Налоги за кордоном: как заплатить, чем сердце успокоить

Россияне охотно покупают заграничную недвижимость. На заморский рынок многих наших соотечественников влечет желание обзавестись вторым домом, чтобы проводить там отпуск. А кроме того, они стараются удачно вложить средства, особенно если учесть, что цены в ряде стран существенно ниже московских.

Однако, присматривая домик или апартаменты, мало кто задумывается о том, сколько придется отдать за покупку в виде различных налогов. Итак, углубляемся в тему.


Открыл. Закрыл. Уведомил


Согласно принятой технологии покупки гражданину РФ необходимо открыть счет в банке за рубежом, чтобы перевести туда деньги на приобретение недвижимости. При этом у россиянина сразу возникает обязанность уведомить об открытом счете налоговый орган на исторической родине. Сроки жесткие – в течение одного месяца со дня открытия (или закрытия) счета нужно оформить специальное уведомление и отправить его в налоговую инспекцию по месту жительства.

В документе указываются все реквизиты банка, адрес, название, персональный номер счета. Таким образом, родная налоговая располагает информацией о местонахождении денежных средств человека. И имеет право потребовать интересующие ее сведения у владельца счета или у уполномоченных органов страны, в которой он открыт. Бывают случаи, когда в конце года к налогоплательщику приходят запросы с требованием представить информацию о сумме остатка на счете, открытом за рубежом.

Такое же действие с уведомлением налоговиков нужно совершить, когда счет закрывают.

Способы подачи подобной информации могут быть разные. Можно самим прийти в инспекцию, там заполнить и оставить уведомление, можно заполнить его дома и отправить по почте. Можно поручить оформить эту бумагу специалистам. Главное – чтобы на руках осталось подтверждение, что вы поставили в известность налоговый орган об открытии счета в установленные законом сроки. В противном случае – штраф, и не такой уж символический: 5000 рублей (ст. 118 НК РФ) – только за то, что не подтвердили сам факт открытия (закрытия) счета на конкретное лицо. Кроме НК, на том же самом настаивает и Закон о валютном контроле. «Забывчивость» клиента может сорвать сделку, требующую перевода денег из одной страны в другую. Что станет неприятной неожиданностью.

К слову сказать, информация о сумме денежных средств в уведомлении об открытии счета не требуется.


Деньги? Очень интересно!

Следующий шаг – на открытый счет нужно перевести деньги.

Здесь могут возникнуть две проблемы. Первая – на территории России в момент перевода денег. Дело в том, что некоторые банки, особенно принадлежащие зарубежным владельцам, нередко требуют представить налоговую декларацию с подтверждением того, что сумма, которая переведена со счета на счет, легальна, с нее уплачены налоги. Таковы внутренние правила в ряде иностранных банков.

Вторая проблема может возникнуть в стране, куда деньги приходят. Страна интересуется, должен этот доход подлежать налогообложению или не должен.

Иными словами, операции с деньгами всегда вызывают любопытство налоговых органов обеих стран – и той, гражданином которой вы являетесь, и той, где собираетесь провести какие-то действия. В результате возможна ситуация, когда обе страны удержат налог с одного и того же дохода.


Увидев выгоду, которой нет


Зарубежная недвижимость привлекает российских покупателей еще и сравнительно низкой ипотечной ставкой. Но! В нашем налоговом законодательстве существует такое понятие, как материальная выгода. Она возникает в случае, когда кредиты в валюте предоставляются по ставке ниже уровня ставки рефинансирования, которую определяет ЦБ РФ. Сейчас она составляет 9% в валюте и 8,25% в рублях.

Все кредиты, полученные за рубежом по более низкой ставке, создают материальную выгоду, которая облагается налогом. Например, вы, российский налоговый резидент, взяли в Испании ипотечный кредит под 5% и приобрели там недвижимость. Разница между 9 и 5% образует материальную выгоду. И с этой абстрактной величины, не имея, по сути, реального дохода, будете вынуждены отдавать налоги по ставке 35%. Таким образом, необходимость уплаты налога с материальной выгоды при получении зарубежных кредитов снижает их привлекательность. Выгодный ипотечный кредит может обернуться весьма невыгодной сделкой. И такие налоговые риски тоже надо учитывать.

Напомним: если такой кредит берется в российском банке на приобретение недвижимости в России, тогда у человека возникает право на имущественный вычет, и материальная выгода не включается в налогообложение.


Что такое метод зачета

Как не платить налог дважды? Подобной несправедливости можно избежать при наличии между государствами соглашений об избежании двойного налогообложения.

Такой договор, подписанный двумя странами, направлен на освобождения лиц, являющихся налогоплательщиками в этих странах, от взимания налогов дважды по одним и тем же операциям. Государства, которые заключили между собой соглашение, идут навстречу гражданам, дают возможность не платить дважды налоги в той и другой стране. Но реализовывать свое право налогоплательщику приходится самостоятельно.

В любом случае возникает обязанность задекларировать доход. Нужно обратиться в налоговую инспекцию страны резидентства и подать декларацию о доходах, получаемых в других странах.

Такие соглашения Россия заключила со многими странами. Граждане стран-партнеров имеют право выбора оплаты налоговых сборов по своему усмотрению. Для устранения двойного налогообложения используется метод зачета. Если резидент получает доход, или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями соглашения могут облагаться налогом в стране-партнере, то уплаченная там сумма сбора будет вычтена из налога, взимаемого с такого резидента в России. Но – по большей ставке. То есть если в одной из стран ставка выше, налоги придется платить по ней, а не по той, что ниже.

Этот вычет не может превышать сумму налога на такой доход или имущество, исчисленную в соответствии с законодательством Российской Федерации.

За перерасчетом нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства, задекларировать доходы, полученные за рубежом и указать сумму уплаченных налогов. И тогда в нашей стране они будут зачтены. Сумма удержанного налога может быть принята в уплату налога в РФ. Но – только в пределах ставки, действующей в нашей стране, то есть 13 процентов. И если за рубежом вы заплатили по более высокой ставке, вам зачтут или вернут лишь часть уплаченных налогов.

Но есть ряд стран, с которыми такие договоры отсутствуют. Это существенно осложняет положение налого-плательщика – у него возникает обязанность платить налоги в обеих странах. Чтобы не оказаться в числе налоговых правонарушителей, следует изучить налоговое законодательство до заключения сделки. В ряде случаев помогает создание условий для установления статуса налогового резидента на период сделки.


Статус – резидент

Порядок определения налогового резидентства (не путать с гражданством – оно тут ни при чем) определяется национальными налоговыми законодательствами и международными соглашениями. К примеру, в соответствии с соглашениями между Россией и Германией, Россией и Францией физическое лицо может быть резидентом обоих договаривающихся государств. В иных случаях физическое лицо может выбрать страну резидентства по следующим предложенным соглашениями алгоритмам:
1) лицо считается резидентом того государства, в котором оно располагает постоянным жилищем; если оно располагает постоянным жилищем в обоих государствах, то оно считается резидентом того государства, в котором оно имеет наиболее тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов);
2) в случае если государство, в котором лицо имеет центр жизненных интересов, не может быть определено, или если лицо не располагает постоянным жилищем ни в одном из государств, оно считается резидентом того государства, в котором обычно проживает;
3) если лицо обычно проживает в обоих государствах, или если оно обычно не проживает ни в одном из них, оно считается резидентом того государства, гражданином которого является;
4) если каждое из договаривающихся государств рассматривает лицо в качестве своего гражданина или если ни одно из них не считает его таковым, то компетентные органы договаривающихся государств решают этот вопрос по взаимному согласию.


Подряд 183 дня в России

С 1 января 2007 года налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2, 3 ст. 207 НК РФ).

А как быть, если человек живет в одной стране не менее 183 дней, но у него недвижимость, экономический интерес, семья находятся в другой? В таком случае он имеет право выбора налогового резидентства в той или другой стране.

Выбор страны резидентства – это выбор наиболее эффективного налогообложения. Для этого в уполномоченных органах избранной страны необходимо получить подтверждение такого статуса и использовать этот документ для представления его в других странах, где возникают вопросы по налогообложению.


Это важно знать

Зарубежные страны, особенно европейские и США, весьма активно обмениваются с РФ информацией о доходах граждан и порядке налогообложения. Механизм здесь уже отлажен. Рядовой покупатель или инвестор, оценивая инвестиционную составляющую и выгодность капиталовложений за рубежом, должен это учитывать. Ему следует интересоваться не только ставкой налога, или того же ипотечного кредита, не только уровнем цен на нее, но и порядком налогообложения в стране, где он собирается обзавестись недвижимостью.


