Процедура покупки недвижимости в Доминиканской Республике

Законы для иностранных покупателей

Кто может купить недвижимость в Доминикане

В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в топ-30 популярных направлений.

Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании закона № 108-05 от 4 апреля 2007 года.

Какие объекты разрешено покупать иностранцам

Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране: квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Нерезиденты имеют те же права на покупку, что и граждане, однако при заключении сделки понадобится сделать запись в Государственном реестре прав по приобретению недвижимости иностранцами. Это делают для сбора статистики. Есть только одно ограничение – особо охраняемые территории, например национальные парки, и постройки на них.

Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.

Права и обязанности иностранных собственников

Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам: вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьёзных инфекционных заболеваний.

Через пять лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через два года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.

Новый жилой район города Пунта-Кана

В случае инвестиций в бизнес на сумму от $200 тыс. можно претендовать на ВНЖ для инвесторов (эта же компания может приобрести недвижимость). В Доминикане есть и программы упрощённой выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье. Другие условия получения вида на жительство в Доминиканской Республике описаны на официальном сайте.

После оформления права собственности иностранцы будут обязаны нести расходы на налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или в заключении налоговой службы об оценке.

Размер налогов и коммунальных платежей зависит не от статуса покупателя – резидент или нерезидент, а от формы собственности и цены объекта

Обратите внимание! По законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом. Читайте подробнее.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Поиск недвижимости в стране 

В отличие от США, где лицензированный риелтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать ли к помощи посредника – каждый решает сам. На практике большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, всё-таки пользуются услугами брокеров.

В обязанности агента по недвижимости входит подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).

Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риелтор не занимается – это обязанность государственного нотариуса (адвоката), без которого право собственности не может быть оформлено.

Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от стоимости сделки).

Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Когда объект выбран и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит. Его размер индивидуально обсуждается в каждом случае и доходит до 10% от цены объекта.

Соглашение о намерениях должно содержать:
·         данные продавца и покупателя;
·         описание объекта недвижимости;
·         стоимость и сроки оплаты;
·         обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).

С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.

После заключения соглашения нотариусу понадобится две-три недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.

Каждый объект имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идёт о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене объекта недвижимости (при торге). Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость чиста и свободна от обременений.

Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство о праве собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.

Жилой комплекс закрытого типа в Пунта-Кане

Этап 2. Заключение договора

После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.

Этот документ также должен быть подписан в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, её можно провести удалённо. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удалёнными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риелтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).

Этап 3. Перевод денег в Доминикану

Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться за недвижимость наличностью. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кеша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 тыс. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путём банковских переводов.

Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу. При этом стоит иметь в виду, что банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США, все операции по ним проверяются. 

Этап 4. Выплата налога на переход права собственности

Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления по внутренним налогам и сборам и запросить расчёт налога на приобретённую недвижимость. Transfer property tax составляет 3% от оценочной стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной.

Малоэтажный жилой комплекс в городе Соcуа

Этап 5. Регистрация права собственности

После полного расчёта с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трёх недель до полутора месяцев. 

Вопрос, на каком этапе новому собственнику передаются ключи, решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.

В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится три-четыре месяца. Если всплывают обременения, может затянуться. Но, как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.

Примеры недвижимости в Доминикане

86 042 €

Квартира в Пунта-Кана, Доминиканская Республика

77 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Новые апартаменты в Вероне, Пунта-Кана строятся в рамках проекта Reserve Residences. Это новая резиденция с отличным расположением недалеко от главной дороги, но с отдельным охраняемым въездом. Расстояние: 2 минуты до больницы Хоспитен 3 минуты до супермаркета Заглул 10 минут до ТЦ Blue Mall. 15 минут до пляжа Плайя-Бланка и...

Atlantico Caribe

1 028 759 €

Апартаменты в Сосуа, Доминиканская Республика

334 м² 5 4 4

Этот пентхаус с 4 спальнями располагает балконом на первом этаже и солнечной крышей на втором этаже. Одной из изюминок этой квартиры является частное джакузи, расположенное на солнечной крыше. С балкона и солнечной террасы на крыше открывается очень впечатляющий вид на океан, гору Пуэрто-Плата и вид на бассейн и красивую территорию. На первом...

Habita International Estates Ltd

481 646 €

Апартаменты в Сосуа, Доминиканская Республика

200 м² 4 3 3

3-й этаж, 3 спальни, 3,5 ванные комнаты, площадь постройки 200 м2, вид на океан с балкона, возможность переоборудования в пентхаус. Пейзажный бассейн, подводное плавание, центр Сосуа, где можно прогуляться до множества ресторанов и так далее...

Habita International Estates Ltd

181 436 €

Квартира в Баваро, Доминиканская Республика

168 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается отличная квартира в Баваро, расположенная в тихой и уютной резиденции, всего в 5 минутах ходьбы от пляжа Эль Кортесито. квартира на продажу в Баваро имеет: Идеальное расположение на 3 этаже. Открытая большая терраса на 4 этаже, где можно установить барбекю, а также устроить вечеринки с друзьями и семьей. Безупречный декор всех...

Atlantico Caribe

332 009 €

Доходный дом в Сосуа, Доминиканская Республика

255 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Ищете недвижимость в центре Сосуа? Расположенный в нескольких минутах ходьбы от всего, этот отель идеально подходит для тех, кто ценит удобство и комфорт. Главное здание представляет собой двухэтажное строение, состоящее из двух отдельных квартир. На первом этаже расположены три просторные спальни, две ванные комнаты, большая гостиная,...

Atlantico Caribe

327 332 €

Земля в Пуэрто-Плата, Доминиканская Республика

70337 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Ферма какао 70337 м2. Это место расположено всего в 30 минутах от терминала круизных лайнеров Amber Cove в Маймоне, Пуэрто-Плата, а также в пределах легкой досягаемости от города Пуэрто-Плата (35 минут) и Сантьяго-де-лос-Кабальерос (50 минут). Эта экологически чистая ферма, занимающая впечатляющую площадь 70 337 м2, может похвастаться...

Atlantico Caribe

840 776 €

Квартира в Сосуа, Доминиканская Республика

51 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

Квартира гостиная+ спальня, 2 санузла, 51 м2. Кондоминиум удобно расположен в популярном апарт-отеле в центре Сосуа, в нескольких минутах ходьбы от прекрасных пляжей и всех услуг города. Квартира была недавно отремонтирована и оснащена 2 кондиционерами, новой кухонной техникой, потолочными вентиляторами (один из них с Bluetooth-динамиком),...

Atlantico Caribe

420 856 €

Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика

220 м² 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит 6-10%

Вилла в новом строящемся жилом поселке. Сдача первой фазы - Апрель 2025 года. Комплекс из 47 вилл от 150 до 250 кв.м. Участки от 310 до 600 кв.м. Общая зона - 5,400 кв.м., с бассейном, баром, детской площадкой, рабочей зоной, прогулочной территорией. Охрана - 24 часа в сутки

Частное лицо

2 431 612 €

Вилла в Кап-Кане, Доминиканская Республика

1115 м² 6 5 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла расположена в Кап-Кане на уединенном участке. Стратегическое расположение рядом с одним из лучших полей для гольфа в Доминиканской Республике делает покупку этой виллы привлекательной для любителей гольфа, а также привлекательной инвестиционной возможностью. Сотни любителей гольфа приезжают в Кап-Кану специально, чтобы насладиться не...

Atlantico Caribe

98 200 €

Студия в Самане, Доминиканская Республика

58 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Комплекс вилл, Апарт-студий, таунхаусов и апартаментов уникального инновационного и авангардного дизайна в эксклюзивном районе с привилегированным расположением в муниципалитете Лас-Терренас, Самана, всего в 2 минутах от пляжа. Резиденция предлагает 10 типов апартаментов различной функциональной планировки с видом на море или горы, окруженных...

Dos Palmeras Inmobiliaria

373 159 €

Вилла в Самане, Доминиканская Республика

296 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Резиденция расположена на холме, с захватывающим видом на океан и горы. Всего 500 м от центра города Лас Терренас и прекрасных пляжей, вся инфраструктура - рестораны, быры, клиники, магазины, красивая набережная. Независимо от того, приобретается ли недвижимость для сдачи в аренду или для личного пользования, резиденция имеет превосходное...

Dos Palmeras Inmobiliaria

289 923 €

Дом в Пунта-Кана, Доминиканская Республика

350 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Этот очаровательный дом, расположенный в одном из лучших жилых районов Пунта-Каны, предлагает вам спокойствие, безопасность и, прежде всего, комфорт, который вы ищете. Убегите от суеты повседневной жизни. С частным бассейном и большими открытыми пространствами, предназначенными для развлечений и отдыха на свежем воздухе. Внутри эта...

Atlantico Caribe

840 776 €

Вилла в Кабарете, Доминиканская Республика

346 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Очаровательная вилла на карибском острове Прекрасная возможность приобрести эту классическую прибрежную карибскую виллу в популярном районе. Вид на океан из садовых ворот, короткая прогулка до ресторана, двойных бассейнов с видом на океан и трех частных пляжей. Удобный и со вкусом оформленный дом, за которым тщательно ухаживают жильцы....

Atlantico Caribe

326 397 €

Квартира в Сосуа, Доминиканская Республика

152 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Квартира с видом на океан в шикарном комплексе в Сосуа на первой линии. 152 м2, 2 спальни, 3 санузла, большая светлая гостиная, полностью меблирована. На территории комплекса большой бассейн инфинити, джакузи, пляж, детская площадка, большая зеленая территория, парковка. Самый центр Сосуа

Atlantico Caribe

102 876 €

Дом в Самане, Доминиканская Республика

96 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Цена снижена!!! Срочная продажа!!! Очаровательный дом с садиком и террасой в 50 метрах от пляжа ! Дом расположен в закрытой резиденции ,имеет отдельный вход и террасу, где можно обедать на свежем воздухе в компании семьи и друзей, наслаждаясь теплыми карибскими вечерами. Барбекю на открытом воздухе, построенное из камня- идеальное место для...

Dos Palmeras Inmobiliaria

310 103 €

Коттедж в Ла-Романе, Доминиканская Республика

153 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Представляем уютный таунхаус в элитной закрытой охраняемой резиденции на Карибском побережье! Просторный современный таунхаус с выходом к бассейну в окружении пышной тропической растительности и первоклассное поле для гольфа в нескольких шагах от вашего дома. В этой резиденции вы ощутите роскошь эксклюзивной жизни на великолепном поле для...

Dos Palmeras Inmobiliaria

266 394 €

Апартаменты в Ла-Романе, Доминиканская Республика

118 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем роскошные апартаменты с видом на озеро в огромной закрытой охраняемой резиденции на Карибском побережье! Роскошные апартаменты сочетают в себе элегантность, современность, окружающую природу, впечатляющий вид на озеро, большие террасы, эксклюзивные бассейны и первоклассное поле для гольфа в нескольких шагах от вашего дома. В этой...

Dos Palmeras Inmobiliaria

51 438 €

Земля в Самане, Доминиканская Республика

500 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вам уникальное предложение - участки земли с невероятным фантастическим видом 360, расположенные на Самане в окружении пальмовых рощ, гор и непосредственной близости океана! Всего 15 минут от Лас Терренас и 2 часа от Санто -Доминго. Вы можете приобрести землю как для постройки своей виллы, так и для инвестиций - апартаментов или...

Dos Palmeras Inmobiliaria

445 172 €

Вилла в Самане, Доминиканская Республика

136 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ищете виллу в раю? Потрясающе современная вилла с 2 спальнями, расположенная в самом сердце Саманы, Доминиканская Республика. Этот элегантный объект, окруженный пышными тропическими пейзажами и захватывающими дух морскими пейзажами, отличается сочетанием стиля, комфорта и современности, что делает его популярным выбором для роскошного отдыха или...

Dos Palmeras Inmobiliaria

21 585 €

Земля в Самане, Доминиканская Республика

577 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

В закрытой , охраняемой резиденции с фантастическими видами на океан расположены бассейны, студия йоги, спортивный центр. Стоимость м2 40$ В наличии несколько земельных участков площадью 577,581,613 ,641м2 - все с потрясающей панорамой. Представьте себе свой дом, расположенный среди захватывающих дух пейзажей Саманы. Наши участки — это не...

Dos Palmeras Inmobiliaria

Посмотреть ещё 563 похожих объекта

Дополнительные расходы

Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не исключение. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4,5–5,5% от стоимости имущества, в сложных случаях – до 8%.

Налог на переход права собственности на недвижимость

При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от оценочной стоимости объекта. Этот сбор ложится на плечи покупателя.

Гонорар риелтора

Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от цены объекта), но при работе с иностранцами возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим риелтором.

Гонорар нотариуса

В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта. 

Гербовый сбор 

Размер гербового сбора за регистрацию права собственности – около 1,3% от стоимости недвижимости.

Фото: база prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru