До недавнего времени сложные отношения Москвы и Киева не вызывали у крупных девелоперов особого желания реализовывать в Крыму значимые проекты. Конечно, были те, кто рисковал, но они предпочитали строить жилье для обеспеченных граждан. Поэтому квадратные метры в новостройках Крыма оказывались по карману далеко не всем.
Сегодня у жителей полуострова появилась надежда, что ситуация на рынке недвижимости этого региона начнет меняться, а Крым станет местом притяжения как девелоперов, так и покупателей. Вот только рынок недвижимости не столь мобилен и в мгновение ока на нем ничего не происходит.
«Пока ситуация не изменилась, — говорит Сергей Армаш, директор «CENTURY 21 Объединенный капитал», — но избрание президентом Украины Виктора Януковича заметно подняло эмоциональный фон и поддержало надежды крымчан на сближение двух стран. Провальные сезоны прошлых лет связывают не столько с экономическим кризисом, сколько с деструктивной политикой бывшего президента, поэтому в наступающем сезоне здесь ожидают возвращения туристов и инвесторов. Но пока рынок недвижимости Крыма напоминает пациента, который не особенно жив, однако и мертвым его назвать нельзя: сделки совершаются, но вяло, без особого энтузиазма».
Объекты, удаленные от моря, практически не покупают, утверждают большинство риэлторов. Зато по-прежнему востребован Южный берег Крыма, где в отличие от всего остального полуострова цены довольно высоки, а среди предложений превалирует жилье повышенной комфортности.
«Cтавка делается на элитные объекты высокой стадии готовности, которые до кризиса скупали обеспеченные россияне и украинцы», — добавляет Андрей Кучин, генеральный директор агентства Prime Time Realty.
Тенденция сближения России и Украины, наметившаяся после того, как главой государства стал Виктор Янукович, может привести к реализации масштабных проектов, которые повысят интерес к полуострову как девелоперов, так и большинства покупателей недвижимости. Среди них, например, строительство транспортного перехода через Керченский пролив, который позволит сократить путь из Херсона в Новороссийск на 450 км. В результате значительно улучшится транспортное сообщение, сократится время в пути. Данный объект обеспечит перемещение через Керченский пролив до 10 млн человек в год. Также через пролив по железным и автомобильным дорогам планируется транспортировать сжиженный газ, что быстро улучшит экономику полуострова, а значит, увеличит и инвестиционную привлекательность региона.
Пока же недвижимость Крыма пользуется спросом преимущественно у жителей двух столиц — Москвы и Киева. Несколько отстают от них по количеству сделок харьковчане. В основном квартиры и дома покупают для себя, для отдыха летом и возможной сдачи в аренду в зимние месяцы. Есть и те, кто приобретает квадратные метры в Крыму в качестве инвестиций, что вполне оправданно, поскольку курортная недвижимость всегда найдет своего покупателя: пышная субтропическая растительность на юге полуострова, чистые песчаные пляжи и целебная смесь морского, степного и горного воздуха на востоке не оставят равнодушным никого.
«Из двух вариантов покупки — квартиры или дома — предпочтительнее первый, — уточняет С. Армаш, — поскольку по законам Украины иностранец не может оформить землю в собственность. Однако если он откроет фирму, то земля может быть зарегистрирована на имя компании. Но эта усложненная схема привлекает немногих инвесторов».
Сказался на слабом развитии рынка недвижимости полуострова и экономический кризис. Отсутствие свободных банковских средств вынудило одних девелоперов отказаться от реализации новых проектов, других — заморозить уже начатое строительство, третьих — отодвинуть сдачу объектов на более дальний срок.
«Изменилась структура предложения, — добавляет А. Кучин. — Если раньше продавали готовые объекты с ремонтом, то сейчас появились предложения, завершенные на 60%, что свидетельствует об отсутствии должного финансирования строительства. Например, дом на западном побережье Крыма в пяти минутах от моря на участке в 12 соток, возведенный на 60%, обойдется в 80 тыс. долл. Если его достроить, то стоимость увеличится как минимум в два раза. Так, неподалеку готовый дом на участке в шесть соток стоит уже 150 тыс. долл. Сейчас в Крыму строят в основном небольшие местные компании, а также частные инвесторы, которые возводят здание, насколько хватает средств, и выставляют его на продажу».
Наибольшим спросом у покупателей пользуется культовое место Крыма — Ялта. Здесь самая дорогая и качественная недвижимость, ведется активное строительство. В результате, как это часто бывает, свободных участков в Ялте и ее окрестностях уже практически не осталось. Девелоперам ничего не остается, как осваивать другие территории — уходить на восток, в Коктебель и Феодосию, или застраивать запад.
«Помимо Ялты недвижимость продают в Евпатории, Севастополе, Джанкое, Гурзуфе и других небольших городках, — уточняет А. Кучин. — Цена 1 кв. м в начале 2010 г. составляла 2–3 тыс. долл. на Южном берегу Крыма, 1,5–1,6 тыс. долл. во всех остальных курортных зонах. Например, четырехкомнатная квартира в кооперативном доме в Джанкое со стеклопакетами, новой сантехникой, кабельным ТВ, Интернетом и прочими благами обойдется в 40 тыс. долл.».
Однокомнатная квартира площадью чуть больше 30 кв. м в Гурзуфе, в элитном комплексе «Ришелье Шато», расположенном в 800 м от собственного пляжа, стоит уже 69 тыс. долл. Двухэтажный дом в Феодосии площадью 230 кв. м под отделку на берегу моря — 130 тыс. евро. А вот элитная пятикомнатная квартира в Евпатории некоторое время назад была выставлена на рынок за 200 тыс. долл. Дом в Севастополе, построенный с расчетом на сейсмоактивность района и выдерживающий землетрясения с магнитудой до семи баллов, площадью 250 кв. м обойдется в 430 тыс. долл.
«В разных районах Крыма цены различаются в зависимости от месторасположения и степени износа объекта, — добавляет С. Армаш. — Так, в старом жилом фонде поселка Приморский в Феодосии можно купить маленькую двушку в пятиэтажке за 35 тыс. долл., а у моря та же квартира будет продаваться уже за 50 тыс. В новостройках цены еще выше».
Покупатель, рассматривающий только предложения класса люкс, должен понимать, что классификация жилья на Украине несколько отличается от российской, точнее московской. Поэтому заявления о том, что кто-то купил элитку по цене эконом, обычно не соответствует действительности. Нередко люкс Крыма фактически соответствует эконому Москвы.
Что ждет рынок недвижимости Крыма в ближайшие несколько месяцев? Вряд ли кто-нибудь даст точный ответ. Но по крайней мере сегодня от большинства игроков можно услышать, что количество совершаемых сделок существенно возросло. Сразу несколько агентств заявили об увеличившейся активности покупателей на вторичном рынке. Плюс к этому некоторые девелоперы решили вывести на рынок объекты, которые придерживали до лучших времен. Следом за увеличением количества сделок постепенно начала повышаться и цена квадратного метра. Пока цифры небольшие, в пределах 1–2% в месяц, но риэлторы надеются, что это не всплеск активности после зимней спячки, а тенденция.
Все дело в том, полагают эксперты, что количество новых объектов на рынке резко сократилось. Приводят неутешительные цифры: 74–80% новостроек в Крыму заморожено. А это значит, что в будущем рост цен на недвижимость неизбежен.
По самым смелым прогнозам, первичный рынок недвижимости Крыма, как и Украины в целом, стабилизируется не раньше 2012 г., когда увеличится приток иностранных инвестиций, а банки возобновят ипотечное кредитование по доступным процентным ставкам.
Светлана ОСИПОВА
Недвижимость и Цены
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru
Подписаться
Условия цитирования материалов Prian.ru
