Ищите выгоду в туманах Альбиона

5 марта 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Рынок коммерческой недвижимости Лондона лихорадит уже не первый месяц. И, по прогнозам, не последний. Падают как ставки аренды офисов и торговых помещений, так и цены их продажи.

Однако инвесторы, в чей портфель лондонская недвижимость входит традиционно, не спешат отказываться от привычного сегмента. Наоборот, высматривают выгодные предложения. Правда, сегодня такие инвестиции — удел самых дальновидных и терпеливых.


Все плохо?


Рынок коммерческой недвижимости Великобритании демонстрирует все признаки нестабильности. Неопределенности ситуации добавило и банкротство инвестиционной компании Lehman Brothers, и массовые сокращения в британских организациях. Наблюдается ряд негативных трендов, главным из которых является сокращение объемов сделок во всех сегментах. В последнем квартале 2008 г. в Центральном Лондоне их общий объем составил чуть более 380 тыс. кв. м, а общий годовой объем — 1,1 млн кв. м, что на 18 % ниже показателя 2007 г. Исключением стал район Docklands, где в IV квартале наблюдался больший, чем обычно, объем — 223 тыс. кв. м, но это произошло за счет рекордной сделки JP Morgan по покупке офисных помещений площадью 176,5 тыс. кв. м.
 
Цены на коммерческую недвижимость в целом снизились примерно на 32% по сравнению с 2007 г. Падение было настолько резким, что многие крупные компании пытаются выкупить обратно недвижимость, которую они продали ранее. Как это и произошло с банком HSBC, который вернул себе 45-этажную башню в лондонском деловом районе Кэнэри Уорф, проданную им в 2007 г. за 1,09 млрд фунтов стерлингов. Покупатель, испанская компания Metrovacesa, оказался не в состоянии выплатить HSBC кратковременный кредит и вынужден был продать здание за 838 млн фунтов стерлингов.
 
По данным международного консультанта компании CB Richard Ellis, уровень свободных площадей в Центральном Лондоне увеличился до 1,6 млн кв. м (с 3,0 % в начале 2008 г. до 5,3% в конце). В районе West End он достиг 297,3 тыс. кв. м (с 2,3 до 5,1%), в районе City — 195,1 тыс. (3,5 до 7,1%).
 
Для инвесторов IV квартал прошлого года стал испытанием, их общий годовой оборот составил 10,3 трл долл., что значительно ниже прошлогоднего показателя — 24,3 трл долл. В IV квартале был зафиксирован рост ставок капитализации, которые достигли 6,6% в City и 5,5% — в West End.
 
«Неизбежно, что текущий высокий уровень предложения в сочетании со снизившейся покупательской активностью приведут к дальнейшему снижению ставок аренды», — уверен Руслан Суворов, директор по развитию бизнеса Praedium ONCOR International. Из-за кризисной ситуации во многих крупных компаниях, таких как Lehman Brothers или HBOS, считают, что обвал ставок случится раньше, чем прогнозировалось. В течение 2008 г., как сообщили в CB Richard Ellis, коэффициент арендных ставок в Центральном Лондоне упал на 16,1%, что отразилось и на объектах коммерческой недвижимости класса А. В районе City сумма аренды снизилась до 74,4 долл. за 1 кв. фут, в районе West End — до 135,5 долл. за 1 кв. фут. Чтобы привлечь арендаторов, собственники офисных зданий предлагают им длительные платежные каникулы — в некоторых случаях до года и даже до 20 месяцев!
 
«Спрос на рынке коммерческой недвижимости Лондона продолжает снижаться, а ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости падают, что в совокупности приводит рынок в состояние депрессии, которая продлится, по оценкам британских экспертов, до 2010 г.», — отмечает Р. Суворов.


Этим нужно воспользоваться

В нынешних условиях многие собственники вынуждены продавать коммерческие здания. В основном делается это для того, чтобы вернуть взятые ранее кредиты. В результате на рынке появилось большое количество предложений. При этом оказалось, что отсутствие заемных средств в том объеме, что существовал ранее, и более высокие требования к заемщику делают рынок привлекательным для покупателей с собственным капиталом.
 
