Инвестиции в стиле мини

Скромные клиенты

Большинство риэлторов не считают клиентами тех, кто приходит к ним с суммой меньше 50 тыс. евро, и в ответ на вопрос, что можно приобрести за такие деньги, скептически пожимают плечами. «Если это деньги последние, лучше их не тратить. Если начало инвестирования и покупатель предполагает, что в дальнейшем будет стабильно зарабатывать, стоит увеличить сумму, воспользоваться рассрочкой платежа или кредитом, но купить что-то достойное», — советует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.

Тем не менее посещение выставок зарубежной недвижимости убеждает в обратном. Хитом продаж у россиян остается Болгария — по объему сделок болгарский рынок в лидерах. И этот феномен имеет очень простое объяснение — цена.

Причем покупатели отнюдь не англичане, которые занимались скупкой местной недвижимости исключительно с инвестиционным прицелом. До сих пор большинство россиян покупают жилье за рубежом либо по мере необходимости (бизнес, учеба в этой стране), либо для постоянного проживания.

Так, одна из покупательниц присматривала себе квартиру в Болгарии в обмен на комнату в питерской коммуналке. Почитала информацию в Интернете и прикинула, что на пенсию она сможет там жить намного лучше, чем на родине. Плюс еще и внука на каникулы забирать в теплые края. А стоимость ее комнаты как раз была примерно равна цене полноценных апартаментов с отделкой. Подобный пример — не исключение: достаточно почитать отзывы в Сети.

Пенсионеры — одна из категорий, которым могут быть интересны такие варианты. Другая — граждане, имеющие небольшие накопления в банке. Так, 20–30 тыс. евро — сумма, которая предоставляет мало возможностей для инвестиций, кроме депозита. Покупка ценных бумаг — слишком рискованное мероприятие для неспециалиста. Квадратные метры — что-то более надежное и понятное большинству людей. Однако для приобретения недвижимости в России таких средств хватит разве что на гараж. Поэтому многие именно в кризис задумались о недорогих зарубежных рынках, где цены ниже, а гарантий, по крайней мере на первый взгляд, больше.

Еще одна категория потенциальных покупателей — это «дачники». То есть граждане, владеющие небольшой суммой свободных денег и желающие иметь свое жилье где-нибудь в теплых краях у моря. Если взять российские курорты, то цены там ненамного уступают столичным. Поэтому с такими скромными накоплениями туда не имеет смысла и заглядывать. Более того, за 20–30 тыс. евро сегодня весьма затруднительно будет купить даже приличную дачу — не на море, а в Московской области. Разве что на самых дальних рубежах.

При этом в той же Болгарии, Турции и Египте с такой суммой на руках уже можно выбирать. Разумеется, если вы не имеете особых запросов и рассчитываете именно на бюджетный вариант жилья для отдыха. «Безусловно, ожидать высокого качества, хороших видов из окон, престижного расположения не приходится. Для сдачи в аренду подойдет недвижимость в Чехии, для отдыха — в Болгарии или Турции», — считает Ю. Титова.

Управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев также предупреждает, что цена лишь номинально может быть невысокой. «Реально покупка обойдется в 40 тыс. евро, так как будут затраты на оформление недвижимости и ее ремонт. Более того, подобные объекты порой обладают низким качеством. Продать их в будущем весьма проблематично. За эти деньги вы можете купить не квартиру, а проблему. При таком бюджете я рекомендую обратить свой взор на Крым. Там можно приобрести однокомнатную хрущевку в 1–2 км от моря. При наличии подобной суммы это самая разумная покупка», — резюмирует специалист.

Хороша страна Болгария
Рынок Болгарии достаточно сильно просел в период кризиса. Цены здесь начали снижаться позднее, чем в других странах, но их падение продолжалось весь прошлый год. В итоге на побережье стоимость жилья снизилась примерно на 30–40%. И примерно также — на горных курортах. Практически не изменилась цена на недвижимость в Софии, но там она и не была особенно высокой, а жилье пользовалось спросом исключительно у местного населения.

Сейчас курортный рынок недвижимости в Болгарии затоварен. Средняя стоимость 1 кв. м составляет около 700 евро. Можно найти и дешевле, цены на прибрежном рынке колеблются. Есть предложения апартаментов по 80–100 тыс. евро, а есть за 20–30 тыс. евро.

Проблема в том, что в большинстве случаев это объекты, расположенные в строящихся комплексах, сдачу в эксплуатацию которых планируют в 2011–2012 гг. С одной стороны, такие предложения могут выглядеть довольно аппетитно: первая береговая линия, бассейн, хороший метраж и т. п. С другой — сейчас приобретение недостроя в Болгарии довольно рискованно. Около 30–40% проектов заморожено из-за проблем строителей с финансированием. Правда, на некоторых объектах работы понемногу возобновляют. Но трудно предугадать заранее, повезет ли вам и сколько времени проект будет находиться в стадии заморозки. Поэтому все эксперты сходятся в одном: покупать сейчас имеет смысл только готовое или находящееся на финальных стадиях жилье — при условии, что строительство активно ведется и вы убедились в этом сами.

А если присмотреться к готовым проектам, то цены окажутся несколько выше. Впрочем, за 30–35 тыс. евро варианты найдутся. «Подобные объекты расположены по всему побережью, в основном на Солнечном Берегу. Правда, метраж таких апартаментов не превышает и 50 кв. м», — говорит Юлия Тишкова, консультант компании AVC Real Estate.

Остается еще вторичный рынок. Риэлторы его не любят, поэтому искать можно в основном по объявлениям в блогах. Там попадаются предложения и за 25 тыс. евро, в том числе в Бургасе, Варне и других популярных курортных городах. Но стоит учесть, что чаще всего это жилье довольно низкого качества — типа наших хрущевок. И возникает вопрос: имеет ли смысл в него вкладывать, зная, что оно будет быстро ветшать?

Куда интереснее ситуация на горнолыжных курортах. Здесь цены изначально были ниже, поскольку местная недвижимость пользовалась все-таки меньшим спросом у инвесторов. После падения средняя стоимость 1 кв. м держится на уровне 600 евро. Но есть и совсем дешевые варианты. Так, в Банско за 22 тыс. евро можно купить студио площадью 42 кв. м, что составляет 540 евро/кв. м. На сайтах разных компаний предлагают как строящиеся, так и уже готовые комплексы с ценами за апартаменты в пределах 25–30 тыс. евро.

Разумеется, каждый день от Банско или Пампорово к морю не наездишься. Однако не стоит думать, что эти места подходят только для зимнего отдыха. Здесь существует множество туристических маршрутов, проложенных через горы, прекрасные озера, водопады, старинные городки и деревни. С каждым годом летний поток туристов в эти места растет — по мере развития экологического туризма. Например, Банско и окружающие его деревни известны целебными минеральными источниками, а в национальном парке «Пирин» существуют отличные возможности для пешего туризма.

Провинциальный домовладелец

Еще одно направление в Болгарии, которое доступно наименее состоятельной категории покупателей, — это, как ни странно, рынок домов. Конечно, речь идет не о коттеджах на берегу моря, а всего лишь о скромных домиках в многочисленных болгарских селах. Их стоимость колеблется от 10 до 20 тыс. евро. Некоторые из них требуют ремонта, другие продают в хорошем состоянии. Не стоит пугаться слова «деревня». Болгарские села совсем не то же самое, что российские. Дома здесь вполне благоустроенные, улицы чистые.

Большая часть деревень, где можно купить дом по указанной цене, находится на удалении от столицы и моря, зато в очень живописных местах, вдоль Дуная. Такие предложения прежде всего подходят пенсионерам (особенно любителям рыбалки), которые планируют перебраться в Болгарию на постоянное место жительства. Это дешевый вариант, который чаще всего обеспечивает уютное проживание и дружественное окружение. Более молодым и активным в болгарской глуши, конечно, делать нечего.

Однако есть одна загвоздка. По болгарскому законодательству иностранное физическое лицо не может стать собственником земли. Поэтому для приобретения дома с участком используют хитрую схему. Сначала оформляют юридическую фирму, учредителем которой становится покупатель. Потом на имя этой фирмы покупают недвижимость.

Схема много раз опробованная и вполне законная, тем более что с осени 2009 г. процесс регистрации фирм значительно упростился — отменен обязательный уставной фонд. Раньше основателю предприятия необходимо было положить 5000 левов в банк на накопительный счет и потом, получив справку из банка, ходить по инстанциям. Сейчас нужно внести всего лишь 1 евро.

Однако в этой схеме есть свои риски. Как предупреждают консультанты, адреса, по которым зарегистрированы предприятия, проверяют тщательно — и юридический, и фактический. И фиктивную фирму могут со временем прикрыть. «Если выбирать в Болгарии, что именно купить — квартиру в новостройке или домик в провинции, то следует отталкиваться от цели. Домик в провинции в первую очередь подойдет для отдыха с семьей. А вот квартиру в новостройке легче будет в дальнейшем сдать», — утверждает Ю. Тишкова.

Недорогая Европа

Помимо Болгарии, стать собственником жилья за 20–30 тыс. евро можно в Венгрии. У этой страны нет выхода к морю, но есть прекрасные озера — Балатон и Хевиз. Первое является одним из крупнейших в Европе и вполне подходит для летнего отдыха. Хевиз — это известное термальное озеро, воды которого обладают лечебными свойствами. А столица Венгрии Будапешт является признанным городом-курортом благодаря большому количеству термальных источников. Конечно, в самом Будапеште за такие деньги невозможно ничего приобрести. Но вот в венгерской провинции, недалеко от озер уже встречаются доступные предложения. Так, на западе страны, в области Зала (13 км от озера Хевиз), продают деревенский дом площадью 66 кв. м, с участком земли 26 соток, где растут плодовые деревья. Цена сельской идиллии — 17 тыс. евро. А если поискать, то можно найти варианты непосредственно рядом с озерами. Например, за 27 тыс. евро предлагали деревенский, но благоустроенный дом в 200 м от озера Балатон.

От Латвии до Италии

В большинстве европейских стран, даже если брать провинциальные рынки, ценовая планка уже значительно выше. Но есть исключения. Например, Латвия. После кризиса цены на недвижимость в стране упали более чем на 40%. Нерезиденты в основном приобретают объекты в Риге и Юрмале. Так, за 25 тыс. евро можно купить однокомнатную квартиру в Риге площадью 35 кв. м на седьмом этаже 12-этажного дома, расположенного в районе Кенгарагс. Дополнительные расходы составят всего 850 евро (налог, нотариус, оформление договора купли-продажи). Сумма от аренды такой квартиры, по подсчетам экспертов, составит 200 долл./мес., или 2400 долл./год, что соответствует 9,6% годового рентного дохода.

Другой вариант — Чехия. В маленьких чешских городках нередко встречаются варианты в пределах 30 тыс. евро. Например, в симпатичном городе Теплице — старейшем чешском курорте, где много минеральных источников, который расположен всего в 90 км от Праги. «Метраж, конечно, не превысит и 40 кв. м, но многие инвесторы покупают не ради получения дохода, а ради своего отдыха. Как правило, в Теплице приобретают недвижимость те, кто постоянно посещает Чехию», — комментирует Юлия Тишкова, консультант компании AVC Real Estate.

Однако стоит трезво посмотреть на подобные предложения. Как правило, это панельные дома на окраинах городов или не в самых лучших районах. Сами квартиры могут быть в нормальном состоянии, но такое жилье уже не годится для сдачи в аренду — далековато от Праги. Точно так же мало кто из туристов, приезжающих в Москву, захочет селиться где-нибудь в Алтуфьево или Марьино, разве что совсем ограниченные в средствах гости столицы.

Еще одно направление, которое может заинтересовать инвесторов, — это немецкая провинция. В маленьких городах Германии вполне можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру за 20–30 тыс. евро. Причем иногда эти квартиры уже сданы в аренду, то есть гарантируют владельцу стабильный доход. Например, за 18,5 тыс. евро предлагают двухкомнатную квартиру в городе Ордруф, округ Гота. Дом 1900 года постройки, но здание прошло полную санацию в 90-х гг. и, по заверениям продавцов, находится в хорошем состоянии. Квартира сдана в аренду и приносит 2232 евро/год. Если вычесть из этой суммы расходы, которые несет владелец недвижимости (558 евро), то чистый доход составит 1674 евро в год. Другой вариант за 20 тыс. евро — однокомнатная квартира в городе Бад-Гризбах, известном баварском курорте с термальными источниками. Квартира сдана в аренду и приносит около 9,7% годового дохода.

Правда, подобные цены, как и уровень прибыли, с одной стороны, вызывают подозрение, поскольку средняя доходность аренды в Европе — 5–6%. С другой стороны, риэлторы, подавшие объявления, готовы предоставить оригинал доклада об оценочной стоимости.

Недорогие предложения встречаются, как ни странно, и в Италии. Но, конечно, не в Лигурии или Тоскане, а в наиболее дешевой Калабрии. Особенно много подобных вариантов в Скалее. Это небольшой курорт на юге Италии, цены на недвижимость там начинаются от 19 тыс. евро. Например, за 20 тыс. евро можно купить апартаменты площадью 45 кв. м на втором этаже, с видом на море. Конечно, это вторичка, скромная по качеству, но вполне удобная по расположению. Такой вариант — не единственный. Правда, риэлторы предупреждают, что покупатели в Калабрии сталкиваются с высокими дополнительными расходами при оформлении договора купли-продажи. «Например, оплата нотариуса составит не менее 4500 евро», — отмечает Ю. Тишкова.

Восточное направление

По уровню цен с Болгарией сопоставим Египет. Здесь в пределах 30 тыс. евро также можно присмотреть скромные апартаменты в новостройке. Продают их преимущественно в Хургаде. «Есть существенный плюс в том, что недвижимость Хургады на 72% является первичной, к тому же около 60% всех объектов составляют апарт-отели. Если покупатель хочет инвестировать в недвижимость Египта, то лучше всего для этих целей подойдут именно апарт-отели, поскольку они находятся в курортной зоне, пользующейся спросом у туристов. Причем только 5,6% всех приезжающих в Египет для отдыха снимают недвижимость, остальные предпочитают жить в отелях», — говорит Ю. Тишкова.

Правда, здесь налицо та же проблема, что и на других развивающихся рынках: самые привлекательные цены связаны с высокими рисками, ведь можно приобрести будущий недострой. Впрочем, за эту сумму вполне реально найти и квартиру в завершенных новостройках, но, разумеется, не рядом с морем. И речь будет идти не об уютном жилом комплексе с собственной территорией, а об обычном доме на улицах Хургады или Шарм-эш-Шейха. Тем не менее за 20 тыс. евро удастся приобрести квартиру площадью 55 кв. м (правда, без ремонта) в построенном доме в районе Эль-Каусер, в 800 м от моря. Но придется пользоваться общественным пляжем и жить среди местного населения. Зато сама процедура покупки здесь проста, а расходы на жилье минимальны. Налогом на недвижимость облагаются только владельцы наиболее дорогих объектов.

Еще одна страна с относительно дешевой недвижимостью — Турция. Но генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management» Наталья Завалишина считает, что приемлемых вариантов здесь практически нет. «Стоимость недвижимости в курортных городах (если это ликвидный в дальнейшем вариант) начинается от 40 тыс. евро», — утверждает она. Предложения с низкими ценами можно найти в Аланье и Анталье — наиболее популярных среди россиян.

Для любителей экзотики существует еще и рынок Таиланда, вполне доступный для покупателей с таким бюджетом. Например, за 18–20 тыс. евро можно стать владельцем студии площадью 30 кв. м в Паттайе на Джомтьене. Причем это готовый комплекс с бассейнами, фитнес-залом, ресторанами, круглосуточной охраной, расположенный в шаговой доступности от пляжа.

Взгляд за океан

После кризиса за 20–30 тыс. долл. удастся приобрести небольшие апартаменты в США, например во Флориде и в Калифорнии, а также в Доминиканской Республике, преимущественно в Сосуа. Правда, в США это будет квартира, которая нуждается в капитальном ремонте, в домах 60–70-х годов постройки. «В Сосуа можно купить апартаменты в жилых комплексах неподалеку от океана, вдобавок ко всему агентства гарантируют, что в дальнейшем будут сдавать купленную недвижимость в аренду», — замечает Ю. Тишкова.

Таким образом, выбор у инвестора со скромным бюджетом сегодня есть. Другое дело, что покупателю дешевой недвижимости нужно отдавать себе отчет в ее низкой ликвидности. Существует лишь очень небольшая вероятность, что такая покупка принесет вам что-либо, кроме морального удовлетворения и возможности сохранить ваши деньги в «твердой валюте». Сдавать дешевые квартиры довольно сложно, особенно при существующей конкуренции на рынках аренды. Продать со временем такой объект, скорее всего, будет возможно, но без особой прибыли.

И еще одно маленькое замечание. Выделив на покупку недвижимости определенную сумму — 20–25 тыс. евро, стоит на всякий случай приплюсовать к ней хотя бы 5–6 тыс. на дополнительные расходы: комиссии, налоги и пошлины.

Автор: Яна Казакова