Петр Андрушевич: Специфика работы с отчужденной собственностью в Испании (расшифровка доклада)

13 октября 2009 года

Отчужденное жилье, предлагаемое сегодня испанскими банками, является одним из самых «ходовых товаров» на рынке страны. Подробнее об этом сегменте рынка недвижимости Испании в своем докладе на Конгрессе INFOREAL рассказал владелец компании Costa Real Петр Андрушевич.

СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ

Как верно заметил Генеральный консул Королевства Испании в Петербурге Франсиско Паскуаль де ла Парте, на сегодняшний день скидки на недвижимость Испании достигают 40%. Хочу отметить, что это касается дешевого сектора, а не элитного. В частности, отчужденной банками недвижимости.

Тема отчужденной недвижимости еще несколько лет назад не была актуальной, поскольку у всех в Испании все было в порядке. С кризисом ситуация изменилась. Банки стали продавать недвижимость и превратились в участников рынка.

Ранее традиционная цепочка продажи недвижимости выглядела так: покупатель – агентство в России – агентство в Испании – застройщик. Теперь эта схема умерла, ее уничтожил кризис. В первом полугодии 2009 года было заложено нового жилья на 28% меньше 2008-го, а в 2008-м – на 31% меньше 2007-го. То есть нового жилья практически не закладывается. То же самое происходит с агентствами по недвижимости. За последние полтора года в Испании закрылось 60% агентств.

Если эту систему не убил бы кризис, ее убил бы интернет. Всемирная сеть постепенно подтачивала ее. Данная тенденция намечалась давно. Точно также как справочник «Желтые страницы» навсегда уступили место «Яндексу», так и традиционная агентская система продажа недвижимости постепенно перемещается в интернет. К примеру, соорганизатор конгресса интернет-портал «Prian.ru». Раньше представители портала приходили к риэлторам, теперь уже мы, риэлторы, приходим к ним.

Еще один тренд современного испанского рынка: в свое время испанские фирмы сделали медвежью услугу рынку. Три-пять лет назад они постоянно чем-то «угощали» потенциальных покупателей: оплачивали проживание, питание и т. д. Сейчас на всем этом нужно ставить крест. Равно как и упомянутая выше цепочка с застройщиками, когда была единая система комиссионных агентствам, «угощения» исчезли и вряд ли вернутся.

Банки сегодня заняли свое место на рынке. Они неожиданно для себя стали продавцами огромного количества отчужденных объектов и тем самым «убили» застройщика в вышеуказанной цепочке. В основном они продают недорогую недвижимость. Именно в этом сегменте сейчас совершается огромное число сделок.

К примеру, один из банков Коста-Бланки на 1 декабря 2007 года имел 142 объекта, на 31 декабря – 630. Безусловно, такое резкое увеличение связано с особенностями составления отчетности банка, но рост очевиден. В январе 2009 года их было уже 1468. На сентябрь 2009 года их уже 1189.

Разумеется, банки оказались не готовы к продаже недвижимости, поскольку этот род деятельности им не знаком. В спешном порядке они стали создавать собственные отделы продаж. Профессиональные риэлторы, разумеется, восприняли их как конкурентов.

Банки плохо представляют себе рыночную стоимость объектов, ориентируются на оценки пятилетней давности, и это благоприятная ситуация для покупателей. Что прекрасно умеют делать сотрудники данных учреждений? Проводить банковские операции. А в сфере недвижимости они способны только делать скидки и предоставлять привлекательные условия по ипотеке.

Под собственные объекты банки предоставляют ипотеку до 70% от стоимости недвижимости под 2,5%. То есть при обычной ипотеке банки не идут на такие условия, но другой вопрос, когда они вынуждены продавать имеющуюся у них отчужденную недвижимость. Таким образом, сейчас очень выгодно совершать покупку. К примеру, можно продать гараж в России, взять ипотеку на таких условиях, и купить хорошее жилье в Испании. При этом ежемесячные выплаты составят всего каких-нибудь €140.

Проблема банков в Испании в том, что они не могут найти выход на международный рынок. При этом торговаться с банками за дополнительную скидку почти бессмысленно. Эта машина слишком неповоротливая. Правда, значительные скидки возможны, когда осуществляются крупные инвестиции, например, при покупке десяти объектов. Вплоть до 15–20% в дополнение к той низкой стоимости. Но когда покупатели просят нас сделать дополнительную скидку, я спрашиваю: за счет чего мы можем ее предоставить? Как должен поступать застройщик – закладывать новые объекты и за их счет делать скидки? Я просто предлагаю клиенту объяснить мне, за счет чего можно снизить стоимость.

Еще одна проблема банков: раньше не знали, как продавать. Наконец продажи пошли, но теперь банки не знают, как все это оформлять. Сейчас люди ждут по два-три месяца, чтобы подписать купчую. В любом случае мы сейчас подталкиваем к покупке тех инвесторов, кто колеблется. Потому через пару лет сделав косметический ремонт объекты можно продать с большой прибылью. Что касается запрашиваемых цен, то, по данным нашей компании, около 60% запросов по Испании приходится на недвижимость стоимостью менее €100 тыс.

Сейчас недвижимость в Испании очень активно приобретают сами испанцы. СМИ передают, что в этой стране тяжелейшее экономическое положение, огромная безработица, а испанцы между тем достали деньги из мешка – и покупают недвижимость. Одну достаточно известную выставку недвижимости в Испании даже назвали «Базар недвижимости» (примерный перевод на русский). В этом году там буквально очереди покупателей.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Франции

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции. Каковы основные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка технического состояния объекта? Что такое «лизбэк», и сколько можно с помощью него заработать на недвижимости? Как взять ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит наш материал. Обновлено 18 ноября 2016 года. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать