Эстонцы уже улыбаются

Многие иностранцы рассматривают рынок стран Балтии как единое пространство. И редко кто из них вникает в подробности, чем же отличается ситуация в Латвии, допустим, от Эстонии и Литвы. Кризис, как говорится, он во всем мире кризис. И сценарии его развития довольно схожи. А уж тем более, когда речь заходит о рынке недвижимости столь небольших и приблизительно равных по экономическому развитию соседних стран. Однако все это лишь на первый взгляд. Как оказалось, вторичный рынок жилья литовской столицы умудрился занять стойкие оборонительные позиции в районе 700 евро за кв. м, что по нынешним рижским меркам просто царская цена. Стандартные цифры, на которые аналитики ориентируют покупателей серийных квартир в Риге, -- 460-480 евро за кв. м, то есть почти на 35% меньше, чем в литовской столице. А какова ситуация в Таллине?

Почва для размышлений
Прежде чем перейти непосредственно к цифрам, позволим себе несколько лирических отступлений, вынесенных из поездки в Эстонию. Долгие годы в вопросе содержания главных государственных дорог для Латвии образцом для подражания оставалась Литва. Это подтвердит практически любой автоводитель. Едешь по Латвии -- колдобины, заезжаешь в Литву -- и картина кардинально меняется. Вынужден констатировать, что положение дел с дорогами и в северной стороне от Латвии более привлекательное, чем у нас. В ходе этой командировки пришлось накатать по Эстонии свыше 700 километров, фактически объехав страну по периметру. Ладно, Пярну -- Таллин не вызывает нареканий: как-никак Via Baltica. Однако и дороги Таллин -- Нарва и Нарва --Тарту -- Валга находились в приличном состоянии. Ровный асфальт, никакой колейности, повышенный до 100 км/час скоростной режим на многих участках. Было два плохих отрезка, однако там вовсю кипели ремонтные работы. Стоило же пересечь эстонско-латвийский кордон, въехать в Валку и сразу -- здравствуй, родина! Чувствую тебя пятой точкой и всеми колесами своей машины! Был бы у нас климатический район другой?! Так нет же! И в Латвии, и в Эстонии умеренный морской климат. Размышляя о том, почему так различается состояние дорог, невольно закрадывается мысль: воруют там меньше, что ли?! Раз выдерживают все необходимые при строительстве дорог технологии. И от этого становится как-то грустно.
Равно, как и от заявления министра экономики Латвии Каспара Герхардса о том, что взять взаймы у Международного валютного фонда и европейских структур для нашей страны было выгоднее, чем продавать доли в государственных предприятиях. Эстонцы, видимо, до сих пор не осознали всей глубины этой продвинутой мысли. Потому как, мало того, что умудрились к декабрю прошлого года накопить государственных резервов в объеме 1,8 млрд евро, так еще их государственные мужи при обсуждении вопроса о необходимости латания дыр в бюджете страны в 2010 году выразили готовность (если потребуется) расстаться с 3 000 объектов государственной собственности. Логика здесь проста: меньше должен дяде из-за бугра, больше пространства для маневра как в политических, так и экономических вопросах. «А это правда, что вы про нас анекдоты рассказываете? Про то, какие мы медлительные», -- улыбаясь и как-то по-детски наивно спросили меня эстонские маклеры. Пришлось подтвердить. И, сглаживая ситуацию, дипломатично подметить: в литовском народном творчестве в качестве объекта для насмешек частенько выступают уже сами латыши.
Хотя, если сравнивать ситуацию в Эстонии и Латвии, надо быть честным: не нам, похоже, над ними смеяться. А им над нами. И объем падения ВВП меньший: Министерство экономики Эстонии ориентирует на годовой минус в 14%, тогда как в Латвии ожидается 18-20%. И розничная торговля у соседей потеряла менее 16% против наших 30,3%. А вот и другая цифра, которую привели представители компании по недвижимости UUS MAA: около 40% тех эстонцев, которые потеряли работу в начале года, уже сумели найти новую.
Единственное, не хотелось, чтобы у читателей сложилось впечатление, что Эстония -- рай, да и только. Сами ее жители воспринимают ситуацию совсем по-другому. «У нас сейчас тяжело. А вам в Латвии полегче! У вас-то вон промышленность осталась!» -- убежденно заявил мне собеседник, с которым мы разговорились в Нарве в очереди на переход через эстонско-российскую границу. Интересно, о какой такой промышленности он вел речь? Или надо было видеть, с каким восхищением специалисты маклерского дела рассказывали о латвийской авиакомпании airBaltic. О том, какие рейсы она теперь предлагает из эстонских городов. Вот, мол, экспансия, так экспансия. И как латвийцам повезло, что мы можем летать за небольшие деньги во многие города Европы. А то, что контролируемое латвийским государством предприятие airBaltic работает с огромными убытками, для них было уже малоинтересно. Это к тому, что многое зависит от того, с какой стороны смотреть на тот или иной вопрос. И если покопаться, минусов можно везде найти много. Однако наша задача -- просто познакомиться с эстонскими ценами.
С верой в стабилизацию
«Мы сейчас предпочитаем говорить о стабилизации цен на жилье, хотя в сентябре и было зафиксировано небольшое падение», -- заявил представитель компании Pindi Андрес Тедер. Согласно данным Pindi, индекс цен в 17 крупнейших городах Эстонии за первый осенний месяц упал на 4% -- до 9 902 крон, то есть 633 евро за кв. м. Следует только понимать: наши северные соседи в своих обзорах обычно «измеряют среднюю температуру» сразу по всем городу и по всем типам жилья. Это не составляет особого труда. Абсолютно все сделки и фигурирующие в них цены регистрируются в Земельном регистре.
Если судить по статистике, предоставленной компанией UUS MAA, средняя цена непосредственно на таллинское жилье составляет 714 евро за кв. м. Минимальный за последние три года показатель был зафиксирован в июле -- 669 евро, максимальный -- 1 614 евро за кв. м -- в апреле 2007 года. Несложно подсчитать, что имеющаяся нынче рыночная цена на жилье -- это 44% от пикового показателя.
«Рынок достиг своего дна, -- настаивал в ходе нашего разговора исполнительный директор UUS MAA Мика Саксдорфф. -- Небольшие колебания еще возможны, но более важен тот факт, что наблюдается рост интереса со стороны покупателей. Они видят низкую цену и начинают покупать». В сентябре в Эстонии была заключена 781 сделка покупки-продажи квартир -- самый большой показатель за последние 11 месяцев. Местные маклеры на графических табличках теперь с гордостью демонстрируют кривые, чьи стрелочки направлены вверх. Во втором квартале 2009 года объем сделок по сравнению с предыдущим кварталом увеличился на 16,8%, в третьем -- еще на 11,1%.
Что же касается все-таки типового столичного жилья, то представители Pindi -- Андрес Тедер и Андрей Колуканов -- назвали цифру, близкую к 9 000 крон (575 евро) за кв. м, в UUS MAA -- 10 000 крон (639 евро) за кв. м. То есть все равно дороже, чем в Риге! Здесь эстонцы оставили себе поле для маневра, заявив, что конкретная цифра зависит от состояния дома. Со стороны показалось, что состояние таллинских типовушек лучше рижских. У нас программа по утеплению и облагораживанию серийных зданий только набирает обороты, а эстонцы этим озаботились уже давно. И вроде без какой-либо европейской помощи. Исключительно по инициативе самих жильцов домов.
«О былом наплыве инвесторов говорить не приходится, но оживление с их стороны чувствуется. Это и финны, и шведы, которые спрашивают квартиры в центре города, -- делится своим практическим опытом Мика Саксдорфф. -- Интересная цена находится в пределах 1 000-1 200 евро за кв. м. Более элитный сегмент -- жилье в районе Старого Таллина. Там продавцы просят от 2 000 до 4 000 евро за кв. м. Но если говорить о тех, кто запрашивает по максимуму, то будет реальный покупатель -- отдадут и по 3 000 евро за кв. м».
В Таллине остаются нераспроданными около 1 500 квартир в новых проектах. Это в сумме. Тогда как у отдельных крупных девелоперов практически весь портфель успешно разошелся. И не давным-давно, а в наше кризисное время. Так, у YIT на конец сентября имелось лишь 15 новых не распроданных квартир. Все потому, что девелопер не стал держать цену, а снизил ее в конце прошлого -- начале 2009 года. «Торговля новыми квартирами идет, если за них просят 800-950 евро за кв. м», -- такой комментарий дали в UUS MAA. Прилив позитивных эмоций у участников таллинского рынка недвижимости вызывает и информация о том, что уже весной следующего года YIT вновь возьмется за реализацию новых проектов. В 2009 году в столице Эстонии не был начат ни один новый частный многоквартирный жилой проект.
Практичный подход
В то же время уже реализуется жилищная городская программа, в соответствии с которой будет построена 1 000 новых квартир. После рассмотрения ходатайства власти станут сдавать их в аренду востребованным городом работникам социальной сферы -- полицейским, спасателям, учителям, работникам культуры, а также молодым семьям и студентам. Весьма практичный подход: твой труд нужен на благо города -- получи ключи от новой квартиры. Первые 100 квартир в квартале Раадику должны начать распределять уже в октябре.
Было интересно узнать, что с августа в Таллине перестала существовать очередь вынужденных квартиросъемщиков -- то есть тех, кто по закону мог рассчитывать на помощь властей в обеспечении их крышей над головой. Им город либо предоставил квартиры, либо выплатил денежные компенсации. За пять лет, чтобы расселить очередников, коих в 2003 году насчитывалось 3 500 семей, из таллинского бюджета на строительство новых домов потратили 747 млн крон (47,7 млн евро).
Если частные девелоперские жилые проекты в Таллине пока заморожены, то с коммерческими дело обстоит немного лучше. Так, в октябре в центре завершилось возведение многофункционального конференц-центра Solaris: в нем, кстати, открылся наш ресторан Lido. Правда, в истории с Solaris не обошлось без скандала: в кинозале уже успел обвалится потолок.
На территории квартала Tahesaju City постепенно растет строительный универмаг Bauthaus площадью 20 000 кв. м. Он должен начать торговлю весной 2010 года и станет самым большим магазином строительной специализации в Эстонии. Так что жизнь течет, жизнь продолжается. А к следующей весне, надеются эстонские маклеры, и позитивные сигналы со стороны экономики появятся, да и банки оживятся. Хотя собеседники на них особенно и не жаловались. Приведенный ими пример -- Nordea и его ипотечная политика. Если есть накопления, покрывающие 20% от стоимости нового жилья, то получить остальные 80% реально. Более того, если имеется дополнительное обеспечение (та же необремененная ипотекой типовая квартира), банк может и на 100% профинансировать сделку. Для покупателя эта кажется выгодным: одно дело продавать старое жилье сейчас -- на дне цен и другое -- подождать пару лет и получить бОльшие деньги.
Автор: Роман Голубев