Заложенная недвижимость в Испании: куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями?

19 ноября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Испания

Рынок Испании обвалился сильнее и быстрее, чем любой другой рынок недвижимости в Европе. На данный момент на продажу здесь выставлен один миллион новых домов. И банки Испании, крупнейшие собственники недвижимости в стране, крайне озабочены проблемой ликвидации избытков предложения.

Крупнейший банк Испании, Santander, и его конкуренты, такие как BBVA и La Caixa, разработали красивые, привлекательные сайты, предназначенные для скорейшей распродажи принадлежащей им недвижимости. В некоторых случаях скидки достигают 50%.

Однако несмотря на меры, активно предпринимаемые финансовыми институтами Испании, ликвидация переизбытка жилой недвижимости – это не та задача, которую удастся решить «на скорую руку». В результате экономического спада испанское жилье лишилось инвестиционной привлекательности, и пока уровень безработицы будет оставаться на текущем уровне (около 20%), найти покупателя будет крайне непросто.

Девелоперы оказались в крупных долгах по ссудам, которые они взяли во время «бума», поскольку не смогли распродать свои проекты. Однако вместо того чтобы объявлять застройщиков банкротами, крупнейшие банки Испании нашли другие способы защитить себя от последствий полного краха рынка недвижимости.

Некоторые банки быстро скупили построенные объекты, прежде чем кредиты, которые обеспечивались этой недвижимостью, не были просрочены, и теперь пытаются реализовать их через собственные риэлторские компании. Другие финансовые институты стали собственниками тысяч домов посредством обмена долговых обязательств на недвижимое имущество.


Особый рецепт

Теперь у пяти крупнейших банков Испании есть дочерние риэлторские агентства. Первым был банк Santander, которые открыл свое новое подразделение уже в январе. Оно называется Altamira, и в настоящее время суммарная стоимость его активов составляет €4,1 млрд.

«В прошлом году мы предпринимали оперативные действия, потому что многие наши заемщики могли в скором времени оказаться неспособными справляться со своими кредитными обязательствами. Соответственно, они были бы вынуждены запустить длительную процедуру банкротства, – говорит пресс-секретарь банка Santander. – И предпринятые нами меры помогли многим нашим клиентам этого избежать».

«С самого начала испанские банки старались предпринимать наиболее эффективные меры по борьбе с кризисом, – говорит Педро Маразуэлла, заместитель начальника отдела инвестиций в недвижимость в Ahorro Corporacion, компании, которая предоставляет финансовые услуги испанским банкам. – Но в конечном итоге им не осталось ничего, кроме как стать собственниками объектов недвижимости тех девелоперов, которые были на грани банкротства. Банкам не нужна эта недвижимость в Испании, однако прежде чем в страну начнут поступать инвестиции, избыток предложения должен быть распродан».

Банки отреагировали на кризис достаточно оперативно и активно, но, так или иначе, оказались в далеко не лучшей для себя ситуации. Более того, есть опасения, что данный подход даст всего лишь краткосрочные результаты.

Благодаря тому что банки обменяли долги на собственность, их убытки по балансовым счетам были незначительными, так как они выкупали дома по цене, эквивалентной сумме задолженности. Однако цены на испанское жилье упали в среднем на 20%. Это означает, что стоимость перешедших в собственность банков объектов во многих случаях будет меньше, чем сумма долгов девелоперов.

«Мы пытаемся решить проблему неподходящими инструментами, – говорит Марко Феррандо, генеральный директор испанского представительства DTZ, международной консультационной компании в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций. – То, что банки затягивают эту ситуацию и не записывают реальную стоимость активов, приведет к одному: восстановление рынка растянется на больший срок».

Santander уже прекратил приобретать активы для своей дочерней риэлторской фирмы. Несмотря на 30%-ные скидки, с января было продано всего лишь около половины объектов выставленных на продажу. В октябре банк планировал выставить на рынок еще пятьсот объектов.

Банк BBVA пытается продать такое же количество объектов через свою фирму, Anida. Стоит отметить, что Anida, не очень успешно пытается продать излишки жилого фонда BBVA уже с начала года.

Главный экономист BBVA, Майте Ледо, признает, что банки – не самые лучшие собственники. Тем не менее, говоря, что основной причиной кризиса в Испании является именно переизбыток предложения жилой недвижимости, она считает, что если страна хочет вернуть инвестиционную привлекательность, банкам необходимо становиться собственниками подобной недвижимости.

«Банки не должны быть владельцами недвижимости, – говорит она. – Мы не хотим быть собственниками. Но так или иначе переизбыток жилья должен быть распродан».


По старому сценарию

Нет ничего нового в том, что банки прибегают к услугам сторонних компаний для реализации своей собственности.

Корпорация Colonial раньше была подразделением по реализации недвижимости, находящейся в собственности банка La Caixa, который приобрел контрольный пакет акций в Colonial в 1992 году, для того чтобы инвестировать в землю, жилую и коммерческую недвижимости.

В 1998 году, незадолго до того как La Caixa решил продать 60% акций Colonial на фондовом рынке, в собственности банка находилось около 800 тыс. кв. м. недвижимости, в основном в Испании. Пока Colonial оставалась на плаву, La Caixa оставалась основным акционером. В 2006-м, незадолго до того как рынок Испании начал остывать, банк смог успешно продать оставшиеся 40% акций за €3,76 млрд риэлтерской компании Inmocaral.

Впоследствии Colonial стал одним из крупнейших девелоперов Испании. Однако в итоге у корпорации накопилось €7 млрд долга и в прошлом году она была выкуплена банками. По иронии судьбы La Caixa вновь стал одним из собственников Colonial, так как был его основным кредитором.

Компания Urbis была подобным подразделением банка Banesto. Банк стал акционером Urbis в 1989 году и долгое время Banesto использовал эту компанию для инвестиций в недвижимость. В 2006-м Banesto решил продать 50% акций. В конечном итоге владельцем Urbis стало испанское риэлторское агентство Constructora Reyal, а в 2007-м компания была переименована в Reyal Urbis. Вскоре она вошла в пятерку крупнейших девелоперов Европы. Хотя Reyal Urbis и не испытывает таких проблем, как некоторые ее испанские коллеги, рецессия не обошла ее стороной. В марте, она успешно рефинансировала €4,9 млрд задолженности. Однако ее убытки за первую половину 2009 года составили €69,6 млн.

В сентябре компания выставила на рынок несколько эксклюзивных объектов в Мадриде и провела переговоры по реструктуризации задолженности в €36 млн с рядом кредиторов.

Автор: Hardeep Sandher (Property Week)
Перевод: Николай Стрельников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Испания»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: испанский рынок

Директор по продажам компании Grupo Mahersol Виктория Кутузова поделилась своими мыслями о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Испании, рассказала о ценах, иностранном спросе, банковском жилье и особенностях подготовки к быстрой и удачной покупке. Читать

Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

В редакцию Prian.ru часто приходят вопросы о том, может ли иностранец, который не имеет вида на жительство в стране Евросоюза, купить там недвижимость в ипотеку. Сегодня мы расскажем, какие условия кредитования предлагают местные банки и что требуется от претендента. На примере Испании, и не только… Читать

Барселона для инвестора: что, где и почему?

Каталонская столица кажется привлекательной со всех сторон. Это же настоящий музей под открытым небом, каждый кусочек которого должен быть на вес золота. Так оно, да не так. В любом городе есть районы, которые местные и иностранные покупатели выбирают для жизни и инвестиций чаще всего. О том, что это за районы, и чем они привлекательны, мы сейчас и поговорим… Читать

Личный опыт: курортная и арендная квартиры в Торревьехе

Татьяне из Киева давно полюбилась Испания, и как только в семье встал вопрос, куда вложить деньги, выбор пал на недвижимость именно в этой стране. Сначала планировали ограничиться одной квартирой для собственного отдыха, но после крайне удачной первой покупки, решили инвестировать еще и в арендное жилье. Читать

Расходы на недвижимость: Ницца или Барселона

В консультацию Prian.ru часто приходят вопросы о том, каковы дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости за рубежом, в каких странах они выше, а в каких ниже, на чем можно сэкономить, а где точно придется потратиться. В этом материале мы сравниваем платежи покупателя типовой квартиры в двух популярных курортных городах – Ницце и Барселоне. Читать