Поворот сюжета


При покупке недвижимости за рубежом и при сдаче ее в аренду с целью получения дохода часто бывает так, что наши граждане заявляют себя резидентами этой страны. Нередко это происходит по «подсказке» риелтора, который управляет его недвижимостью. Специалист уверяет, что в таком случае ставка налога будет снижена. Допустим, россиянин приобрел особнячок в Германии, сдает его в аренду, получает доход, с которого надо платить налог. Но ставку налога можно снизить, скажем, с 25 до 15% при условии, что владелец особняка станет налоговым резидентом Германии. И наш гражданин честно идет на это, желая сэкономить. Объявив себя резидентом другой страны, он автоматически перестает быть резидентом РФ.

Чем это грозит? Тем, что все доходы, которые он получает на родине, начинают облагать налогом уже не по ставке 13%, как для обычных отечественных резидентов, а по ставке 30%, установленной для нерезидентов.

Это еще не все. Германия, резидентом которой заявил себя владелец особняка, имеет право направлять запросы в налоговые органы России и интересоваться его доходами на исторической родине. Родина обязана ответить. И если такие доходы имеются, тогда они в Германии должны быть обложены соответствующими налогами.


Cовет на бегу

Всесторонне изучите все аспекты покупки. Поинтересуйтесь, какие могут возникнуть издержки, связанные с налогами, ведением деятельности юридического лица, открытием вида на жительство. При сделках с недвижимостью не стоит доверять риелторам налоговые проблемы. Знать все нюансы – не их область знаний. Их задача – заполучить клиента и совершить сделку без какой-либо оценки серьезных налоговых последствий. Правда, есть риелторы, которые направляют своих клиентов к специалистам по налогам или сотрудничают с ними, но таких мало.


Заморочки местного розлива

В разных странах действуют свои системы налогообложения. Где-то они более лояльны, где-то более жестки. В Европе все относительно отлажено. А, к примеру, в таких приморских странах, как Турция, Египет, Болгария – не совсем. И там больше налоговых рисков. Практика такова, что приобретение недвижимости сводится лишь к уплате за нее наличными – на этом все.

Поэтому местные риелторы рекомендуют вообще не декларировать доходы от сдачи в аренду (к тому же не в каждой стране иностранец – владелец недвижимости имеет право сдавать ее в аренду). Мол, у нас это не обязательно, поскольку внутренняя система налогообложения еще не отлажена настолько, чтобы контролировать подобные доходы. Однако специалисты по налогам говорят, что это до поры до времени. А риск заключается в том, что это время может наступить в любой момент, и обнаружатся доходы, которые не задекларированы ни в одной стране. Тогда сумма штрафов и пени за невыплаченные налоги набежит весьма внушительная.

Кроме того, в ряде стран действует закон, по которому невозможно оформить недвижимость на физическое лицо – только на юридическое. Но чтобы стать юридическим лицом, надо зарегистрироваться в этом качестве, вести какой-то вид деятельности, нести дополнительные затраты на ее сопровождение. И платить налоги за деятельность этого юридического лица. Возникает масса вопросов по поводу того, насколько человек реально является владельцем фирмы и пр. Например, в Словакии учредителем фирмы может быть иностранец, а управляющим только словак. При ликвидации фирмы недвижимость придется продать…

К таким странам до недавнего времени относилась и Чехия. Иностранцы имели право приобретать здесь недвижимость только на компанию. С мая 2009-го они могут совершать покупку без открытия фирмы. А вот в Хорватии россиянам придется открывать фирму. Хотя для граждан Евросоюза таких ограничений нет – с недавнего времени им разрешено покупать недвижимость на свое имя.

В Черногории можно купить дом, но права на покупку земли нет. И те из наших соотечественников, кто приобрел там дома, теперь не знают, что с ними делать. Фактически они ими не владеют, а налоги платить надо…

В Таиланде можно свободно приобрести квартиру, но виллу – только на созданную в этой стране компанию.

В Турции без получения вида на жительство купить недвижимость физическое лицо не может. В Болгарии купить квартиру можно и физическому лицу, а вот землю – только юридическому. В Австрии, чтобы приобрести недвижимость, нужно прожить не менее трех лет.

Все эти особенности трудно учесть, находясь на родине и не общаясь с юристами, которые представляют интересы той страны, где вы хотите сделать покупку.

   
Комментарий

Ирина Федулова, ведущий аудитор фирмы «Ажур-Аудит»:

– Тем, у кого есть возможность стать владельцами зарубежной недвижимости, не стоит ограничивать свои желания. Важно лишь не совершать ошибок. Не делать необдуманных заявлений, например, о своем налоговом резидентстве.

Часто наши граждане, будучи фактически резидентами России, в других странах тоже заявляют себя резидентами. И тем самым теряют статус резидентства в своей стране. В результате у них резко повышается ставка налога на доходы (с 13 до 30%).

Поэтому прежде чем решиться на подобный шаг, нужно взвесить и просчитать его последствия. Необдуманный выбор, кажущийся привлекательным, на самом деле может повлечь за собой много проблем. Заявил россиянин себя налоговым резидентом, например, Германии или Франции – надо быть готовым к тому, что оттуда поступят запросы в страну гражданства (РФ) или страну частого пребывания с просьбой уведомить, не получает ли он там доходы, которые не задекларировал во Франции или Германии?

Возможно, такой выбор и бывает оправданным, если в родной стране у него нет и не предвидится никаких доходов. Тогда есть смысл заявить себя резидентом в государстве, где он получает основную часть доходов, и заплатить там налоги.

А представьте вариант: накупил человек недвижимости в разных странах, живет припеваючи, а каждая страна, где он получает доход, может посчитать его налоговым резидентом, и примется собирать сведения о других его заработках по всему миру. Или – наоборот, сочтет нерезидентом и начнет облагать его доходы по повышенной ставке.

Когда доходная масса формируется в разных странах, нужно вычислять наиболее выгодные варианты налогообложения в совокупности. Самостоятельно сделать это чрезвычайно сложно. Поэтому рекомендация одна: прежде чем покупать или инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, нужно оценить возможные риски, дабы их избежать или эффективно и законно снизить. Помочь в этом деле может лишь хороший специалист.

Как только человек проводит какие-то операции с недвижимостью за рубежом, он тут же начинает балансировать между разными системами налогообложения. Нужно знать законы двух и более стран, разбираться в международном законодательстве. Поэтому следует тщательно взвешивать и рассчитывать доходную массу, которую получаете в разных странах, и время пребывания в течение года. И вместе со специалистами вычислять наиболее выгодные варианты налогообложения.

С большинством стран у нас заключены соглашения и об избежании двойного налогообложения, и об обмене информацией. Нужно понимать, что при наличии таких соглашений информация о доходных операциях начинает курсировать «в системе сообщающихся сосудов». К тому же в ближайшем будущем все мы будем находиться в одной единой базе данных. Нам от этого уже не уйти. И минимальная ошибка в расчетах может привести к самым неожиданным потерям.

Между тем достаточно потратить немного денег, чтобы получить нужную информацию. Консультация юристов в нашей стране – не такая уж дорогая услуга. А ответственность за несоблюдение налогового законодательства может быть очень серьезная – от уплаты штрафных санкций до лишения свободы.


От А до Я

Надеемся, читателям этого материала будет полезен и список стран, с которыми Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения. Вот эти страны:

Австрия
Азербайджан
Албания
Армения
Беларусь
Бельгия
Болгария
Великобритания
Венгрия
Вьетнам
Германия
Греция
Дания
Египет
Израиль
Индия
Иран
Ирландия
Исландия
Испания
Италия
Казахстан
Канада
Катар
Кипр
Киргизстан
Китай
Корейская НДР
Республика Корея
Ливан
Люксембург
Македония
Малайзия
Мали
Марокко
Молдова
Монголия
Намибия
Нидерланды
Новая Зеландия
Норвегия
Польша
Румыния
Сирия
Словакия
Словения
США
Туркменистан
Турция
Узбекистан
Украина
Филиппины
Финляндия
Франция
Хорватия
Чехия
Швейцария
Швеция
ЮАР
Сербия
Япония

Автор: Галина Писарчик

Квартирный ряд

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Франции

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции. Каковы основные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка технического состояния объекта? Что такое «лизбэк», и сколько можно с помощью него заработать на недвижимости? Как взять ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит наш материал. Обновлено 18 ноября 2016 года. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать