Версия
для печати
для печати
Давайте начнем с мотивировки. Покупка «домика в Черногории» обусловлена не только любовью к этой стране и желанием пару раз в году отдохнуть на море, но и соображениями иного порядка. Желание сохранить деньги в условиях нестабильности российской валюты не покидает наших соотечественников. Однако четкого понимания, что делать и куда вкладывать, у них нет. Валюта, вклады, недвижимость – наиболее популярные способы. Пару лет назад московские яппи, когда у них не хватало денег на покупку квартиры в столице, инвестировали свои средства в недвижимость Питера. Сегодня ситуация изменилась. В Питере цены «кусаются», и всё больше россиян (и не только молодых и успешных) вкладывают в зарубежную недвижимость.
Однако 90% из тех, кто сегодня обращается в риэлторские компании, толком не знает, что хотят приобрести.
Точную статистику предпочтений россиян вывести довольно сложно. Списки наиболее востребованных стран составляются в Интернете на основе данных сетевых счётчиков (посещаемость сайтов). Однако, как говорят в Одессе, между заходом на сайт и покупкой недвижимости – «две большие разницы». В поисковиках ищут наиболее привычные страны, по принципу «я там был», например, Болгария или Испания. А потом этот же клиент приходит в агентство, смотрит каталоги, общается со специалистами и покупает недвижимость в Черногории. Вот вам и рейтинги популярности.
Единым у всех покупающих зарубежную недвижимость (ЗН) является желание защитить свои средства от инфляции. Далее начинаются различия. По финансовым возможностям потенциальных покупателей зарубежной недвижимости можно разделить на три, традиционные для российского рынка недвижимости, категории: «А» – элита; «В» – бизнес, «С» – стандарт
Далее клиентов можно условно разбить на группы по факторам, определяющим их выбор.
Первая группа. Клиенты, которые хотят именно курортную недвижимость.
Самые состоятельные предпочитают побережья Франции, Италии, Португалии, класс «В» ориентирован на недвижимость Испании, Кипра, самые демократичные по ценам – Болгария и Черногория. Обычно клиенты в первую очередь рассматривают такую недвижимость как резиденцию для себя и своей семьи, а уже потом – как вложение. Основным является географический фактор и личное предпочтение. Многие из этой группы хотят, чтобы недвижимость работала, т.е. сдавалась в аренду, и им нужны услуги управляющей компании.
Вторая группа. Клиенты, покупающие недвижимость с перспективой – для детей, которых отправляют на учёбу и/или для себя «на спокойную старость». Обычно это страны Старого Света, реже США. Далее вступает финансовый фактор – дорогие объекты – Англия, Франция, а дальше по убывающей: Ирландия, Германия, Чехия, Финляндия.
Третья группа. Клиенты, для которых зарубежная недвижимость – только инвестиция. На спаде рынков они хотят прикупить что-то, что потом гарантированно подорожает. В российскую недвижимость вкладывать не желают, в какую валюту перевести деньги для надежного хранения — тоже не понятно. Предпочитают иметь объект недвижимости (ОН) где-то, пусть даже цена на него начнет расти лишь через несколько лет. Причем эта группа четко делится на две части: те, кто хотят вложиться в ЗН, т.к. денег на недвижимость в России у них просто не хватает; и те, кто оперирует значительными средствами, но не ориентирован на вложения внутри страны. Практически все они хотят, чтобы их недвижимость работала – сдавалась в аренду.
Особая «питерская» группа – клиенты, которые покупают недвижимость «в шаговой доступности» т.е. в Финляндии, тем более что дача в стране Суоми зачастую дешевле, чем в Ленинградской области (к тому же, надо признать, экология, безопасность и качество строительства там лучше).
В каких случаях и в каких странах жилье за рубежом сейчас может быть выгодным вложением денег и почему?
Естественно, граждане, перед тем, как вложить свои средства, пытаются понять, куда собственно это выгодно сделать. Большую роль в самоопределении потенциальных клиентов играют электронные и бумажные СМИ, которые регулярно сообщают, что где-то «рынок недвижимости просел», а у какого-то рынка «большие перспективы». Клиенты внимательно всё читают, проникаются и приходят к риэлторам, уверенные, что теперь недвижимость за рубежом можно купить за «копейку», а потом получить с неё «полноценный рубль». Приходится их спускать «с небес на землю». Принцип Хитрова рынка (воспетого Гиляровским) «на грош пятаков» ни к чему хорошему не приводит. Стоит задуматься, если увиденная вами реклама предлагает купить объект за (условно) 25 тысяч, и гарантирует сдачу в аренду за 1000… Но желающие находятся.
Цены на недвижимость снижаются, но не везде, и это связано с глубинными национальными причинами, о которых, естественно, российский инвестор не знает. Например, недвижимость Испании упала в цене на 35-40%, но, по данным независимых европейских экспертов, срок восстановления рынка не менее 15 лет. И это надо учитывать при вложении средств.
На Кипре нет падения цен, там просто замедлился рост: если в 2007-м цены поднялись на 15-20%, то в 2008-м — лишь на 3-5%. Остров маленький, предложение ограничено, поэтому определенная надёжность во вложениях есть.
Проснулся у россиян и интерес к Турции, где прежде активно покупали недвижимость только немцы и англичане, а наши предпочитали отдыхать.
Достаточно устойчив спрос на финскую недвижимость. В первую очередь интерес вызывают объекты недалеко от границы в районе Лаппеенранты и Иматры. Клиенты рассматривают дом в Финляндии как «дальнюю дачу» и одновременно как финансовый инструмент.
В Италии кредитование было не развито, поэтому ипотечный кризис в меньшей степени повлиял на экономику этой страны. В Италии нет гигантских строек — как правило, это небольшие проекты, поэтому девелоперам удаётся работать за «живые» деньги, и строить начинают после того, как пошли продажи. Спрос на Италию у наших граждан довольно высокий, большинство клиентов ориентируется на более развитый север страны.
Рынок Германии сложный: с одной стороны, сам процесс приобретения недвижимости непростой, с другой стороны, разные регионы страны очень разнородны по инвестиционной привлекательности. Иностранные инвесторы сейчас в первую очередь готовы вкладываться в недвижимость Мюнхена и Гамбурга. В немецкую недвижимость выгодно вкладывать только в больших объёмах. Строящееся жильё дороже, чем «вторичка». Быстро перепродать жилье и «заработать» не получится: придется платить большие налоги с прибыли.
По нашим наблюдениям, аренда, как бизнес хорошо работает во Франции (но никакого снижения на рентабельные объекты недвижимости там нет) и Испании. На том же Кипре аренда не развита, хотя на виллы есть предварительная запись. Там слабо работает связка «застройщик — управляющая компания». Во Франции спрос и ценник на объекты на Лазурном берегу и в Париже очень высок. На такую аренду инвестор может безбедно существовать всю оставшуюся жизнь.
В последнее время россияне обратили внимание на рынок недвижимости в США: из-за кризиса там появляются совершенно уникальные предложения. Но когда этот рынок «сыграет вверх» — совершенно непонятно.
На что нужно прежде всего обратить внимание, чтобы жилье за рубежом не оказалось бесполезной тратой денег? На налоговое законодательство? Визовые отношения? Цены, расположение? Какие подводные камни бывают при покупке зарубежного жилья?
Вы прочли заголовок? Тогда вы понимаете, что вопросы некорректны. Даже недвижимость в России надо покупать, пользуясь услугами профессионалов. Так надежнее и безопаснее. А покупать недвижимость в другой стране, слабо себе представляя её экономические и юридические особенности (а зачастую просто не зная языка), это… Это сложно назвать продуманной инвестицией.
И не надо питать иллюзий по поводу законопослушных и честных иностранцев. У них, как и у нас, есть и неблагонадёжные застройщики, есть и компании-однодневки, и просто банальные жулики, не говоря уже о пресловутой местной специфике. Поэтому, чтобы не потерять свои средства, надо обращаться к профессиональным компаниям, которые серьёзно занимаются зарубежной недвижимостью. Ведь приходит много разнородной рекламы, информации о различных проектах и т.д. Самому разобраться нереально. В той же Болгарии сейчас часть девелоперов замораживает стройки, переоценивает бюджеты и сроки строительства, банки повышают ставки по кредитам. Вкладывать можно и нужно, только надо знать, куда именно.
Покупатели с большими деньгами не идут в агентство, стараются самостоятельно выйти на застройщика. Однако мы считаем, что и при крупных инвестициях (от 1 млн. евро) необходимо либо хорошо знать рынок (понимать микро- и макроэкономические показатели, разбираться в юридических и налоговых вопросах), либо привлекать профессионалов.
В практике нашей компании было много случаев, когда клиенты, проконсультировавшись у нас, решали, что и сами могут провести сделку. Ехали в страну, приобретали недвижимость и потом обращались к нам с какими-то всплывающими проблемами. Но на этом этапе мы уже не помощники. Наши соотечественники ещё не привыкли платить за услуги, пытаются на них экономить и в результате зачастую теряют значительно больше. Наш совет – обращайтесь к профессионалам!
Какие сейчас тенденции на этом рынке?
Рынок зарубежной недвижимости в 2008 году был достаточно активным и показал позитивную динамику. Российские инвесторы активно покупали зарубежную недвижимость по всему миру. Для петербуржцев наиболее привлекательной оказалась солнечная Болгария и, в первую очередь, курорты, расположенные на Чёрном море. На наш взгляд, и в 2009 году Болгария останется очень демократичным и заманчивым местом вложения денежных средств.
Что касается финансовой динамики, то на сегодняшний день, в связи с глобальным кризисом, на рынке наблюдается очень большой объём предложений, в некоторых случаях превышающий обычный раза в три. Например, так происходит в США, где традиционно иностранные инвесторы приобретают недвижимость во Флориде и Калифорнии. В Майями цены упали на 40-50% (там больше всего был «перегрет» рынок), и в сегодняшних условиях местная недвижимость привлекательна для инвестиций.
В то же время цены на элитные объекты на Французской Ривьере остаются стабильными, и уже на протяжении последних 10 лет постоянно растут в среднем на 5-8% в год.
Как всегда, российские инвесторы отличаются тем, что покупают либо очень дорогие объекты (диапазон цен от 1 000 000 долларов и выше), с лучшими характеристиками, включая местоположение, прекрасный вид и особое качество строительства, с одной стороны, либо очень демократичные объекты недвижимости – 80 000 – 250 000 долларов.
Можно отметить и такой интересный факт – продолжает расширятся география инвестиций. Например, в 2008 году модным трендом была покупка апартаментов на первой линии в Сиднее.
На наш взгляд, и в этом году динамика инвестиций в зарубежную недвижимость останется положительной.
Советы давали:
Специалисты корпорации «Адвекс.Недвижимость»
Марина Васильева, директор департамента зарубежной недвижимости
Анастасия Лебедева, директора департамента маркетинга и рекламы
Бестриэлтор
