Смерть от ипотеки

Вирус падения цен на недвижимость охватил планету. В «красной зоне» уже практически все страны мира. По данным портала www.globalpropertyguide.com, на апрель 2009 года лишь в пяти государствах недвижимость не подешевела за год. Это Швейцария, Австрия, Израиль, Китай (Шанхай) и Таиланд.
Можно констатировать, что мировой кризис, начавшийся с проблем с американской ипотекой, ударил по сектору недвижимости всерьез. Во многих странах наблюдаются двухзначные темпы падения цен за год. В лидерах годового падения — Латвия (50%), Дубай (35%), Сингапур (22%), Исландия (20%), США (19%), Англия(19%), Гонконг (16%), Болгария (12%).

И первые станут последними

Общее негативное влияние мирового кризиса на рынки недвижимости очевидно, но почему именно в этих государствах жилье дешевеет наиболее быстро? Исландия — пример страны, пострадавшей от финансового коллапса. Дубай — самый спекулятивно раскрученный рынок мира. Судя по текущим событиям, амбициозная задача построить чудо-мегаполис в пустыне если не провалилась, то сильно корректируется.
США и Англия — яркие образчики кризиса спекулятивной модели развития рынка. В США после того, как 2000–2001 годах лопнул интернет-пузырь, спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. В течение пяти лет на этом рынке наблюдалось настоящее ралли, во время которого цены удвоились. Всего за последние 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: с 60 тыс. до 200 тыс. долларов.
Строительство и ипотека были одними из главных драйверов развития экономики США. Но теперь за это надо платить: в Америке на рынке жилья образовался огромный пузырь. Subprime-кредиты выдавались кому попало. Один американский журналист рассказывает историю, как его няня с Гавайев взяла кредит на покупку таунхауса. Домик подрос в цене, банк дал ей еще кредит, и она на него внесла первый взнос за другой дом. Она сдавала таунхаусы и за счет аренды и растущей цены обслуживала кредиты. Банк же уговорил ее купить еще пару таунхаусов — в результате малограмотная женщина стала владелицей сразу нескольких домов. Пока цены росли, концы с концами сходились, но потом недвижимость стала дешеветь, и схема рассыпалась. Примерно в такой ситуации оказались сегодня миллионы американцев.
Кризис на рынке недвижимости США начался еще в начале 2007 года, но пока и не думает заканчиваться. Вот последние сводки с американских полей. Индекс стоимости недвижимости Standard & Poor's/Case-Shiller в мае показал годовое падение на 19%, что стало самым значительным снижением за 21−летнюю историю расчета этого показателя. Уровень цен достиг сейчас показателей 2002 года и снизился уже на 32% со своих пиковых значений сентября 2006 года. Средняя цена за домовладение в США упала к марту 2009 года до 169 тыс. долларов. Количество новостроек уменьшилось за три года в несколько раз, и только за последний год стройка ужалась на 14%. Если подводить итог трехлетнего падения рынка, то оказывается, что дно так и не достигнуто. Более того, темпы падения продолжают расти.
В Англии ситуация ненамного лучше. У населения масса недвижимости, купленной в кредит, но теперь денег для обслуживания кредитов нет, да и само жилье дешевеет. По данным агентства Rightmove, в мае годовое удешевление составило 6,2%. Апрель вроде принес позитивные новости: за месяц цены предложения жилья выросли на 2,4%. Но эти цифры мало радуют даже оптимистично настроенных аналитиков. Дело в том, что цены предложения теперь не информативны: покупателей-то нет. Сильно сократилось и предложение (владельцы сняли свои объекты с продажи: их жилье стоит уже слишком дешево, да и не купят все равно). Размеры падения спроса хорошо характеризует сокращение ипотечного кредитования: за год оно уменьшилось в 2,5 раза.
Американская и английская истории показывают кризис жилищных рынков, основанных на ипотечной накачке дешевыми деньгами, получаемыми через механизмы секьютеризации. Такая схема спекулятивна: быстро раскачивает рынок, но несет большие риски обвала.
На контрасте с этим — Швейцария и Австрия, страны с консервативными жилищными рынками. Здесь недвижимость не подешевела в 2008 году. Эти рынки, где существует большая доля арендного жилья, специально спроектированы так, чтобы препятствовать спекулятивным играм. Жилье в данных странах — не только коммерческий товар, но и социальный. Как хлеб. Рынок Германии, кстати, где проводится такая же жилищная политика, просел за год всего на 1%. Так что кажется правдоподобной версия, что в кризис устояли те страны, где не заигрывались с ипотекой.
Продолжая тему «не упавших рынков», заметим, что устойчивость рынка жилья Шанхая, пожалуй, отражает сопротивляемость к кризису всей китайской экономики. Хотя если брать первый квартал 2009 года, то и здесь наметилось небольшое падение. Успех Израиля можно, скорее всего, объяснить корректировкой цены после арабо-израильского конфликта. Война, очевидно, толкает цены на недвижимость вниз: домик рядом с линией фронта — не самое лучшее вложение средств. Окончание же конфликта дает сигнал к отыгрыванию предыдущего падения.
Ноль латов, ноль сантимов
Худшим рынком недвижимости мира на сегодня является Латвия. За год недвижимость в Латвии шквально подешевела на 50%. Но это еще полбеды: даже по снизившимся ценам желающих что-то приобрести нет. На рынке настоящий коллапс. Какие-то объекты, вроде земли под застройку, вообще не имеют рыночной цены. «Ноль латов, ноль сантимов» — так оценивают эту недвижимость банки, когда кто-то хочет взять кредит под ее залог.
История рынка недвижимости Латвии показательна. Это рассказ о том, как деньги портят людей и страны. Вступив в Евросоюз, республика получила доступ к дешевым кредитным ресурсам. Европейские банки стали кредитовать местное население по дешевым ставкам — до 5% годовых. Прибалты обрадовались и стали накупать на кредиты недвижимость. В маленькой стране начался бум, а цены стали расти невероятно быстро — до 10% в месяц.
Чем больше людей покупало, тем сильнее рос ажиотаж и тем больше новых людей хотело сыграть на повышении цен. А в какой-то момент пузырь лопнул. И оказалось, что недвижимость, еще недавно стоившая сотни тысяч евро, никому не нужна. Банки резко ужесточили условия кредитования, а цены с такой же скоростью рванули вниз.
Сегодня квартиры экономкласса в Риге стоят уже 500–600 евро за квадратный метр, подешевев с пика на 65%. Чуть ли не в три раза снизилась в цене недвижимость в Юрмале (с 10 тыс. евро за квадратный метр до 3–4 тыс. евро). Этот сегмент раскручивался в расчете на русских покупателей: именно для них строились огромные дома или кондо — дома на несколько семей — с большими квартирами. С началом кризиса русские покупатели пропали, и что делать с недвижимость Russian style, непонятно.
Все это можно воспринимать как экономический case, как красивый пример рынка недвижимости. А на человеческом уровне оказывается, что это история не только жадности, но и боли. Люди теряют жилье и все накопления, есть случаи самоубийств. Ситуация в Латвии сейчас для многих очень неприятная, трагическая.
Автор: Алексей Щукин