Герман Мойжес: инвестиции в стабильные рынок недвижимости Германии (расшифровка доклада)

15 октября 2009 года

Сегодня, в связи с тяжелым состоянием мировой экономики и особым состоянием российской экономики, наших соотечественников интересует стабильность, желание обеспечить долгосрочный доход на 10–30 лет. О том, что может предложить российским инвесторам рынок недвижимости Германии в своем докладе рассказал управляющий партнер Группы компаний «Аверс» Герман Мойжес.


ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Немецкая экономика является одной из самых стабильных и крупных в мире. Последний серьезный экономический кризис страна пережила в 30-х годах. После этого экономика Германии, даже несмотря на войну, развивалась стабильно. Немецкая промышленность является передовой в мире. К тому же Германия – это основной внешнеторговый партнер России. Все это имеет непосредственное отношение к стабильности рынка недвижимости.

Ставка рефинансирования в Германии составляет 1%, при этом инфляция достаточно низкая. Год назад ставка рефинансирования составляла 1,25%. Сейчас хорошее время для инвестиций: можно достаточно выгодно получить кредит, вплоть до 70% стоимости жилья.

Население Германии составляет 82 миллиона человек. ВВП на человека очень высокий – если сравнивать с другими странами мира. В следующем году в Германии рассчитывают на рост ВВП в размере 1,2%.

В этой стране достаточно просто заниматься бизнесом, в том числе и иностранцам. Сейчас изменилось законодательство касательно вида на жительство. При определенных условиях ВНЖ можно получить без создания бизнеса, только на основании приобретения недвижимости и достаточного финансового обеспечения проживания семьи.


НЕДВИЖИМОСТЬ

За последние десять лет недвижимость Германии значительно не выросла. Серьезного падения за этот период тоже не было. Цены растут сообразно или немного выше инфляции, примерно на 2–3% в год. Достаточно широкий слой населения может позволить себе тратить треть месячного дохода на ипотеку, за такие же деньги можно арендовать жилье. 50% местного населения снимают квартиры.

Более €1 млрд было вложено в немецкую экономику в прошлом году, в основном в недвижимость. Если вложить собственного капитала 30%, а 70% взять в кредит по ставке 4%, то доходность на собственный капитал составит 10%, 12% или 15% годовых при достаточно низких рисках. Рынок жилья сейчас является одним из перспективных рынков страны.

На офисную недвижимость арендные ставки ниже, чем в России. Спрос на аренду коммерческой недвижимости достаточно стабильный. Спрос на офисную недвижимость упал, но доходность от аренды выросла. Почему? Все просто: падает спрос, цена, соответственно, тоже падает, а ставки не снижаются. Поэтому и получается, что на сдаваемые площади доходность выше. То есть объект покупается дешевле, а ставки зафиксированы, к примеру, на пять лет.

Спрос на аренду жилья также достаточно высокий. Показатель числа квадратных метров на человека растет, то есть происходит рост потребления жилья. Причиной этого является то, что многие стремятся жить на отдельной жилплощади. В то же время численность населения уменьшается, как и во многих других развитых странах.
 

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ И СДАЧЕ В АРЕНДУ

Необходимости страховать риски при приобретении недвижимости, пожалуй, нет. При сделке несет ответственность адвокат, и в случае возникновения проблем с оформлением права собственности отвечает он. Также договор предусматривает ответственность консультанта, даже если с ним не был заключен договор. Поэтому надежность достаточно высокая, риски незначительные. Но при сделке свыше €200–300 тыс. стоит обращаться, помимо риэлтора, еще и к адвокату.

Если вы сдаете недвижимость юридическому лицу сразу на пять лет и оно вдруг обанкротится, то существует вероятность, что деньги за аренду вы не получите. При аренде всегда стоит смотреть, насколько ликвиден объект. Самая низкая доходность от торговых площадей в центральных пешеходных зонах крупных городов. Например, в Мюнхене. Но такая недвижимость не обесценивается, и при продаже за нее просят значительную цену. Если купить магазин в деревне, тоже можно надежно сдавать его в аренду. Как правило, коммерческая недвижимость продается уже с договором аренды, причем сразу на длительный срок. Но в некоторых регионах страны существует риск, что по окончании договора деревня «вымрет» и сдавать будет некому. Хотя к тому времени доходность может достичь 8% годовых на вложенные 30% собственного капитала.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Франции

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции. Каковы основные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка технического состояния объекта? Что такое «лизбэк», и сколько можно с помощью него заработать на недвижимости? Как взять ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит наш материал. Обновлено 18 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать