Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Теги: Чехия

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года.

С мая 2009 года иностранные граждане вправе приобретать любые виды недвижимости в Чехии: жилую, коммерческую, землю, а с мая 2011-го – также лесные массивы и особо охраняемые государством объекты.

В Чехии есть две основные формы владения недвижимостью: частная и кооперативная собственность. Однако большинство кооперативов не принимают иностранцев. Поэтому далее будет рассмотрена процедура приобретения недвижимости в частную собственность. 

С чего начать

Начинать покупку недвижимости в Чехии следует с предварительного ознакомления с объектами. Сделать это можно через интернет, специализированные печатные издания, тематические выставки.

Следующий шаг – выбор агентства, которое будет сопровождать покупателя в ходе сделки. Это может быть агентство в Чехии, или чешское представительство компании в России, или российская фирма, продающая недвижимость в этой стране через чешских партнеров. Также за содействием в ходе сделки можно обратиться к чешскому адвокату.

Если покупатель не намерен осуществлять покупку через посредников, он может заниматься всей процедурой самостоятельно, тем самым сэкономив на гонораре агентства. Однако стоит понимать, что придется лично разбираться в юридических тонкостях и посещать необходимые инстанции. Также нужно помнить о языковом барьере.

По желанию покупателя агентство организует ознакомительный тур. Он позволяет лично ознакомиться с достоинствами и недостатками объекта. При этом договориться о просмотре можно еще до приезда в Чехию. Как правило, это пять-семь объектов, их посещение оговаривается заранее. Например, тур Прага – Карловы Вары может длиться один день и стоить €78. Он включает в себя осмотр объектов и получение информации от агента о ситуации на рынке, о преимуществах и недостатках того или иного объекта, юридических тонкостях процедуры покупки и т. д.
 

Возможность удаленного приобретения

При желании вы можете осуществить сделку удаленно, не выезжая в Чехию. Однако обычно покупатель все же приезжает, чтобы подробно ознакомиться с объектом недвижимости.

Для удаленного приобретения нужно оформить доверенность на своего представителя. Агент по недвижимости отправляет покупателю специальную форму доверенности (если это чешское агентство, то из Чехии), покупатель заполняет ее и заверяет у нотариуса в своей стране, а затем отправляет обратно агенту. Агентство переводит доверенность на чешский язык у судебного переводчика в Чехии, где на нее ставят печать.
 

Открытие банковского счета и ввоз наличных

Принятый способ расчетов по сделке в Чехии – банковский перевод. Для этого покупателю потребуется открыть личный счет в Чехии. Процедура занимает 30-40 минут, для открытия счета на него нужно положить всего €10. При этом требуется предъявить заграничный паспорт и любой другой документ, удостоверяющий личность (по требованию банка).

Деньги на чешский счет можно внести несколькими способами. Например, снять в чешском банкомате требуемую сумму с банковской карты и положить на счет. Или вернуться в Россию и перевести деньги с российского счета. Комиссия российских банков, как правило, установленного размера и не может превышать определенной суммы. Для осуществления перевода российский банк может запросить документы, подтверждающие начало проведения сделки купли-продажи недвижимости.

Снятие средств производится в банке, для чего необходимо предъявить заграничный паспорт. При данной операции банк удерживает комиссию (комиссия за обналичку у каждого банка своя, но в большинстве случаев при снятии суммы до €20 000 она не превысит €2-4).

Небольшую сумму (на задаток и текущие расходы) можно ввезти в Чехию наличными. Однако на вывоз наличных существует ограничение по сумме – например,  из России не более €10 000. При ввозе наличных в Чехию следует иметь в виду, что сумму свыше €10 000 будет необходимо декларировать на границе.

В течение 30 дней после открытия счета в Чехии покупатель (физическое лицо) обязан уведомить об этом российскую налоговую инспекцию. Для этого в инспекции заполняется специальный формуляр. При переводе денег внутри Чехии у владельца счета не потребуют сведений о происхождении средств. Дальнейшая сделка будет осуществляться в чешских кронах или, за редким исключением, в евро.
 

Документы и сроки

Срок проведения сделки зависит от того, оплачивается ли недвижимость сразу или приобретается в ипотеку. В первом случае процедура может занять три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале процедуры покупки и государственную регистрацию при ее окончании. Если недвижимость приобретается в ипотеку, срок увеличивается, так как требуется время на рассмотрение заявки банком.

Из документов физическому лицу потребуется заграничный паспорт, юридическому – заграничный паспорт владельца бизнеса и выписка о фирме из торгового реестра страны нахождения.
 

Договор о резервации объекта

После того как объект выбран, покупатель и продавец подписывают договор о резервировании недвижимости. Договор (как и все последующие) заключается на чешском языке. Если покупатель им не владеет, агент переводит ему пункты договора. Также можно привлечь стороннего переводчика.

Одновременно покупатель оплачивает резервационный взнос в размере от 50 000 чешских крон (около €2 000) – до 5% от стоимости недвижимости. Резервирование объекта означает, что теперь он не может быть продан другому покупателю.

Следует помнить, что при срыве сделки задаток можно вернуть не всегда. Если продажа не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и штраф. Размер штрафа прописывается в договоре резервирования и может равняться, к примеру, месячной арендной ставке такого объекта. Если же по вине покупателя – задаток ему не возвращается.

На данном этапе покупатель может проверить юридическое состояние приобретаемой недвижимости. Для этого ему требуется либо зайти на сайт Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí), либо обратиться в эту организацию лично и получить выписку. В ней указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т. д.

После резервирования покупатель оплачивает часть услуг агентства, например половину. Конкретный порядок оплаты покупатель и агентство оговаривают заранее. В качестве подтверждения получения денег агентство предоставляет покупателю чек.
 

Предварительный договор

Заключение предварительного договора (договора о будущем договоре) не обязательно. Он требуется лишь при покупке недвижимости в ипотеку: именно по этому документу банк рассматривает заявку на кредит. Также заключение этого договора возможно по желанию покупателя при большой сумме сделки.

Предварительный договор заключается сразу после внесения покупателем резервационного взноса. Его подписывают покупатель и продавец, заверения у нотариуса не требуется. Документ содержит реквизиты сторон, порядок оплаты и сроки, ответственность сторон и т. д.
 

Договор о депозите

После заключения договора о резервации объекта (или после подписания предварительного договора) обязательно оформляется еще один документ – договор о депозите. Он определяет порядок перечисления денежных средств.

По этому документу сумма, равная стоимости недвижимости за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном счете и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности (в некоторых случаях – после завершения регистрации). Хранителем депозита может выступать сам банк, или агентство недвижимости, или адвокат. Его подписывают покупатель, продавец и лицо, берущее на себя хранение средств.

По заключении данного договора покупатель переводит на депозитный счет денежные средства.
 

Заключение договора купли-продажи

После поступления денег на депозитный счет заключается основной договор купли-продажи. Его подписывают продавец и покупатель, затем документ заверяется нотариусом. Договор заключается на одном языке – чешском. По желанию покупателя он может быть переведен в письменном виде на русский язык в Организации Судебных Переводчиков.
 

Государственная регистрация сделки

После заключения основного договора купли-продажи агент составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа направляются в Кадастр недвижимости. Государственная регистрация занимает не более полутора месяцев.

В зависимости от условий договора купли-продажи ключи от объекта передаются покупателю либо в момент подписания договора купли-продажи, либо после оформления права собственности. При этом оплачивается государственная пошлина (смотрите ниже в разделе «Сопутствующие расходы»).

Переход права собственности осуществляется после регистрации договора в Кадастре недвижимости. При регистрации на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать. При желании покупатель может заказать в Кадастре недвижимости выписку о праве собственности – лист собственности (стоимость – около €4).
 

Заключительный этап сделки

Хранитель депозита (агент, адвокат или представитель банка) отслеживает на сайте Кадастра недвижимости информацию о смене собственника, после чего перечисляет на счет продавца сумму сделки.

И, наконец, агентство помогает покупателю переоформить на его имя договор на оплату коммунальных платежей.
 

Сопутствующие расходы

Налог на переход права собственности составляет 4% от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки, в зависимости от того, какая из них выше. С 1 ноября 2016 года платит его не продавец, а покупатель.

Комиссия агентства составляет от 3% до 5%. Комиссию зачастую оплачивает покупатель. Предоплаты как правило не требуется.

Также необходимо внести госпошлину при регистрации права собственности в кадастре недвижимости. Она составляет 1000 крон (€37). Кто именно оплачивает ее, также зависит от условий договора купли-продажи.

Нотариальные услуги (заверка подписей на договоре купли-продажи) составляют 30-70 крон (€1,2-2,7) за подпись. Как правило, эти расходы включены в комиссионные агентства.

Налог на переход права собственности 4% от оценочной стоимости объекта или от суммы сделки
Комиссия агентства недвижимости от 3% до 5% от суммы сделки
Пошлина при регистрации права собственности в кадастре €20
Нотариальные услуги €1,5 за подпись (как правило, включены в комиссионные агентства)

Конкретный пример
Двухкомнатная квартира в новостройке (спальня + гостиная с кухней), в жилом комплексе среднего класса.

  • Стоимость недвижимости    €100 000
  • Налог на переход права собственности €4 000
  • Агентские комиссионные     €3 000
  • Услуги нотариуса (ориентировочно)     €50
  • Подключение коммуникаций (ориентировочно)     €0
  • Фиксированные сборы (кадастр недвижимости)     €20
  • Полная меблировка вкл. кухню и технику (ориентировочно)     €9 000
  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами      €116 070  
     

Ипотека

Иностранцы могут получить ипотечный кредит в Чехии. Первоначальный взнос составляет от 40% от цены объекта, кредитная ставка – от 2,79%.

Агентство недвижимости обычно содействует покупателю в оформлении ипотеки. В частности, оно может помочь подготовить необходимые документы и участвует в переговорах с банком для получения наиболее выгодных условий кредита.
 

Особенности покупки различных типов недвижимости

Квартира в кооперативе

Главным достоинством квартиры в кооперативе является меньшая ее стоимость по сравнению с обычными квартирами – цены на них ниже на 15-20%. Однако у подобной покупки есть существенные недостатки.

Во-первых, покупатель не приобретает недвижимость в собственность, а берет ее в долгосрочную аренду. Для этого покупатель подписывает с кооперативом договор аренды. Это ограничивает его действия: для осуществления любых операций с недвижимостью (сдачи в аренду, реконструкции и т. д.) потребуется разрешение кооператива. Следует внимательно изучить устав и строго придерживаться его, поскольку даже из-за задержки во внесении коммунальных платежей кооператив может расторгнуть с арендатором договор аренды и отказать в членских правах.

Большинство кооперативных квартир могут приобрести только граждане Чехии или иностранцы с постоянным местом жительства в этой стране. 

К минусам покупки кооперативной квартиры относится и невозможность получения ипотечного кредита.

Есть, правда, положительная сторона при покупке такой квартиры: некоторые из них можно перевести из собственности кооператива в частную собственность. Однако решение об этом принимает товарищество собственников жилья. При этом следует быть готовым к бумажной волоките.
 

Земля

С мая 2011 года были сняты все ограничения на приобретение земельных участков.

Аренда недвижимости

Если вы хотите снять жилье в аренду, поиском можно заниматься самостоятельно или с помощью агентства по недвижимости. Первый способ позволяет сэкономить на гонораре агентства. Достоинством второго способа является то, что агентство берет на себя поиск жилья, организацию просмотров, проведение переговоров с арендодателем и заключение договора аренды.

Между арендатором и арендодателем заключается договор. Документ содержит следующие пункты: паспортные данные обеих сторон, сроки и стоимость аренды, характеристики объекта, ответственность сторон и т. д. При заключении договора арендатор вносит плату за первый месяц проживания, задаток владельцу в размере месячной платы и в таком же размере – гонорар агентству. Залог служит гарантией для арендодателя сохранности мебели, отделки и т. д. Если что-либо будет повреждено, по выезду жильца задаток ему возвращен не будет. Обычно коммунальные платежи не входят в стоимость аренды.

Стоит помнить, что договор заключается на определенный срок, и арендатор не имеет права покинуть жилье раньше установленной даты. В некоторых случаях при преждевременном выезде жильца арендодатели обращаются к юристам, и те в результате обязуют бывшего арендатора оплатить всю сумму аренды (даже если он прожил, например, вместо года всего месяц). Но как правило стороны избегают такого решения. В любом случае, арендатор обязан предупредить о выезде из жилья за два-три месяца.

Аренда, например, однокомнатной меблированной квартиры в среднем по престижности районе Праги составляет 11-12 тыс. крон (€430-470) в месяц.


За помощь в создании материала благодарим Ростислава Петченко, компания GARTAL.


Фото Flickr: Roman Boed

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Чехия»:

Статьи

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Иммиграция в Чехию: учеба, работа, инвестиции

Большинство видов на жительство в Чехии предоставляют украинцам и россиянам. И это не случайно. Маленькая, но такая уютная страна в Восточной Европе привлекает не только близостью менталитета и общей историей. Цель переехать сюда оказывается достижимой, стоит только позаботиться обо всех необходимых документах. В этом материале Prian.ru собрал для вас самую полную информацию по студенческим, рабочим и бизнес-визам. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Чехии

Чехия - самая западная из всех стран Восточной Европы. И географически, и по духу. В то же время в ней вполне восточно-европейские (читай: «демократичные») цены на недвижимость. Отчасти это объясняет, почему уже не одно десятилетие сюда перекочевывают иностранцы из бывшего «социалистического лагеря». Сколько же стоит житье-бытье на родине Франца Кафки и Альфонса Мухи? Prian.ru представляет гид по ценам в Чехии. Читать

Летим на отдых: как отмечают майские праздники в разных странах. Часть 1

До последнего не планировали никакой программы на ближайшие праздничные дни, но вдруг жутко захотелось бросить все, отвлечься от повседневной суеты и на несколько дней с головой окунуться в мир новых впечатлений? Все реально. Мы поможем выбрать страну для отдыха на майские праздники и сориентируем, во сколько может обойтись трехдневный вояж для тех, кто не бронировал билеты заранее. Читать