Хьюстон: американский энерджайзер

11 сентября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: США

Мировой финансовый кризис нанес крупнейшему городу штата Техас, Хьюстону, не столь значительный урон, как многим другим американским городам. Например, согласно данным Бруклинского института исследований, цены на жилье за период с I квартала 2008-го по I квартал 2009 г. здесь выросли на 5%.

Но даже если не брать во внимание этот позитивный тренд, можно быть уверенным, что у мегаполиса есть весомый потенциал для динамичного развития. Невысокие налоги и благоприятный инвестиционный климат привлекают в Хьюстон новых работодателей и стимулируют рост местной экономики, основу которой составляют энергетическая и медицинская отрасли.
 
В отличие от европейских городов, возникших на месте древних поселений, многие американские метрополии, в том числе Хьюстон, появились на карте лишь благодаря коммерческой смекалке. В 1836 г. братья Джон и Август Аллен приобрели участок площадью 27 кв. км вдоль канала Баффало Байю с намерением построить город. Было решено, что новое поселение получит имя в честь знаменитого генерала Сэма Хьюстона, отличившегося в битве при Сан-Хасинто. Уже в 1840 г. здесь основали Торговую палату, деятельность которой была направлена на развитие судоходства и только что построенного порта в заливе Баффало Байю. После Гражданской войны отцы города поставили задачу расширить канал, чтобы увеличить товарооборот между Хьюстоном и соседним Гальвестоном. В 1902 г. президент Ф. Рузвельт направил на реализацию проекта по строительству Хьюстонского судоходного канала более 1 млн долл., а в 1914-м другой президент, У. Уильсон, принял участие в открытии обновленной гавани. Сегодня порт занимает первое место в стране и десятое в мире по товарообороту.
 
В 1901 г. произошло событие, изменившее судьбу не только Хьюстона, Техаса, но и страны в целом. В окрестностях города, в местечке Спиндлтоп, была найдена нефть. Именно с ней была связана вся последующая экономическая политика штата.
 
К 1930-м гг. Хьюстон сделался самым популярным городом Техаса. Вторая мировая война, как ни странно, принесла ему экономическую выгоду. Вдоль канала появились нефтеперерабатывающие и химические заводы, куда стали поступать госзаказы на бензин и синтетические продукты. В 1945 г. в Хьюстоне был основан Техасский медицинский центр, а в 1961-м — Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по аэронавтике и исследованию космического пространства (НАСА). В 1970-е гг. город переживал крупный демографический всплеск — многочисленные переселенцы приезжали сюда в поисках работы в нефтяной отрасли. Но в середине 1980-х гг. цены на нефть стали стремительно падать. Космическая индустрия также подверглась испытанию на прочность после того, как в 1986 г. сразу после старта взорвался шаттл «Челленджер». Началась рецессия. Однако этот отрицательный опыт принес городу пользу, научив «не класть все яйца в одну корзину». Теперь экономика Хьюстона диверсифицирована и опирается на аэрокосмическую, медицинскую, биотехнологическую отрасли. Таким образом, в значительной степени снижена зависимость от нефтяной индустрии.
 
Тем не менее Хьюстон по-прежнему остается энергетической столицей страны. Здесь находятся штаб-квартиры пяти из шести крупнейших нефтяных компаний мира — «КонокоФиллипс», «Эксон-Мобил», «Шелл», «БиПи» и «Шеврон». В пригородах расположены заводы по выпуску оборудования для добычи и переработки нефти.
 
Город признан самым крупным медицинским центром мира. Здесь, на территории 400 га разместились 46 лечебных учреждений и институтов, в которых каждый год принимают 5,5 млн пациентов.
 
Как уже упоминалось, в Хьюстоне расположен Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по аэронавтике и исследованию космического пространства, которому поручена разработка программ по освоению космоса. За годы существования НАСА развилось в мощную научно-экспериментальную организацию с самыми передовыми технологиями в мире. В нее входят девять крупнейших научных центров, обеспечивающих работой тысячи ученых и специалистов. На территории космического центра площадью 656 га сотня офисных зданий, лабораторий, цехов и, конечно, Центр управления полетами, откуда осуществляют руководство шаттлами и частично Международной космической станцией. Кроме того, здесь проводят подготовку астронавтов. Рядом находятся здание гидролаборатории и аэродром.
 
Интересно, что если бы Хьюстон был самостоятельным государством, то по экономическим показателям занимал бы 30-ю позицию в мире. В 2006 г. журнал «Форбс» назвал город лучшим в Техасе местом для ведения бизнеса, а в рейтинге по стране он расположился на третьей строчке.
 
Хьюстон — шестая по величине метрополия в США с населением 5,5 млн человек. Город разделен на девять муниципальных округов, расположенных по обе стороны кольцевой автодороги (федеральная трасса 610). Территория в черте кольца — это деловой район и прилегающие к нему жилые кварталы, сложившиеся еще до Второй мировой войны. Центральная часть (Downtown) застроена высотными офисными зданиями, которые принадлежат представительствам крупных корпораций. В нескольких милях к югу от Downtown находится район, где расположены ведущие музеи юго-востока США, Техасский университет и Университет Райс, а также Техасский медицинский центр. В 15 минутах езды к западу от Downtown — крупный торговый район Галерея. Это территория универмагов, бутиков, ресторанов и гостиниц, которая обеспечивает развитие целого муниципального округа — Uptown Houston. Далее расположены современные окраины с высокой плотностью застройки. С внешней стороны к кольцу примыкают так называемые города-спутники с населением в несколько тысяч человек, которые находятся в административном подчинении Хьюстона.
 
Разумеется, самое дорогое жилье города находится в черте кольца. Цены на квартиры и дома здесь обычно начинаются от 400 тыс. долл. Но и некоторые объекты за его границами нельзя назвать дешевыми. Таков, например, город-спутник Клиар Лэйк (Clear Lake City), градообразующим ядром которого стал Космический центр им. Линдона Б. Джонсона. Этот район считается одним из наиболее престижных, хотя цены на жилье здесь по сравнению с подмосковными элитными коттеджными поселками кажутся вполне доступными, стоимость домов (в зависимости от удаленности от НАСА) начинается от 120–130 тыс., таунхаусов и квартир — от 90–100. А уровень инфраструктуры, качество дорог и оригинальность архитектурных решений местных домов произведут впечатление на любого владельца подмосковной загородной недвижимости.
 
Есть в Хьюстоне и жилье категории Luxury. Самым дорогим районом считается Memorial Park (по слухам, одна из усадеб здесь принадлежит семье Дж. Буша). Это один из первых престижных районов Хьюстона, с домами-поместьями на участках с большими деревьями (что немаловажно для жаркого Юга). Самый же бедный — South Houston, облик которого напоминает традиционные описания гетто: старые дома, плохо одетые люди, мусор на улицах.
 
Надо сказать, что престижность района не в последнюю очередь определяют расположенные в нем учебные заведения — школы, детские сады, университеты. Цена жилья также возрастает, если поблизости имеется гольф-поле или парковая зона.
 
Интересно, что каждый район малоэтажной застройки в пригороде Хьюстона имеет свое лицо, свой характер. Например, архитектура домов в старом элитном Memorial Park весьма консервативна, девиз этого района — «Сдержанность и солидность». Зато обитатели более молодого Bay Oaks, построенного на «новые нефтяные деньги», словно выставляют свой достаток напоказ. Дома здесь огромные, архитектура броская, впрочем, близкая к традиционной американской и европейской классике. В общем, облик большинства хьюстонских окраин производит впечатление цельности и благополучия.
 
Рынку недвижимости Хьюстона повезло гораздо больше, чем рынкам других американских городов. Здесь никогда не надувался пузырь цен на квадратные футы. Местные девелоперы не испытывают дефицита участков под строительство — благо техасские просторы и не очень строгие законы территориального зонирования позволяют возводить один за другим новые районы малоэтажной застройки, по сути, коттеджные поселки в пригородах Хьюстона (здесь они называются suburban planned communities). Недвижимость, как уже упоминалось, вполне доступна — средняя цена дома на одну семью составляет 221,5 тыс. долл. (данные Ассоциации риэлторов Хьюстона за июнь 2009 г.). Это самая высокая средняя стоимость жилья с августа прошлого года. Признаком стабильного развития рынка является и увеличившийся в последнее время спрос на покупку недвижимости. Специалисты объясняют это тем, что некоторые арендаторы осознали необходимость приобретения собственной жилплощади. Росту также способствует и кредит в 8 тыс. долл., выдаваемый в рамках правительственной программы по поддержке покупателей первого жилья, и низкая процентная ипотечная ставка — 5% годовых.
 
Самый дорогой объект, представленный в настоящее время в общей риэлторской базе данных Хьюстона, — роскошное трехэтажное поместье площадью 2435 кв. м на территории 3,7 га, построенное в 2002 г. в стиле античной архитектуры. В интерьере сочетаются элементы европейской и южно-американской декораторских традиций, на участке выполнен ландшафтный дизайн. В особняке 16 комнат, восемь из них — спальни, десять санузлов, четыре машино-места. За усадьбу, расположенную в районе Memorial Park, просят 13 млн долл.
 
Но, разумеется, основная часть объектов, выставленных на рынок Хьюстона, гораздо скромнее. Вот описание типичного предложения за 250 тыс. долл.: одноэтажный кирпичный дом на семью площадью 186 кв. м на участке шесть соток, с тремя спальнями, построенный в 1989 г. (год постройки также один из важных факторов формирования цены).
 
Отдельного упоминания заслуживают инфраструктура и транспортная сеть города.
 
Протяженность дорог Хьюстона составляет около 926 км. Большинство горожан передвигаются на личных автомобилях, поскольку сеть общественного транспорта, включающая в себя автобусы, легкое метро и маршрутные такси, получила развитие только в центре города, а жилые районы расположены преимущественно на окраинах.
 
Как качество дорог, так и инфраструктуры Хьюстона находятся на высоком уровне — культура потребления здесь, можно сказать, доведена до совершенства. Например, весьма распространен формат стрип-моллов. Эти крупные скопления торговых центров, выстроенных вдоль одной линии, обычно располагаются в пригороде, в «чистом поле». При проработке проекта девелоперы отводят достаточно большие территории под парковки и подъездные пути, так что тысячи машин, на которых хьюстонцы отправляются за покупками, не создают пробок у магазинов. Интересно, что через некоторое время после того, как стрип-молл начинает функционировать в полную силу, вокруг него вырастают новые частные дома и таунхаусы, школы, спортивные объекты и пр. И если в Европе импульсом к развитию инфраструктуры, как правило, служит появление жилого района, то в Америке наблюдается обратная зависимость — стрип-молл становится своего рода центром общественной жизни и может положить начало очередной застройке.
 
Доступное жилье, невысокая стоимость инфраструктуры и большое число предприятий, предоставляющих рабочие места, создали в Хьюстоне благоприятные условия для формирования и развития американского среднего класса. Недавно город вошел в пятерку лучших мест Америки для проживания. А потому население здесь стремительно растет. Ожидается, что в течение следующих нескольких лет оно увеличится еще на миллион. Словом, сегодня у Хьюстона нет проблем!
 
Авторы: Наталья Монахова

Журнал "Недвижимость и Цены"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «США»:

Статьи

Есть мнение: Дональд Трамп сделает ставку на полезных иммигрантов

Одна из самых ожесточенных избирательных кампаний в США наконец завершена. Шокирующий и непредсказуемый итог неожиданно оживил дискуссии о будущем бизнес-иммиграции в США и привлекательности американского рынка для инвестиций. Какова будет новая политика президента Трампа в сфере иммиграции? Стоит ли по-прежнему рассматривать США как надежное место для вложения средств? Об этом рассуждает управляющий партнер компании AmLaw Group, адвокат Чарльз Рейтер. Читать

Визовый режим и вид на жительство в США

Как получить въездную визу в США? Какие условия необходимо выполнить для получения вида на жительство и гражданства? Как через покупку недвижимости получить бизнес-визу? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале. Обновлено 27 июля 2016 года. Читать

Иммиграция в США: учеба, работа, инвестиции

Хотя покупка недвижимости в Соединенных Штатах не дает право на получение ВНЖ, есть три надежных способа туда переехать. Как поступить в американский университет, какие существуют виды рабочих виз, и когда вложения в собственный бизнес помогут осуществить мечту, - читайте в нашем материале. Читать

Сказочная недвижимость: почем продается?

В мире найдется немало объектов недвижимости, которые связаны с персонажами сказок, легенд или просто напоминают нам о них. Prian.ru рассказывает о самых актуальных предложениях – от маленького домика до целого леса. Где найти и за какую цену купить, читайте в нашем материале. Читать

Как получить грин-карту США. Права, обязанности, причины отказа

Грин-карта не просто позволяет круглый год жить в США. Имея в кармане этот документ, можно получить льготную ипотеку, скидку на обучение в университетах, стипендию или грант. Prian.ru рассказывает, как правильно оформить вид на жительство в США. Читать