Обзор рынка недвижимости Чехии на июнь 2010

Стабильность рынка объясняется тем, что стоимость жилья изначально не была завышена, как, к примеру, в Дубае. В цене потеряло только жилье невысокого качества, в основном вторичное. Снижение стоимости таких неликвидных объектов составило до 15%. Наиболее существенно кризис задел коммерческую недвижимость – до половины таких площадей оставались неарендованными.

 

Как отмечают риэлторы, за прошедшие месяцы 2010 года рынок в основном стоял на месте. Покупатели заняли выжидательную позицию, продавцы старались реализовать имеющиеся у них объекты. Положительное влияние на рынок оказало снижение ипотечных ставок. Отчасти благодаря именно этому прекратилось снижение цен, а некоторые регионы даже показали небольшой рост.

 

Изменился национальный состав покупателей. Значительно упал спрос со стороны немцев и австрийцев, ранее проявлявших интерес к Чехии, главным образом благодаря соседскому расположению. Отвернулись от рынка ирландцы и англичане, традиционно интересующиеся спекулятивными рынками. Уменьшился интерес и со стороны итальянцев, прежде активно приобретавших доходные дома и гостиницы. А вот россияне, наоборот, весьма активны.

 

Сегодня среди наших соотечественников наибольшим спросом пользуется недорогая недвижимость. В то же время регионы для покупки наши соотечественники выбирают разные. Так, по словам Сергея Гудкова, менеджера компании Seznamrealit s.r.o., специализирующейся на продаже недвижимости в городе Теплице, именно россияне сейчас являются основными покупателями среди иностранцев. Ростислав Петченко, директор компании GARTAL Reality s.r.o., также называет россиян одними из самых активных покупателей. Помимо Праги, наиболее рентабельной из всех регионов, и севера страны, где недвижимость традиционно можно купить достаточно недорого, постепенно «набирает обороты» и юг.

 

Сейчас покупателей можно достаточно четко разделить на несколько категорий – считает Анна Задвиль, исполнительный директор компании VESSAN Reality. К первой относятся те, кто приобретает самые небольшие квартиры в пределах 500–700 тыс. крон (€19,5–27,3 тыс.). Например, в городе Мост Устецкого края. Вторые покупатели подходят к покупке уже как к инвестиции, планируя сдавать квартиру в аренду. В таких случаях обычно приобретаются новые, с хорошим ремонтом апартаменты в Праге, площадью примерно 70 кв. м и стоимостью до 6 млн крон (€234 тыс.). Третья группа покупателей ориентируется исключительно на дорогое, высококачественное жилье, на класс «люкс» – стоимостью около €450 тыс. Ну а четвертые покупатели – это уже крупные игроки, инвесторы, по разным причинам отложившие покупку ранее и спешащие совершить ее теперь. Их цель – доходные дома и гостиницы.

 

 

 

Прага. Именно здесь покупают жилье ценители средневековой атмосферы и многочисленных достопримечательностей. Одновременно это динамично развивающийся мегаполис, интересный для ведения бизнеса. Наиболее дорогой район столицы – Прага-1. Это туристический центр города и одновременно средоточие бизнес-элиты и торговли. В Праге-2 престижным местом считаются Винограды. Его достоинство – близость к центру и одновременно тишина и спокойствие. А вот Прага-13, в прошлом – часть Праги-5, давно популярна среди выходцев из стран СНГ, и на улицах часто слышится русская речь.

 

Согласно данным компании GARTAL Reality s.r.o., пражскую недвижимость сегодня можно приобрести по следующим ценам (тыс. евро за кв. м).

 

 

 

Из других регионов наиболее интересными являются Центральная и Западная Чехия. Более высокие, чем в других частях страны, цены в центральной части объясняются близостью к столице. Западая Чехия популярна прежде всего благодаря своим бальнеологическим курортам, среди которых Карловы Вары, Франтишкови-Лазне и Марианске-Лазне.

 

Например, в Карловых Варах достаточно большой выбор как нового, так и вторичного жилья. Самое дешевое жилье – это квартиры в панельных домах. Апартаменты подороже – это квартиры эконом-класса в новостройках на окраине города. Ну а жилье, расположенное в старых отремонтированных домах в центре города или на живописных окраинах относится к классу «люкс».

 

Несколько иная ситуация в Марианске-Лазне. Сам город достаточно маленький, поэтому и предложений не так много. Недвижимость здесь дешевле карлововарской процентов на десять. В то же время курорт сейчас активно реконструируется властями, и уже в ближайшие год-два цены там начнут расти – уверены некоторые профессионалы рынка.

 

В Южной Чехии можно приобрести очень интересную недвижимость, причем значительно дешевле, чем на упомянутых ранее курортах. Юг Чехии – в целом очень живописный край с многочисленными прудами. Например, пока еще мало знаком россиянам курорт Тржебонь, лечебные грязи которого уже давно прославились далеко за пределами региона. Новый дом площадью 150 кв. м здесь можно приобрести за €134 тыс.

 

А вот к покупке жилья в популярном благодаря невысоким ценам городе Теплице (Северная Чехия) следует подходить взвешенно. Низкие цены чем-то обосновываются. И этим «чем-то», о чем риэлторы предпочитают лишний раз не упоминать, является неблагоприятная социальная обстановка.

 

Цены на жилье в различных регионах Чехии приведены в таблице (по данным компании GARTAL Reality s.r.o.). Цены указаны в тысячах евро за квадратный метр.

 

Стоимость земельных участков колеблется в большом диапазоне – в зависимости от расположения. Например, в Праге-4 можно купить участок за €106 за кв. м, в трех десятках километров от столицы цены понижаются до €70 за кв. м.

 

Аналогичная ситуация с коммерческой недвижимостью. Если в Праге трехэтажный доходный дом обойдется в сумму около €590 тыс., то в Теплице такой же объект аналогичной площади можно приобрести в два раза дешевле.

 

 

 

Ипотеку сейчас получить можно, но ее условия в немалой степени зависят от личной ситуации заявителя. Например, первоначальный взнос может быть всего 20% от стоимости жилья, однако если иностранец не имеет вида на жительство в Чехии либо не предоставляет информацию о своем доходе, требуется не менее 40% собственных средств. Ставка кредита для россиян составляет около 7% годовых, предоставляется он на срок до пятнадцати лет.

 

 

 

Уверенно прогнозировать, как сложится ситуация на рынке во второй половине 2010 года, достаточно сложно. Эксперты полагают, что единственное, чего можно не опасаться, – это падение цен.

 

Скорее всего, существенных изменений не произойдет – считает Сергей Гудков. Рынок переживает нелучшие времена. Сейчас достаточно много предложений и одновременно низкий спрос, поэтому спрогнозировать дальнейшее поведение рынка трудно.

 

В то же время рынок не стоит на месте. На взгляд Ростислава Петченко, он преодолевает кризис финансирования и к сентябрю-октябрю ситуация улучшится. Сейчас росту рынка препятствуют застройщики. Привыкнув к определенной рентабельности, они даже в кризис недостаточно гибки в отношении цен. Однако застройщики уже начинают возводить объекты, но не везде подряд, как было раньше, а только там, где это интересно покупателям. В целом в Праге сейчас недостаточно жилья на первичном рынке.

 

Недостаток нового жилья в целом по Чехии отмечает и Максим Петушков, генеральный директор компании Sodul development s.r.o. В кризис темпы строительства снизились, поэтому уже в ближайшем будущем будет наблюдаться дефицит новостроек. Это, в свою очередь, приведет к росту цен.

 

В постепенном росте цен в Праге уверена Анна Задвиль. Уже сейчас эксперт отмечает оживление рынка, увеличивается число сделок по вторичной недвижимости. Покупательная способность выросла, люди успокоились, поэтому и покупают достаточно стабильно.