Таким образом, иностранным инвесторам, тем, у кого есть деньги, предоставлена зеленая улица. «Сегодня привлекательный инвестиционный порог входа на этот рынок составляет 50–80 млн фунтов стерлингов», — заявляет Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. По мнению как российских специалистов компании, так и аналитиков ее лондонского офиса, работающих совместно с торговым банком «М-Капитал», столичный рынок недвижимости Великобритании на данный момент является самым интересным для инвестиций. «Стоимость объектов здесь снизилась на 30–40% по сравнению с сентябрем 2007 г., — продолжает эксперт. — А в I квартале 2009 г. изменения настолько динамичны, что заставляют даже самые неповоротливые и консервативные банки и институты, частные и публичные компании оперативно пересмотреть свои стратегии в пользу инвестиций в этот сегмент». Ставка рефинансирования в лондонских банках снижается с отметки в 3,5% с каждым месяцем рецессии. Долгосрочные кредиты на данный момент предоставляются примерно под 8 %, иногда достигают 1–1,5% от LIBOR. Доля заемных средств в проектах снизилась с 90–95% в среднем до 60–70%, но в отдельных случаях при наличии длительных договоров аренды (например, на 20–30 лет) и при первоклассном арендаторе возможно привлечение до 80–85%.
 
Зарубежные эксперты компании ONCOR International рекомендуют воспользоваться текущей ситуацией и приобретать по сниженной цене интересные объекты. «Подобная тактика оправдана и для девелоперских компаний: сейчас, когда на рынке с каждым днем увеличивается количество выставленных на продажу объектов, наступило самое правильное время для приобретения участков под застройку или требующих реконструкции зданий», — заявляют они. И инвесторы, готовые вкладывать свободные средства в новые проекты, уже нашлись, поскольку перспектива приобретения качественных объектов коммерческой недвижимости по нынешним ценам более привлекательна, нежели банковские вклады. Интерес к рынку недвижимости Центрального Лондона проявляют компании из США, стран Ближнего Востока и европейские фонды.


Трофеи кризиса


Сегодня на торги выставлены такие объекты, с которыми в иных обстоятельствах владельцы ни за что бы не расстались. Например, И. Жарова-Райт считает, что предложение о продаже офиса по адресу Buckingham Gate, который занимает королевская администрация, с арендой в 12 лет и правом пролонгации, с доходностью в 6% при цене в 73,5 фунта стерлингов за 1 кв. м, уже не может конкурировать на рынке. А еще шесть — восемь месяцев назад это здание торговалось с доходностью 4,25%! Продают и уникальное здание Milton Gate общей площадью 18 800 кв. м в самом центре лондонского Сити. В нем расположены офисы одной из старейших английских юридических компаний. Его доходность составляет 7,5%.
 
Как сообщила недавно Property Week, компания Hammerson задумалась о продаже знаменитого бизнес-центра Bishops Square. Брокеры из CB Richard Ellis, которые должны найти инвестора для покупки офисного помещения площадью 71,9 тыс. кв. м в этом здании, сообщают, что аренда в нем составляет более 695 долл. за 1 кв. м, что эквивалентно ставке капитализации в 6,75%. «Для облегчения процесса продажи в городе, где большие сделки редкость, возможно деление площади объекта на четыре блока», — добавляют специалисты компании.
 
«Интересно, что те адреса, о которых с детства мы знали по текстам в учебниках, такие как Portman House на Оксфорд-стрит, Fleet Place на Флит-стрит, Pall Mall на Пэл Мэл или портфель объектов торговой недвижимости в Ковент-Гардене, теперь реально могут стать собственностью одного из российских инвесторов», — говорит И. Жарова-Райт. Причем при покупке даже таких знаковых объектов уместен торг. Продавцы особенно охотно идут на скидки, если покупатель платит кэшем, то есть наличными. «Если сегодня вполне реально приобрести объекты с доходностью в 6–7%, то при покупке за наличные можно требовать такую цену, при которой доходность будет достигать 8%, — уверяет И. Жарова-Райт. — Кроме того, увеличив в долгосрочной перспективе капитализацию, можно рассчитывать и на 10% доходности».
 
Наконец, особенно интересной покупку делает кросс-курс валют, ведь один фунт равен 1,1 евро, а, значит, держателям долларов и евро такие операции более чем выгодны. Особенно учитывая ожидания дальнейшего падения фунта в ближайшие месяцы. «Есть шансы, что фунт снова начнет расти в следующем году, поэтому сейчас иностранные инвесторы должны извлечь для себя максимальную пользу из разницы валютных курсов и осуществить свои самые выгодные сделки», — добавляет Джонатан Сил, руководитель отдела агентских услуг (направление жилой недвижимости CB Richard Ellis).
 

Все будет хорошо

Несмотря на падение ставок и цен, недвижимость Лондона по-прежнему считается одним из самых привлекательных активов и ключевым элементом любого эффективного инвестиционного портфеля. Несмотря на проблемы в финансовом секторе, район лондонского Сити по-прежнему интересен арендаторам, и сделки здесь заключают довольно активно.
 
«Рынок недвижимости Великобритании, несмотря на общий негативный фон, сохраняет в достаточной степени устойчивые позиции благодаря таким факторам, как продолжающееся новое строительство качественных объектов, особенно в престижных районах Лондона, а также поддержание партнерских отношений между собственниками и арендаторами, которые находят компромиссные варианты сотрудничества даже в такой сложной и неопределенной обстановке, — рассказывает Р. Суворов. — В краткосрочной перспективе в связи с ростом количества вынужденных продаж ожидается выход на рынок новых потенциально интересных для инвестора объектов, особенно в торговом сегменте».
 
«Общее мнение среди инвесторов таково, что рынок находится в непосредственной близости от максимально низкой своей точки», — заявляет И. Жарова-Райт. Некоторые аналитики полагают, что, поскольку первый пик экономического спада пришелся на США и Великобританию, именно эти две страны будут первыми, кто выйдет из рецессии, когда кризис начнет угасать.
 
Среднесрочные и долгосрочные прогнозы остаются положительными. Правда, британские эксперты затрудняются точно определить, когда сегмент коммерческой недвижимости Лондона придет в норму, однако они с уверенностью заявляют о том, что спекулятивный девелопмент и инвестиционный рынок восстановятся в ближайшее время.
 
Автор: Ирина БОГАТЫРЕВА

Журнал "Недвижимость и Цены"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Великобритания»:

Статьи

Игра на вылет: что будет с гражданами ЕС в Великобритании

Почти 20% европейцев, проживающих в стране Шекспира, после выхода Великобритании из Евросоюза могут лишиться вида на жительство. Это около 600 000 человек. Prian.ru оценивает масштаб проблемы и рассказывает, чем это может грозить британскому рынку недвижимости. Читать

Есть мнение: сразу после Brexit цены на недвижимость в Лондоне рухнули на 10%

Решение Великобритании выйти из Евросоюза стало полной неожиданностью для продавцов, покупателей, застройщиков, риэлторов, словом, всех участников рынка недвижимости. Герман Кудрявцев, управляющий директор компании London Consulting Centre, рассказывает, как сектор отреагировал на этот политический шаг, и что ждет инвесторов в ближайшем и отдаленном будущем. Читать

Самое важное за неделю: как оценивают Brexit мировые СМИ

Выход Великобритании из Евросоюза стал самым громким событием минувшей недели. Мы не могли оставить это в стороне. Поэтому в этот раз Prian.ru отказывается от традиционного формата и предлагает вам подборку мнений ведущих мировых изданий о Brexit. Читать

Есть мнение: Великобритания может встать в один ряд с Албанией и Македонией

Неожиданно для всех граждане Великобритании проголосовали за выход из Евросоюза. Ажиотаж, вызванный этой новостью, уже напоминает панику. Евгений Цикунов, генеральный директор компании «Второй дом», уверен, что в ближайшие месяцы кардинальных перемен не произойдет. А вот что будет дальше… Читать

Все на BREXIT. Что будет с недвижимостью

Случилось-таки - британцы проголосовали за выход из Евросоюза! Евроскептики радуются, остальные пытаются осознать произошедшее. Нас же интересует, как случившееся повлияет на рынки недвижимости – британской и европейский. Эксперты Prian.ru анализируют случившееся вместе с коллегами. Читать