Версия
для печати
для печати
Подавляющее большинство
Покупатели из России имеют право вносить плату за свои недвижимые приобретения за границей разными способами. Самым распространенным из них является банковский перевод. «В 90% случаев клиенты предпочитают именно его, – уверяет директор московского отделения Bulgarian property advisors Владислав Харитонов, – около 3–5% приходится на дорожные чеки, остальное – на все прочие способы».
«Банковский перевод – это наиболее адекватный способ оплаты приобретаемой недвижимости, – подтверждает Ольга Побединская, руководитель отдела зарубежной недвижимости АН DOKI. – Мы рекомендует нашим клиентам именно его. Наши партнеры (строительные компании и агентства) помогают в открытии счета за рубежом, на который поступают средства клиента. Впоследствии с нового счета и происходит оплата недвижимости».
Внутренние барьеры
Казалось бы, что может быть интересного в обычном банковском переводе? Однако свои тонкости все же существуют. Прежде всего возможны два варианта. В первом – перевод денег осуществляется из России по договору на счет продавца, а во втором – на заграничный счет покупателя. Отличие существенно – если деньги идут напрямую продавцу или строителю, не нужно открывать собственный счет за границей.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» переводы в иностранной валюте в оплату прав на недвижимое имущество (в том числе и на аренду) относятся к валютным операциям, связанным с движением капитала. Этим законом определено также, что для открытия счета в иностранной валюте в зарубежном банке необходимо разрешение ЦБ, для получения которого нужно написать заявление, указав в нем цель открытия счета и источник происхождения денежных средств. Если с документами все в порядке, отказа можно не опасаться: такие случаи очень редки.
Кроме того, об открытии зарубежного счета необходимо уведомить налоговую инспекцию по месту регистрации. Владислав Харитонов отмечает: «Не следует пугаться регистрации счета в налоговой, так как этой организации интересен прежде всего доход, который вы получите на этот счет. Расход ни на что не влияет. Поэтому нет никакой разницы, будете ли вы платить по договору из России или из-за рубежа со своего счета». Вся процедура в налоговой службе, как показывает практика, занимает не больше 10 минут. Форма уведомления заполняется в двух экземплярах, один из которых остается в налоговой инспекции, а второй с печатью и подписью лица, принявшего заявление, отдается заявителю. Эта форма и предоставляется в российское отделение банка, который будет переводить деньги. Владислав Харитонов уточняет: «Все это относится только к тем покупателям, которые намереваются платить со своего заграничного счета. Обычно так происходит, когда покупатель оформляет недвижимость на юридическое лицо (например, в Болгарии земля оформляется только так)».
Как правило, в банках существует отдел валютного контроля, который пропускает платеж. Процедура проверки перевода крупной денежной суммы занимает до пяти дней (но обычно, если все документы оформлены правильно, платеж уходит за 2–3 дня).
В 2007 г. были приняты поправки к закону «О валютном регулировании и валютном контроле», которые, в частности, сняли любые ограничения на денежные переводы между близкими родственниками внутри страны и за ее пределами. Этой лазейкой можно воспользоваться, чтобы упростить процедуру перевода. Осталось обзавестись родственниками…
Но это все официальные и, если уж говорить начистоту, довольно «заморочные» формы перевода денег. Справедливости ради стоит отметить, что подавляющее большинство сделок купли-продажи недвижимости проходит с использованием других схем, без получения соответствующего разрешения ЦБ РФ. Как вы уже догадались, речь идет о создании оффшорных компаний, которые не ведут хозяйственную деятельность в стране регистрации (где, как правило, налоги очень низкие или вообще не предусмотрены), а владельцы которых не являются резидентами этих стран. С одной стороны, это формальное нарушение закона, а с другой – операции, которые российские фискальные органы не в состоянии отследить ввиду отсутствия информации.
Внешние препоны
Законы той или иной страны иногда налагают некоторые коррективы в процедуру оплаты недвижимости. Скажем, желание воспользоваться банковской ячейкой – привычным инструментом для российских сделок с большим количеством «налички» – вызовет удивление, поскольку в этом нет необходимости. За рубежом существует правовая проверка всей «истории» объекта недвижимости, а адвокаты (как, например, в Португалии) или нотариусы (в Италии) несут ответственность за это всем своим имуществом. Приобретая, к примеру, недвижимость в Швейцарии, сумму стоимости объекта недвижимости (и даже предоплаты за его резервирование) покупатель перечисляет банковским переводом на траст-счет независимого нотариуса, регистрирующего сделку. Только после того, как новый владелец будет внесен в реестр прав собственников, нотариус вправе перечислить сумму стоимости объекта на счет продавца.
Кстати, если уж зашел разговор о Швейцарии, уместно отметить одну подробность. Здесь работает следующая схема передвижения денег: клиент открывает счет в швейцарском банке, переводит туда деньги и уже оттуда – на траст-счет нотариуса. Перевод напрямую затруднен, поскольку для этого в российский банк необходимо предоставить нотариально заверенный перевод договора купли-продажи. А в Швейцарии он составляется лишь после внесения залоговой суммы. До этого действует соглашение о намерениях, на основании которого покупатель и вносит предоплату. Однако согласно российскому законодательству банки требуют предоставления документа, свидетельствующего о правах покупателя, а не о его намерениях.
В большинстве стран перевод осуществляется напрямую. Рассказывает гендиректор компании Montenegro Prospects Иван Дашич: «Оплата полной стоимости приобретаемой в Черногории недвижимости, как правило, осуществляется путем международного банковского перевода денег со счета покупателя на счет продавца. Существует несколько крупных европейских банков, работающих в Черногории. Одним из них является Atlasmont Bank, недавно открывший свой филиал в Москве».
Это, кстати, немаловажный момент. Если зарубежный банк имеет московский филиал, можно немного сэкономить. Поясняет менеджер по продажам компании AZPO Real Estate Зауреш Кукшебаева: «Наше агентство недвижимости работает с турецким банком Garanti Bank, который имеет представительство в Москве. Поскольку переводы осуществляются в системе одного банка, то взимаемая комиссия невелика – 0,06%. При переводе денег необходимо предоставить договор купли-продажи. Так как он составляется на турецком и русском языках, проблем не возникает.
Можно воспользоваться услугами не только этого, но любого другого турецкого банка. Деньги поступают на счет агентства недвижимости или на счет клиента в турецком банке, а представителю агентства выдается доверенность о том, что он может снимать деньги с данного счета. Агентство по желанию клиента помогает ему в открытии счета в турецком банке. Для этого необходим турецкий налоговый номер, который выдается в местном налоговом управлении, и вид на жительство (по-турецки «икамет»), оформление которого входит в процедуру подготовки документов по купле-продаже квартиры. Добавлю, что открытие банковского счета бесплатно. Оформление доверенности на снятие денег обойдется вместе с услугами зарегистрированного переводчика и нотариуса в сумму около $100. Вся процедура с открытием налогового, банковского счета и при желании выдачи доверенности займет совсем немного времени».
Обходные пути
Существуют более редкие способы оплаты зарубежной недвижимости. Самый простой, но он же и самый сомнительный – перевезти наличные с собой. Не будем рассуждать об опасностях кражи или потери, отметим лишь, что российское таможенное законодательство позволяет вывозить из страны не более $10 тыс. Для вывоза больших сумм необходимо разрешение Центробанка. При этом суммы свыше $3 тыс. при пересечении границы нужно заносить в декларацию. «Оплата наличными – это безусловный анахронизм родом из начала 90-х, когда русские приезжали на Кипр и в Испанию с чемоданом денег и меняли этот чемодан на коттедж или виллу, – подтверждает Ольга Побединская. – Сегодня во всех цивилизованных странах необходимо предъявить обоснование появления крупной суммы. Это необходимая процедура, предотвращающая отмывание «грязных» денег».
Дорожные чеки немногим лучше наличных. Их очевидный плюс – в случае кражи они могут быть восстановлены. Однако при пересечении границы чеки «приравниваются» к наличности, то есть их можно вывозить в том же количестве и также необходимо декларировать. Сегодня в нашей стране можно купить только чеки American Express или Thomas Cook. Первые больше подходят для США, вторые – для Европы. Комиссия за покупку travellers checks составляет около 1%. Обналичить их можно и без комиссии, если валюта страны совпадет с валютой чека. В противном случае придется потерять часть средств с учетом обменного курса. В целом считается, что для крупных покупок чеки подходят гораздо лучше пластиковых карт, предназначенных для оплаты «многоразовых» мелких расходов. Правда, имеются лимиты на обналичивание чеков, обычно около $2 тыс. в день. Но, в крайнем случае, можно обналичить чеки в разных банках. Рассказывает Владислав Харитонов: «При оплате дорожными чеками или пластиковыми картами комиссия банков за обналичивание чеков или карт значительно превышает стоимость банковских переводов. К тому же было несколько случаев, когда нам приходилось нанимать охрану покупателям дорогих домов, которые, обналичив дорожные чеки, привозили ворох купюр для оплаты».
Пластиковая карта также малоподходящий для покупки недвижимости инструмент. Хотя при пересечении границы она позволяет провести сколь угодно крупную сумму, но ее обналичивание обойдется в копеечку. Комиссия может составлять от 0,5 до 4%, в зависимости от банка. К тому же существует лимит снятия наличных, не больше $2–3 тыс. в день, иногда и того меньше. А еще нужно принимать во внимание страну и ее порядки. Например, в Черногории дело обстоит так. Рассказывает Иван Дашич: «Использование кредитных карт в магазинах, барах, ресторанах Черногории широко распространено, кроме того возможно снять наличные в любом банкомате. Существует лишь одно ограничение – не более €400 в день. Дорожные чеки в Черногории практически не используются, но могут быть обменяны на наличные в банках. Если сравнивать два этих способа оплаты, можно сказать, что использование кредитных карт удобнее и практичнее, так как налог на обмен дорожных чеков достаточно высок – 5%».
А вот в Доминиканской Республике ситуация несколько иная. Эксперт инвестиционно-строительной компании «Петрогрупп» Сергей Кособуцкий поясняет: «После подписания договора клиент переводит деньги на счет нашей компании в банк HSBC в Лондоне или приобретает travellers checks American Express и оплачивает покупку ими. Нас в равной степени устраивает любой вариант оплаты.
Если говорить о международных платежных системах, таких как Western Union, MoneyGram, Contact, Migom, «Юнистрим» и других, то они удобны прежде всего благодаря быстроте переводов. Перевести деньги в любую точку мира за 15 минут можно без открытия счета. Но существуют ограничения по сумме средств – не более $5 тыс. в течение одного дня, к тому же получателем может быть только физическое лицо. Стоимость перевода достаточно высока – от 1% до 10%, а то и все 20% в зависимости от суммы и страны получения».
Кому как удобнее
Подводя итог, можно сказать, что все вышеперечисленные способы оплаты наряду с очевидными достоинствами имеют и значительные недостатки. Но, как показывает практика, каждый покупатель в итоге находит наиболее приемлемый для себя вариант. К тому же риэлторские агентства, заинтересованные в совершении сделки, всячески помогают клиенту.
Авторы: Анна Моисеева, Марина Жердева
Журнал "Homes Collection"
