким ценам в период кризиса. Очевидно, что и те и другие предложения будут выставляться как минимум по докризисным ценам. «На сегодняшний день реально приобрести недвижимость на побережье Испании по цене 1600 евро за кв. м, - поясняет Елена Жирякова.- Это цены на новое жилье в хороших районах и в хороших домах, готовых для проживания: с системой кондиционирования, бассейном, теннисным кортом, мебелью, бытовой техникой. До кризиса стоимость такого жилья составляла порядка 2700 евро за кв. м».
Законы, амиго
В жилищном законодательстве Испании нет каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами: при приобретении жилья оформляется в собственность как постройка, так и земля. Процедура проходит просто: покупатель подписывает у нотариуса главный официальный документ, называемый Escritura Publica. Если он оформляет ипотеку, договоры купли-продажи и ипотечного кредитования подписываются одновременно. После подписания нотариального договора все данные направляются в Registro de Propiedad - Регистрационную палату. Регистрация завершается, как правило, через два-три месяца, после чего покупатель может получить выписку из Регистрационной палаты о правах собственности – Nota Simple, на основании которой он получает мультивизу. По ней можно находиться на территории Испании 180 дней в году, по 90 дней в каждые полгода.
В Испании существует несколько способов получить вид на жительство, но самый легальный и быстрый из них – это приобретение недвижимости с последующим открытием собственного бизнеса. При наличии действующего бизнеса в Испании, показывающего хотя бы минимальные обороты, по истечении года или полутора лет можно подавать документы на вид на жительство. После того как человек получает вид на жительство как частный предприниматель, он может подать документы на воссоединение семьи.
Вся недвижимость, приобретенная в Испании, согласно законодательству, переходит в частную собственность к покупателю, так что перепродавать ее можно без ограничений. Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор. Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже.
Русские идут
Среди россиян, покупающих недвижимость в Испании, наиболее популярны побережья Коста-Бланки и Коста-Бравы, местечка севернее столицы Каталонии Барселоны. Этот район хоть и прохладнее Коста-Бланки, но очень популярен из-за близости как к Барселоне, так и к Андорре: летом можно купаться, а зимой ездить отдыхать в горы, в Андорру - всего два часа езды на машине. По-прежнему популярна и Коста-дель-Соль. Это направление уже стало «классикой», поскольку было самой первой развитой покупательской зоной в Испании еще в начале 90-х годов. Побережье Валенсии с курортами Коста Бланка и Коста-дель-Валенсия лидирует по количеству предложений и по приемлемости цен: здесь более чем экономичное жилье, апартаменты размером 40-50 кв.м., стоят от 50 тысяч евро. И это в пяти минутах ходьбы до моря.
Покупатель, который планирует потратиться более существенно, следует в Каталонию, где россияне облюбовали курорты Costa del Garraf, Costa del Maresme и Costa Dorada. Здесь особенно привлекает близость Барселоны с ее богатым культурным наследием и развитой инфраструктурой. Также русские уже обжили юг Андалусии с городами Малага, Марбелья и окрестности на Коста-дель-Соль.
Квартиры в столичных городах (раза в два дороже, чем на курортах) покупаются в Испании иностранцами либо с целью подзаработать с помощью аренды, либо для проживания детей, приехавших в Испанию на учебу. Среди россиян таковых немного, поэтому куда чаще наших соотечественников можно встретить в прибрежных районах.
Ну и конечно острова. Сейчас небольшую студию на Канарах, в Тенерифе, в 50 метрах от моря, можно купить за 60 тысяч евро. Популярны у россиян и Балеарские острова, особенно Майорка и Ибица. Из всех регионов Испании Майорка обладает самым высоким уровнем жизни, и именно здесь имеют свои виллы многие мировые звезды: Кэтрин Зета-Джонс, Майкл Дуглас, Клаудия Шиффер, Пирс Броснан, Арнольд Шварценеггер и Эндрю Ллойд Вебер. Такое соседство делает Майорку элитным местом с ценами, часто превышающими даже мадридские.
В последнее время иностранцы все реже покупают недвижимость на Канарах для отдыха и все больше – для ведения бизнеса. И не только потому, что цены здесь более стабильны, а спрос на аренду всегда высок. Помимо прочего, здесь действует особая экономическая зона, и предприятия, зарегистрированные на этой территории, получают налоговые льготы. Например, канарский НДС составляет всего 5%: это в 7 раз меньше, чем в континентальной Испании. Сейчас цена на канарскую недвижимость, как и везде в Испании, упала. Специалисты отмечают, что это удачный шанс начать прибыльный бизнес именно здесь.
Автор: Елена Иванова