Новая мода российских инвесторов: заработать на заграничных студентах

31 мая 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы

Среди зарубежной недвижимости, которую россияне приобретают не для себя, а с коммерческими целями, существует довольно специфический сегмент – недвижимость «студенческая». Это объекты в городах (где расположены крупные университеты), которые покупаются специально для сдачи в аренду студентам.

Новости, доносящиеся с этого сегмента рынка, свидетельствуют о том, что он становится все популярнее у инвесторов, в том числе и российских.
 

И для себя, и для того парня

Опрошенные нами эксперты согласились с тезисом о том, что данная форма инвестиций становится среди наших соотечественников все более востребованным. Даже Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland», которого в данном вопросе можно признать пессимистом, отметил, что «на фоне отсутствия таких покупок россиянами в прошлом сегодня мы видим появление этого сегмента». Объяснение этому достаточно простое: «Kingsland» специализируется на недвижимости классов «бизнес» и «люкс», тогда как квартиры для студентов – это ярко выраженный эконом-класс.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock», излучает оптимизм. По его словам, по итогам трех кварталов 2009 года отмечен существенный рост приобретений россиянами студенческой недвижимости в Европе и США. По сравнению с 2008 годом количество таких покупок для личного проживания выросло на 10%, а с целью инвестирования – на целых 70%!

Общеизвестно, что в периоды кризисов растет популярность образования: люди хотят увеличить собственную конкурентоспособность на рынке труда. В результате ставки аренды на объекты для студентов в последние два года не претерпели серьезной корректировки, тогда как по другим типам недвижимости они существенно снизились. По словам Станислава Зингеля, доходность сдачи студенческих квартир в среднем на четверть выше, чем на остальном рынке: минимум тут составляет 5% годовых, а максимальные показатели доходят до 12%.

Помимо приобретений «для себя» и «для аренды», существуют и различные смешанные варианты. Например, приобретается квартира с 3-4 комнатами, в одной из которых проживает сам владелец, а остальные он сдает в аренду. Получаемый доход можно направить, например, на погашение процентов по ипотечному кредиту.


Где она есть?

Университеты сегодня имеются во всех крупных городах мира. Но это, конечно, не значит, что приобретать недвижимость имеет смысл повсюду: мест, где это можно делать, на самом деле не так уж много. «Два самых распространенных рынка – это Великобритания и Германия, - говорит Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». – Также можно упомянуть Францию, с некоторыми оговорками Италию. А, к примеру, рынки Швейцарии, Австрии и Испании фактически закрыты для частного инвестора. В этих странах подобным бизнесом занимаются корпоративные инвесторы: компании приобретают целые здания и сдают их в аренду студентам».

Денис Евсеев («Kingsland») рекомендует очень тщательно подойти к выбору не только страны, но и конкретного города и университета. «Есть ряд учебных заведений, которые запрещают проживание студентов вне городка, - напоминает он. – Но даже если подобного запрета нет, следует тщательно проанализировать такие параметры как обеспеченность студентов жильем, а также финансовые возможности обучающихся». Самыми популярными для инвестиций в студенческую недвижимость странами Денис Евсеев называет Великобританию, США, Францию, Чехию и Германию.


Необходимые черты: минимализм…

Большая часть студентов – люди небогатые, поэтому первое, что интересует их – чтобы было подешевле. Стоимость проживания в общежитиях кампусов обычно не превышает $500 в месяц – следовательно, для конкуренции с ними нужно предложить нечто по еще более низкой цене. «Чтобы выглядеть привлекательно на фоне студгородка, владельцу арендной площади нужно максимизировать прибыль с каждого квадратного метра», - говорит Денис Евсеев («Kingsland»). Достигается это самыми скромными размерами жилища: на двух человек рассчитана комната примерно в 8 кв. м с небольшим санузлом.

Существует, правда, прямо противоположная категория – арендаторы состоятельные. Такие уходят из кампуса не по причине дороговизны, а из-за нежелания жить в «общаге». Жилье, приобретаемое для подобных снимающих, поражает воображение и никак не гармонирует с расхожим понятием «бедный студент» - к примеру, таунхаусы по 180 кв. м, состоящие из трех спален и двух санузлов. Аудитория, слов нет, для арендодателя очень привлекательная, но надо четко понимать, что за таких студентов (как и за любых платежеспособных клиентов) предстоит жесткая конкурентная борьба. Не исключено, что ваш купленный за немалые деньги таунхаус будет большую часть времени простаивать: желающих на него просто не найдется.


…и «антивандальность»

Второй отличительной чертой наши эксперты дружно назвали «антивандальное исполнение». «Отношение студентов к чужой недвижимости хорошо известно, - говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»). – Кто-то принесет наркотики, кто-то устроит бордель. Защитные меры от неаккуратной эксплуатации арендной собственности, в принципе, известны – страховой депозит и контракт, по которому арендатора можно привлечь к ответственности по суду. Проблема в том, что небогатые студенты, как правило, не могут внести существенный депозит. Что до судебной ответственности, то, закончив учиться, человек обычно уезжает в свою родную страну. И разыскать его там практически невозможно».

В общем, одной из мер защиты для собственников является крепость и безыскусность отделки – все должно быть сделано так, чтобы возможность что-то сломать и разрушить сводилась к минимуму. «Антивандальность» требуется не меньшая, чем у апартаментов, сдаваемых посуточно на морских курортах – а, пожалуй, и поболее, чем там…


«Входной билет»

Минимальная сумма, необходимая для выхода на этот рынок, очень небольшая – всего 18 тыс. евро. Именно столько, по словам Станислава Зингеля («Gordon Rock»), стоит оборудованная студенческая квартира в восточной части Германии. Подобная дешевизна, а также бесплатное высшее образование (да-да, не удивляйтесь – даже с иностранцев в этой стране плату взимают только очень немногие вузы!) сделали Германию бесспорным лидером по количеству приобретенной россиянами студенческой недвижимости – 30% от общего количества. Некоторые инвесторы приобретают сразу блоки из шести и более квартир или отдельные дома, которые поделены на комнаты.

Во Франции минимальные цены начинаются уже от 50-70 тыс. евро, в Великобритании – еще процентов на 20 больше. В английском Шеффилде (там находится один из крупнейших в стране Sheffield University) квартиры «под студентов» с одной спальней продаются за £76 571 (порядка $115 тыс.), с четырьмя спальнями - £181 866 (около $273 тыс.), с пятью - £248 746 (примерно $373 тыс). Все квартиры управляются управляющей компанией, гарантирующей чистый доход более 6% годовых.

Еще дороже стоит недвижимость, которая расположена в столичных городах – к примеру, студия в Париже недалеко от Сорбонны площадью всего в 30 кв. м обойдется уже в 250 тыс. евро. Правда, такая недвижимость будет уже не узко «студенческой» - ее можно будет сдать и туристам, и иностранным рабочим.


Управление: читаем контракт!


Рынки стран, где имеется студенческая недвижимость, довольно развитые и зрелые. Там существует изрядное количество компаний, которые согласятся заняться управлением вашей недвижимостью: искать арендаторов, присматривать за ними, взимать арендную плату. Стоимость услуг, говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»), составит порядка 10% от заработанного, т.е. ваш доход в 8-10% годовых превратится в 7-9%. Лепота!

Есть, правда, «маленькая» деталь: управляющие знают, что главной проблемой со «студенческими» объектами является не заполняемость или неплатежи жильцов, а физическая сохранность недвижимости. Соответственно, именно на эти пункты в договоре нужно обращать самое пристальное внимание. «Инвестиция может оказаться очень разорительной, - отмечает Игорь Индриксонс. – Первые 2-3 года мы будем получать совершенно замечательные 8-10%, а потом окажется, что требуются вложения в очень серьезный ремонт, и от дохода остается хорошо если половина».

Альтернатива? «Непрямая инвестиция», т.е. вложение денег в паевой фонд. При меньшей доходности он обладает существенными достоинствами: для «входа» достаточно суммы всего в $50, и основной задачей работающей в составе фонда УК является не «выжать» из недвижимости максимум денег, а сберечь саму недвижимость в целости и сохранности. Впрочем, инвестирование через фонды – это тема для отдельного разговора…


Резюме

Студенческая недвижимость – это, как минимум, интересно. Привлекает не очень высокая минимальная цена инвестиции, возможность возложить все хлопоты на профессиональных управленцев. Но следует четко понимать, что износ данных объектов может оказаться очень сильным. Не исключен вариант, когда 2-3 года вы получаете совершенно фантастические деньги, а потом весь этот доход съедается необходимым ремонтом.


Комментарии экспертов:

Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco:

Кипр претендует на то, чтобы стать образовательной площадкой ЕС. На острове - множество учебных заведений среднего и высшего образования, в которых ведется обучение на русском, английском и греческом языках. Благодаря тому, что образовательная система Кипра ничем не отличается от Британской, выпускники учебных заведений острова пользуются большим спросом в Европе и Америке. Что касается местоположения образовательных учреждений Кипра, то основная их концентрация в Лимассоле и Никосии. Большинство русских предпочитают Лимассол, благодаря его близости к морю.

Среди наших проектов есть и те, которые ориентированы именно на студентов. Например, в Никосии - строим комплекс, состоящий из апартаментов, который находится в непосредственной близости от Университета Кипра, а в Лимассоле наш жилой комплекс находится всего в 100 метрах от Американской Академии. Эти проекты пользуются спросом у семей, которые приобретают апартаменты для своих детей, для постоянного проживания на период обучения. Цены на недвижимость для студентов начинаются от 200 000 Евро. А благодаря кредитному плечу покупатель может приобрести объект всего за 30% от стоимости. Многие инвесторы скупают несколько апартаментов на начальном этапе строительства по минимальным ценам, а впоследствии сдают их на длительной основе и по прошествии нескольких лет продают, получив доход не только от аренды, но и за счет роста стоимости жилья.


Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank:


За последние шесть лет в Великобритании средний рост ставок аренды на рынке студенческой недвижимости составил 5% (для сравнения: на рынке коммерческой недвижимости – 0,6%). Причем в ключевых студенческих городках страны рост был еще выше: в Бристоле, Лидсе и Ливерпуле — 13%, в Ноттингеме — 12%, в Кардиффе и Лейчестере — 11%, в Эдинбурге и Бирмингеме — 10%, в Манчестере –9%, в Ньюкасле — 7%.

Спрос на британском рынке студенческого жилья постоянно растет. При этом предложение ограничено. Стоит отметить, что за последние несколько лет число студентов в Великобритании значительно возросло: с 1,8 млн. в 1996–1997-м учебном году до 2,4 млн. в 2009–2010-м. Этот показатель продолжит расти, в том числе, за счет зарубежных студентов. В прошлом году в резиденциях ключевых студенческих городков страны не пустовало ни одной комнаты.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать