Урбанизация наоборот, или Почему за рубежом средний класс не хочет жить в городах

19 июня 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Во второй половине XX в. в Северной Америке, а затем и в Западной Европе народ хлынул из перенаселенных мегаполисов в пригороды. В России тот же процесс начался с опозданием на полвека и пока плохо заметен даже в Московском регионе, поскольку лишь единицы жителей столицы решаются продать квартиры, переехав в частный дом за городом.

По данным лингвистов, слово suburb (англ. — «пригород») изначально имело пренебрежительно-негативную коннотацию. Пригороды крупных городов представляли собой рабочие поселки, где проживали представители беднейших слоев. Однако уже в XIX в. благодаря развитию транспорта и коммунальной инфраструктуры в Европе и Америке появились престижные пригороды крупных городов, где селились весьма богатые семьи. Постепенно слово suburb потеряло негативный оттенок. Но это были еще только островки престижной загородной застройки. Подлинный размах эти процессы приобрели значительно позже.
 
 
Назад к природе

Бурная субурбанизация (от слова suburb) началась в США после Второй мировой войны. Предпосылкой для переезда населения в пригороды было создание после Великой депрессии разветвленной дорожной сети, включая скоростные магистрали. Дополнительным стимулом стала перенаселенность городов и развитие общественного транспорта. Но причина субурбанизации крылась в массовой застройке пригородов, способствовало этому принятие законодательства о градостроительном зонировании. Муниципалитеты активно начали создавать проекты планировок для массовой малоэтажной застройки и выделять участки для частных девелопментов (подобие наших коттеджных поселков). Финансовой основой строительного бума стало ипотечное кредитование.
 
Заинтересованность местных властей в лэнд-девелопменте объясняется тем, что доходы их бюджетов напрямую зависят от налога на недвижимость, ставку которого они назначают сами. В дорогих районах налог достигает 3%.
 
Закон о зонировании дал муниципалитетам инструмент для создания инвестиционного продукта. Леса и национальные парки не трогали, а вот с сельским хозяйством расправились подчистую. Парадокс в том, что природа от этого только выиграла: малоэтажная застройка по антропогенной нагрузке приближается к парковой зоне. В каждом пригороде существуют четкие нормативы по размеру участков, что придает домовладениям упорядоченный вид. Нарезка крупнее, чем в границах города, где также возможна индивидуальная застройка. Например, в Чикаго частные участки обычно имеют коридорный вид с размерами 4 м в ширину и 38 м в длину для сблокированной застройки, а стандартный земельный лот в пригороде имеет размер 26 м в ширину и 35 м в длину.
 
 
Плоды экспансии

Высшая точка развития субурбанизации — это возникновение так называемого столичного района (Metropolitan area). К политической столице этот термин отношения не имеет. В отличие от мегаполиса столичный район представляет собой не совокупность городов, а один крупный город, окруженный сплошной пригородной застройкой, причем площадь пригорода обычно больше самого города. Помимо жилищных кластеров столичный район состоит также из торговых плаз и моллов, офисных парков и общественных центров, которые могут включать школы, муниципальные здания, библиотеки, спортивно-рекреационные центры. Доступ ко всем этим благам цивилизации бесплатный, а проблемы с парковкой отсутствуют, что привлекает покупателей жилья.
 
Самый большой в мире столичный район — это пятно пригородной застройки в радиусе до 100 км от Нью-Йорка, которое расположено на территории трех штатов. Оценить во всем масштабе это уникальное градостроительное явление можно только с борта самолета, причем приземляться надо не в нью-йоркском JFK, а в аэропорту Ньюарка. В момент посадки вы увидите простирающиеся до самого горизонта полосы хайвеев, огромные торговые моллы и аккуратные зеленые кварталы частных домов с голубыми пятнышками бассейнов. Размер нью-йоркского Metropolitan area объясняется его уникальной транспортной эффективностью. Широкие скоростные дороги с фантастическими развязками, выделенные полосы для автобусов, мосты, тоннели, паромы, электрички, линия Path (подобие метро), перехватывающие парковки в транспортных узлах — все сделано для скорости и удобства. Живя в радиусе 40–50 км от города, можно добраться до центра Манхэттена меньше чем за час.


Исторический экскурс


Вытеснению населения из депрессивных городских районов способствовала практика красных линий (redlining), которая началась в США в 1934 г. и расцвела в 1960-е гг. Федеральные власти определяли городские районы, рискованные для инвестиций (их обводили красными линиями). В основном это были кварталы, заселенные этническими меньшинствами. Банки перестали давать кредиты жителям таких районов, что привело к усилению расовой сегрегации и дальнейшему упадку. Наиболее состоятельные жители переезжали в благополучные пригороды. Процесс переселения из плохих районов за город продолжается до сих пор. Например, разбогатевшие эмигранты из СССР активно уезжают с Брайтон-Бич (Бруклин) в городок Мальборо и другие города штата Нью-Джерси, хотя Брайтон-Бич не худший район — там по крайней мере есть пляж.


Возможны варианты


Нью-йоркский Metropolitan area представляет лишь одну из существующих планировочных моделей, в которых центральный город выполняет роль транспортного хаба и делового центра. Самым населенным Metropolitan area такого типа является регион вокруг японской столицы Токио, где проживают 35 млн человек. По тому же принципу устроены, например, столичные районы вокруг Сан-Диего и канадского Торонто (Greater Toronto Area). Отличие пригородов Торонто в том, что в некоторых из них есть собственный культурно-деловой центр (downtown).
 
Совершенно иначе устроен такой огромный город, как Лос-Анджелес, который по праву может считаться большой деревней. Точнее, очень большой! Практически весь Лос-Анджелес, который вытянулся вдоль побережья более чем на 100 км, состоит из кварталов частной малоэтажной застройки. Например, в черте города находятся такие внутренние пригороды, как Голливуд, Беверли-Хиллз, Санта-Моника и др. А в Австралии даже есть такой термин — inner suburb (внутренний пригород). Но в отличие от Лос-Анджелеса малоэтажная застройка расположена там не по всему городу, а лишь в некоторых периферийных районах таких городов, как Мельбурн и Сидней. Аналогично устроен новозеландский Веллингтон.
 
В современной теории градостроительства существует концепция умного роста (smart growth), которая использует тенденцию субурбанизации. Она предполагает интенсификацию деловой и социальной застройки в центре города при одновременном создании там транзитных хабов и обширных пешеходных зон. Жилая застройка распространяется экстенсивно за пределами города. Также существует концепция транзитного города (commuter town), большинство жителей которого используют общественный транспорт для поездок на работу. Так что вариантов градостроительной организации пригородов множество.
 
 
Небоскребам вход запрещен

В некоторых пригородах со временем снимаются ограничения по этажности и плотности застройки. Такие районы формируют так называемые пограничные города (edge cities). Жилые и коммерческие объекты городского типа там обычно ограничиваются лишь несколькими кварталами. Но иногда в таких городах строятся и офисные парки, как, например, в Парсиппани, в штате Нью-Джерси. В целом за рубежом малоэтажная застройка не подвержена трансформации в городскую. Если в России властям ничего не стоит, скажем, снести деревню в черте города, прикрываясь социальной демагогией, то на Западе на страже качества жизни стоит институт частной собственности и сильное местное самоуправление. В ряде муниципалитетов запрещено даже возведение двухэтажных комплексов апартаментов, поскольку такое строительство снижает уровень района и обесценивает недвижимость.
 
Малоэтажная пригородная застройка в последние десятилетия активно разрастается. Жилье отодвигается дальше от городов, а остатки сельскохозяйственных земель поглощаются поселениями, границы между которыми стираются. Иногда власти проводят административную границу, чтобы ограничить разрастание пригородов, но впоследствии про эти условные границы нередко забывают. Например, застройка Большого Торонто давно вышла за пределы, утвержденные в 1954 г. Аналогичная малоэтажная экспансия произошла в Монреале и Ванкувере. В пригородах Нью-Йорка развитие идет по спирали. Застройка отодвигается от города, концентрируется, цены взлетают, затем под строительство отдается новый сектор еще на 15 минут езды дальше от города по скоростному NJ Turnpike или Garden State Parkway.


Типичные черты американских пригородов


1. Преобладание частных домов, более низкая плотность застройки, чем в городе. Жилищное строительство ведется по каркасной технологии.
2. Зонирование, разделяющее жилую и коммерческую застройку. Социальная инфраструктура вне шаговой доступности.
3. Передвижение без личного автомобиля затруднено или невозможно.
4. Вместо классического торгового района (downtown) — торговые моллы, расположенные вокруг больших парковочных лотов. Торговые и офисные здания имеют минималистский дизайн в стиле big box.
5. «Иерархическая» дорожная структура (как в Москве) в отличие от дорожной сети, типичной для крупных городов.
6. Частная собственность превалирует над общественными зонами.
7.  Уровень преступности ниже, а школы лучше, чем в городе.
8. Управление распределено между муниципальными властями и ассоциациями домовладельцев.


Европа: с поправкой на историю

Отличие Европы от США и Канады заключается в том, что пригороды крупных городов там зачастую окружены исторической малоэтажной застройкой. Их архитектурный облик и планировочная структура уже давно сформированы. И если изначально это были небольшие самостоятельные городки или деревни, то сегодня с развитием транспорта они превратились в спальные пригороды, откуда жители ежедневно отправляются на работу в ближайший крупный город. В этом случае о субурбанизации можно говорить как о миграционном, а не градостроительном процессе. Свободные территории между историческими городками в последние полвека активно застраивались новым жильем. При этом европейские власти зорко следят за соблюдением архитектурной целостности населенного пункта.
 
В Великобритании развитие пригородов связано с интенсификацией железнодорожного сообщения. Но и политика властей сыграла свою роль. Например, при Маргарет Тэтчер активно шла приватизация жилья. В 1980 г. парламент страны принял Жилищный акт, который позволил нанимателям со скидкой 33–50% выкупить 5 млн муниципальных квартир. Многие собственники затем продали городские квартиры и переехали в пригороды.
 
 
Не надо иллюзий

Говоря о зарубежных пригородах, нетрудно впасть в идиллические настроения. Но на самом деле США и некоторые города Западной Европы в этом смысле — скорее исключения. К сожалению, в реальности большинство окраин крупных городов мира — это бедные районы с хаотичной застройкой, плохой инженерией, проблемной санитарной обстановкой и высоким уровнем преступности. Причем пресловутый Шанхай уже давно не является наихудшим примером градостроительного хаоса. Многое здесь объясняется историей. Например, в США в начале XX в. произошла массовая миграция афроамериканцев из южных штатов, что резко обострило социальные проблемы в городах. Пригород уже тогда стал восприниматься как безопасное место для семьи. Однако в Латинской Америке и Юго-Восточной Азии именно на окраинах обычно разбросаны лачуги бедняков.
 
В странах третьего мира пригороды часто развиваются без каких-либо градостроительных ограничений. В Африке жители таких трущоб иногда даже делают свои жилища из картонных коробок и прочего мусора. Африканские кочевники тоже любят разбивать лагеря в пригородах — палатки бедуинов можно увидеть даже вблизи израильского Иерусалима. А туристы, едущие на автобусе из Каира в Гизу, где расположены знаменитые египетские пирамиды, вынуждены на протяжении нескольких километров пути лицезреть странные кварталы самодеятельной монолитной застройки. Буквально все эти дома демонстративно недостроены — у них нет крыши, а из опорных колонн торчат прутья арматуры. Это делается намеренно: власти не могут брать с недостроенных объектов налог на недвижимость. Такое жилье сдается в аренду беднякам.
 
В благополучной Европе с пригородами тоже не все благополучно, многие из них застроены многоэтажным жильем. Социально неблагополучные пригороды характерны, например, для Франции и Швеции. Французское слово banlieue, как и английское suburb, переводится как «пригород», но имеет совсем иную окраску. Во Франции его чаще используют в отношении районов дешевого многоэтажного, в том числе социального жилья, где проживает бедное население. Именно в таких пригородах Парижа не так давно по ночам полыхали сотни автомобилей, подожженных местной молодежью из эмигрантских семей.
 
Итальянские пригороды развивались по-своему. Например, в 1920–1930-е гг. вблизи Рима эти районы создавались с чистого листа (ex novo). Власти стремились вытеснить туда из официального города беднейшие слои и криминал. Это им удалось, но вскоре такие окраины были поглощены разрастающейся столицей, а новые, более благополучные пригороды возникли еще дальше от центра.
 
Российские пригороды — далеко не худшие в мире, но, конечно, до американской «ролевой модели» нам еще очень далеко. Малоэтажного жилья строится все больше, но цивилизованная частная застройка пока появляется лишь в единичных мегапроектах и разрозненных коттеджных «резервациях». В Подмосковье к тому же непреодолимой проблемой остается транспортная недоступность. Так что если кто-то, насмотревшись сериала «Отчаянные домохозяйки», надеется пожить в таком же уютном зеленом районе, то ему стоит запастись терпением. Впрочем, в утешение можно сказать, что идеальный американский пригород, показанный в этом шедевре Universal studios, не более чем картонный муляж, который и сегодня можно увидеть в Лос-Анджелесе в тематическом парке этой киностудии.
 
 
К сведению

 
В Лондоне для того чтобы жить в частном доме, нет необходимости уезжать из города. Население примерно такое же, как в Москве, а площадь вдвое больше. Причина в том, что периферийные районы британской столицы застроены малоэтажным жильем — классическими сблокированными таунхаусами и домами, в том числе и весьма популярными у лондонцев дуплексами на две семьи. В результате такое понятие, как «пригород», в Англии относят чаще всего к городам-спутникам.

Автор: Петр Чернов

Недвижимость и цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать