Элитная недвижимость: проверка на прочность

26 января 2009 года

Спад на рынках недвижимости предрешил судьбу «элитки». Финансовый кризис привел к отмене строительства выдающихся проектов, возведение которых было намечено в Дубае, Москве и Абу-Даби. Является ли тяжелая ситуация на рынках элитной недвижимости началом рационального строительства?

Бесспорно, это были «пьянящие» годы. В таких мегаполисах, как Шанхай, Москва и Дубай, городской ландшафт перекраивался с умопомрачительной скоростью. Вращающиеся стрелы подъемных кранов доминировали над городской панорамой, а экономический рост измерялся количеством этажей. Это была «большая игра» на деньги, бетон и стекло.

Новая эпоха градостроительства принесла с собой увеличение темпов работы. Бесчисленное количество юридических лиц были так или иначе причастны к каждой крупной сделке: банки, инвесторы, брокеры. Ничто не ограничивало ушлых предпринимателей и количество требуемых на реализацию их рисковых идей средств.

Казалось, что все возможно. Каждое новое здание было призвано служить видимым доказательством безграничной экономической мощи. Томление по помпезности и престижу выливалось в архитектурные формы. Некоторые постройки напоминали флакончики духов, другие были похожи на ракеты.

Но теперь необъятный «пузырь» недвижимости, надутый шейхами, олигархами и финансистами, лопнул. Мировой экономический кризис наконец-то достиг ближневосточных и азиатских нуворишей, которые раньше лишь злорадно наблюдали за «падением» Запада, где проекты шикарных небоскребов отменяли один за другим. Но теперь возведение объектов прекращают уже в Дубае и Саудовской Аравии. Глобализованный мир представляет собой высшую степень интеграции, и коллапс на рынке одной из стран неизбежно отразится на прочих рынках. Внезапно стал очевиден дефицит кредита или спроса, а зачастую того и другого – на бесчисленные квадратные метры нововозведенной офисной, торговой и жилой недвижимости. А строительные магнаты уже давно лишились спокойного сна.


Растаявший мираж

Одним из центров развития новых градостроительных тенденций был Дубай, город на побережье Персидского залива, не имеющий долгой истории или выдающегося запаса природных ресурсов. Тем не менее городу прочили большое будущее. Дубай был миражом, постепенно становящимся реальностью. Заклинание, звучавшее примерно так: «строй, и они придут» – безотказно работало здесь на протяжении многих лет. Хозяева города создавали даже искусственные архипелаги в форме пальмовых деревьев. Строительство двух групп островов уже завершено, но запланированная третья, скорее всего, так и останется на бумаге.

В одну декабрьскую пятницу в Дубае прошло мероприятие, показавшее, что теперь дела там обстоят совсем иначе. Пригласительный билет, как и всегда, обозначал лишь самое общее. Группа компаний Ajman Holding планировала представить публике проект под названием The Twelfth – квартал высотных жилых домов на одном из искусственных островов. Мероприятие проходило в пятизвездочном отеле Raffles. Гостям было необходимо иметь с собой копию паспорта и чековую книжку.

Раньше этой информации было бы более чем достаточно для того, чтобы до отказа заполнить инвесторами конференц-зал любого дубайского отеля. Они приходили десятками на презентации новых дубайских девелоперов и сотнями, если речь шла о возможном приобретении объектов элитной недвижимости, офисной башни или торгового центра у надежных риэлторов. Порой напомаженные спекулянты в костюмах и галстуках толпились в фойе, стараясь успеть сделать свой заказ быстрее всех остальных.

Все могло бы пройти гладко еще в октябре, но не сегодня. В 11.30, через полтора часа после начала мероприятия, десять риэлторов продолжают сидеть за своими столами в полном одиночестве. Модель проекта The Twelfth выглядит как-то заброшенной рядом с шикарным, но нетронутым шведским столом. Не было никакого наплыва покупателей. Никого не заинтересовали ни бассейн на крыше, ни четырехэтажный гараж, ни частный пляж с видом на панораму Дубая.

Девелоперы втихую сворачивают свои проекты один за другим. Строительство отеля Trump International Hotel и Башни на острове Palm Jumeirah (оба объекта принадлежат миллиардеру Дональду Трампу) были заморожены. Возведение тысячеметровой башни, проект которой был разработан государственной компанией-застройщиком Nakheel, решили «пересмотреть». А строительство нового квартала Jumeirah Gardens, объем предполагаемых инвестиций в который должен был составить $100 млрд, также было «отложено».

Самое высокое здание в мире, строящееся в Дубае, пока что так и не сдано в эксплуатацию. Burj Dubai, (Башня Дубая) это многопрофильная башня, высота которой по окончании строительства составит 800 метров. Но останется ли нужда в этом 200-этажном здании ко времени намеченной на следующую осень церемонии открытия?

Некоторые дубайские высотки практически не заселены, это особенно ясно видно ночью – когда в огромных зданиях зажигаются лишь несколько окон. «Я советую вам немного подождать с покупкой недвижимости в Дубае», – сообщает один из брокеров. Еще один признак катастрофы: в середине декабря ресторан The Brasserie, расположенный в отеле Arabian Park, организовал бесплатные обеды для растущей «армии безработных». Большинство посетителей этих бесплатных обедов – брокеры и риэлторы, вчерашние богачи – питаются теперь в общественных столовых.

Такие же мрачные новости приходят с рынков недвижимости Катара, Бахрейна, Кувейта и даже Саудовской Аравии. Представители девелоперской компании Emaar заявили о том, что у них возникли проблемы с поиском международных инвесторов для проекта King Abdullah Economic City – 170-километрового торгового, жилищного и промышленного комплекса, строящегося в Саудовской Аравии в ста километрах к северу от города Джидда.

Трудно представить, что в регионе совсем недавно бушевал строительный бум, напоминавший вавилонское столпотворение. Стоимость одних только строящихся и запланированных проектов в Арабских Эмиратах и Саудовской Аравии на данный момент значительно превышает сумму в один триллион долларов.

До недавнего времени саудиты рисовали в своем воображении невероятно высокую постройку в портовом районе города Джидда: гигантское здание, возвышающееся над землей более чем на километр. Но падающие цены на нефть внесли свои коррективы в развитие рынка недвижимости, и теперь неясно, продолжит ли девелопер, компания Kingdom Holding, возведение гигантской башни.

Все это – лишь первые признаки того, что нас может ожидать впереди: продолжительный спад объемов высотной застройки в странах, чьи руководители полагались на доходы с продажи природных ресурсов и теперь, в связи с падением цен на нефть, были вынуждены отменить или заморозить большинство крупномасштабных проектов.

Однако те, у кого это получается, стараются делать вид, что ничего не происходит. Недавно, Lava – молодая строительная компания из Штутгарта, получила заказ на постройку в Абу-Даби башни высотой в 250 метров, под названием Michael Schumacher World Champion Tower.

Церемония закладки фундамента должна была состояться в феврале. Но, по словам Александра Рика (Alexander Rieck), одного из директоров компании Lava, в связи со сложившейся ситуацией церемония была отложена до марта-апреля, а возможно, и до более позднего срока. Он, однако, настаивает на том, что нет причин для беспокойства. «Несколько недель назад мы предполагали вести застройку в соответствии с намеченным графиком, ведь цены на недвижимость продолжали расти», – говорит г-н Рик. – Но теперь, когда цены начали падать, каждый день промедления попросту снижает стоимость проекта».

Но не является ли слово «промедление» просто удобной заменой слова «отмена»? Ни один архитектор, инвестор или представитель правительства не станет по своей воле распространять новости о «замороженных» небоскребах и свернутых строительных площадках. Несмотря ни на что, Абу-Даби, благодаря своим безграничным запасам нефти, находится в гораздо более выгодном положении, нежели Дубай.


Государственный контроль по-китайски

Китай, как никогда прежде, «командует парадом». Каждый год в Народной Республике основывается 20 крупных городов. Некоторые европейские архитекторы полагают, что «китайская скорость» и «архитектурная мегаломания» таят в себе скрытые проблемы.

Но даже Китай ощущает все возрастающее давление финансового кризиса. Объем экспорта страны сильно снизился, темпы экономического роста замедлились, а все прогнозы по поводу будущего страны говорят о серьезном экономическом спаде. Это может означать начало «смутного времени» для строительной индустрии страны.

В Макао, китайской «игорной мекке», девелопер из Лас-Вегаса отказался от участия в проекте дорогостоящего отеля. В Пекине гонконгская компания Swire Group отменила строительство нескольких корпусов своего нового торгового центра под названием The Village. Но, учитывая большое количество проектов, разрабатываемых в Китае, девелоперам наверняка придется отказаться от реализации ряда наименее прибыльных из них. Действенность такого подхода подтверждается опытом предыдущих лет.

Строительство других престижных проектов все еще ведется. К примеру, в конце ноября начались работы по возведению финансового центра в Шанхае. Предполагаемая стоимость башни Shanghai Tower (632 метра в высоту), спроектированной американской строительной компанией Gensler, составляет $2,2 млрд. Небоскреб будет оснащен системами сбора дождевой воды для своей канализационной системы и ветряными турбинами, генерирующими электричество для внешней подсветки здания.

Маловероятно, что у проекта возникнут проблемы с финансированием, ведь его строительством занимаются государственные компании. Также правительство взяло на себя обязательства найти жильцов для нового здания – на добровольной или принудительной основе. «Трое учредителей этого проекта – государственные компании, чьи активы измеряются миллиардами юаней», – сказал Гу Цзяньпин, генеральный директор строительной компании, управляющей проектом. –Это гарантирует успешную реализацию проекта».

Китайская стратегия преодоления кризиса отличается от стратегий других стран. Китайцы просто возводят новые проекты – несмотря на цену. Другими словами, в стране кризис проявляется не в «застое», а в беспорядочных действиях правительства, предпринимаемых лишь для того, чтобы не бездействовать. Но сколь долго власти смогут придерживаться столь интенсивной стратегии – неизвестно.


Новая эра строительства?

Вопрос «Что строить?», возможно, скоро сменится вопросом «Как строить?». Другими словами, кризис на рынках недвижимости радикально изменит работу архитекторов. Это в особенности справедливо для «светил» архитектуры, чьи творения в последнее время раскупали за кругленькие суммы. Их визитной карточкой был невероятный эффект, производимый постройками, но зачастую они забывали о практической стороне вопроса. К примеру, о соответствии проекта требованиям охраны окружающей среды и надежности.

Для тех, у кого до сих пор есть на это средства, строительство небоскребов является отличным способом продемонстрировать свое богатство. «Даже сейчас девелоперы зачастую отдают предпочтение символической, даже героической архитектуре», –говорит Юрген Энгель (Jürgen Engel), архитектор франкфуртской фирмы KSP Engel and Zimmermann. Это, по словам г-на Энгеля, эстетический выбор девелоперов, не основанный ни на каких принципах функциональности или экономичности. Как бы то ни было, г-н Энгель убежден, что изменение «парадигмы строительства» неизбежно. «Многих людей кризис заставит более тщательно выбирать объекты для инвестиций», – добавил он.

Предоставляет ли кризис новые возможности для развития архитектуры? Пока неизвестно. Тот факт, что девелоперы и инвесторы развитых западных стран начали обращать внимание на экологически безопасные проекты, предполагает: связь между экономическим благополучием и «экологическим сознанием» существует. Но эта связь не актуальна на внезапно разбогатевшем Востоке, где строительство зданий было и остается вопросом вкуса – порой весьма эксцентричного, а не практических соображений. На Востоке все источает ауру растраты, неоправданного шика невероятных масштабов.

Неважно где, в Шанхае, Абу-Даби или в Москве, престижный проект должен быть уникальным. Ничто не должно напоминать обыкновенную «многоэтажку». Недаром рекламная компания проекта отеля The Trump Hotel в Дубае, чья реализация сейчас на время отложена, проходила под слоганом «Невероятная высота, Внушительный и Незабываемый Облик».

Многие архитекторы, включая самых выдающихся из них, способствовали укреплению такого экологически неблагоприятного символизма в архитектуре и градостроительстве, в первую очередь проектируя небоскребы в форме, например, рации или звездолета.

Вдобавок в последнее время некоторые города начали соревноваться друг с другом по количеству престижной жилой и коммерческой недвижимости. Девелоперы торопились и старались вкладывать как можно меньше денег в наиболее прибыльные проекты. Никого не интересовала концепция рационального развития, о которой много говорили на Западе. Рациональное развитие – штука дорогая и требует много времени.

Западные архитекторы критикуют низкое качество многих зданий, построенных в ОАЭ, заостряя внимание на плохом качестве бетона, используемого для их постройки. В результате такого подхода к строительству многие здания, в том числе небоскребы, в скором времени, возможно, придется снести. Ну и вряд ли того, кого не интересует качество строительных материалов, могут заинтересовать вопросы экологической безопасности.


Прогнозы на будущее

Неизвестно, сможет ли кризис пробудить «экологическую совесть» людей. Но строительство на основе принципов экологической ответственности, бесспорно, приводит к экономии в долгосрочной перспективе.

Как и Юрген Энгель, его коллега из Штутгарта, Александр Рик, полагает, что изменение «строительной парадигмы» уже происходит на наших глазах. Он также утверждает, что вопрос качества построек будет обсуждаться сразу после того, как закончится «большой передел рынка». «Знамения нашего времени очевидны, и все больше стран начинают беспокоиться о состоянии экологии», – добавил г-н Рик.

Возможно, спад темпов строительства, являющийся следствием мирового экономического кризиса, послужит отправной точкой для изменения сознания людей. Возможно, вопрос энергосбережения в будущем станет главным коммерческим аргументом и, возможно, под влиянием этих факторов сформируется новая эстетическая система ценностей, во главу которой будет поставлена экологическая безопасность и простота. А может и нет…

Впрочем, все эти благородные намерения могут быть быстро забыты девелоперами и инвесторами после восстановления мировой экономики. Если так и произойдет, то урбанизация мира рекордными темпами пойдет дальше.

Авторы: Uwe Klußmann, Ulrike Knöfel, Andreas Lorenz, Bernhard Zand (Spiegel)
Перевод: Николай Стрельников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Черногории

В Черногории за покупку любой недвижимости предоставляют ВНЖ. Какие документы необходимы для его оформления? Нужна ли вам въездная виза для покупки дома или квартиры? Какие условия нужно выполнить для получения ПМЖ и гражданства? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Читать

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать