Недвижимость не отрывается от дна

Рентный доход в большинстве стран смехотворен либо вообще отсутствует. Собственникам заморских домов и квартир остается утешать себя мыслью, что рано или поздно спад на рынке недвижимости завершится и цены вернутся на докризисный уровень. Однако пока в большинстве европейских стран нет убедительных предпосылок для реализации такого сценария.
К морю за скидками
Популярная среди российских инвесторов Болгария входит в число стран, рынки недвижимости которых сильнее всего пострадали от кризиса. Не будет преувеличением сказать, что болгарский рынок жилья пребывает в полуобморочном состоянии. Многие риэлтеры вздрагивают при упоминании этой страны.
«В Болгарии цены упали на 40–70 процентов. В Банско можно купить недвижимость за копейки. Там всего понастроено, мне известны случаи, когда сделки заключались по цене 350–500 евро за квадратный метр. На ближайшую пятилетку у Болгарии нет никаких инвестиционных перспектив», — говорит один из риэлтеров.
Относительно стабильным спросом пользуются лишь самые дешевые малогабаритные квартиры-студии. По экспертным оценкам, в начале 2010 года на такой формат пришлось около трети сделок. Иностранцы (в том числе покупатели из России) приобретают такие апартаменты без каких-то определенных инвестиционных целей, скорее для летнего отдыха. По оценкам гендиректора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, средний бюджет на покупку недвижимости в Болгарии составляет 45–50 тыс. евро за объект (до кризиса — 100–150 тыс. евро).
Коррекция цен на болгарском рынке продолжается. Впрочем, темпы падения замедлились, а продавцы стали скупы на скидки. Этому, в частности, способствует сокращение объемов строительства: строительная активность стремится к нулю. В первом квартале 2010 года количество разрешений, выданных на строительство, снизилось на 26,5% по сравнению с предыдущим кварталом.
А вот в Черногории падение цен на недвижимость было не таким драматичным, как в Болгарии. «На черногорском рынке не было обвального снижения цен девелоперами, хотя при обсуждении конкретных сделок предлагались и предлагаются скидки от 10 до 20 процентов. Наиболее востребованы готовые апартаменты, в среднем площадью около 70–80 квадратных метров с бюджетом 170–180 тысяч евро», — говорит руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова.
Устойчивость Черногории к конъюнктурному спаду отчасти объясняется тем, что в этой стране узкий рынок нового строительства (в отличие, например, от Болгарии) из-за более сложных административных процедур. «В Черногории мало готовых комплексов. Там раскупались объекты преимущественно на стадии строительства, а сейчас домов не так много строится. На готовые ликвидные объекты цены снизились не очень существенно, в среднем на 7–10 процентов», — рассказывает Завалишина.
Кстати, среди покупателей черногорского жилья много русских. По данным черногорского минфина, в общем количестве иностранных собственников земли и недвижимости преобладают граждане России (327 человек). Конкуренцию россиянам составляют англичане и сербы. Больше всего иностранцев привлекают общины Бар и Херцег Нови. Впрочем, риэлтеры рекомендуют не переоценивать инвестиционную привлекательность черногорской недвижимости: в этой стране весьма слабый рынок аренды. Проблема заключается в том, что Черногория, в отличие от Хорватии и Болгарии, изначально сделала ставку на привлечение состоятельных туристов, однако пока не добилась заметных успехов на этом поприще.
Испанский неликвид
В глубокой депрессии пребывает испанский рынок недвижимости. В кризис цены на жилье в стране снизились в среднем на 20–30% (в некоторых регионах на 45–60%). Сегодня на испанских курортах можно купить дом за 100–200 тыс. евро (до кризиса — 150–250 тыс. евро) либо апартаменты за 50–120 тыс. евро. «Продолжает дешеветь даже недвижимость, расположенная в самых, казалось бы, ликвидных местах — на Средиземноморском побережье. Сейчас здесь сконцентрирован самый большой объем непроданных квартир», — отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta Estate Анастасия Дудерова. По экспертным оценкам, на испанских курортах пустует около 1,5 млн нераспроданных домов.
«Недвижимость в Испании неликвидна. Там с 70−х годов побережье хаотично застраивалось. Много русских покупали в этой стране дома. Теперь они приходят и спрашивают: что делать? Я советую бросать объекты, потому что нет смысла их содержать. Невозможно сдать их в аренду или перепродать», — говорит директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании Intermark Savills Игорь Индриксонс.
Эксперты отмечают, что рынок пока никак не реагирует даже на резкое схлопывание объемов нового строительства. В 2009 году количество разрешений на строительство жилья сократилось на 58%, а в первом квартале 2010 года — еще на 24,4%. По оценкам экспертов, за 2010 год будет выдано меньше 100 тыс. разрешений на строительство домов, тогда как в период докризисного строительного бума их выдавалось до 900 тыс. в год.
«В Испании мы рекомендуем покупать недвижимость людям, которые давно присматривались к этой стране, но считали, что цены там завышены. Сейчас можно выбрать объекты с существенными скидками, особенно в менее раскрученных регионах. Например, в Мурсии. Недвижимость там можно найти очень высокого качества, правда, инфраструктура менее развита, чем, например, в районе Барселоны», — говорит один из наших собеседников.

Где не пузырится

В десятку наиболее популярных среди россиян стран для покупки недвижимости, по версии портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, входят Италия и Германия. В кризис квартиры и дома здесь подешевели незначительно. Отчасти это объясняется тем, что итальянский и немецкий рынки до кризиса не привлекали спекулянтов, потому ценовые пузыри здесь если и встречаются, то носят локальный характер.
В качестве примера локальных пузырей некоторые риэлтеры приводят Калабрию — регион, расположенный на юге Италии. «Некоторое время назад местный рынок поделили два застройщика и принялись преподносить Калабрию как будущий туристический центр. Но пока за этим ничего не стоит. Вторичный рынок в этом регионе слаб. Поэтому динамика роста цен, которую демонстрируют риэлтеры, выглядит неубедительно. Это какая-то виртуальная история», — полагает один из наших собеседников. Разброс цен на недвижимость в Калабрии сегодня составляет 100–150 тыс. евро за объект, что сопоставимо со стоимостью жилья в некоторых более развитых в инфраструктурном отношении регионах страны.
По данным земельного департамента, в 2009 году в Италии было зарегистрировано 1,35 млн сделок с недвижимостью — на 11,3% меньше, чем в 2008−м. Впрочем, темпы падения замедляются. Если в первом квартале прошлого года продажи упали на 18,6%, то к концу года падение уже не превышало 4%. Оживает ипотечный рынок. Если в 2008 году объемы заимствований сократились на треть, то в 2009−м снижение не превысило 11%.
В Германии цены на недвижимость оставались стабильными как до кризиса, так и после него. В первом квартале 2010 года вторичное жилье в Германии упало на 1,5% в годовом исчислении. Средняя стоимость квадратного метра в Дюссельдорфе составляет 2,3 тыс. евро, в Мюнхене — 3,4 тыс., в Берлине — 2,2 тыс. Стоит заметить, что ценовая стабильность на немецком рынке сохраняется вопреки резкому снижению объемов строительства. Например, если в 1997 году было возведено 700 тыс. квартир, то в 2007−м всего 230 тыс.
Слабый фунт стимулирует спрос
На фоне остальных стран островком благополучия выглядит рынок недвижимости Великобритании. Кстати, в этом есть заслуга и наших соотечественников. По оценкам главы отдела продаж недвижимости агентства Sloane Street for Savills Ноэла де Кайзера, больше половины от продаж на сумму свыше 20 млн фунтов в этом году пришлось на долю российских покупателей, в то время как в прошлом году покупателей из России практически не было. «Слабый фунт стимулирует спрос со стороны иностранцев. Номинированные в долларах США цены все еще на 34 процента ниже пиковых значений 2008 года», — поясняет директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
По словам гендиректора компании Pleiada International LLC Вадима Оришака, среди частных инвесторов популярна схема лизбэк — покупка недвижимости с гарантированным доходом. «Взять, к примеру, сделку по приобретению апартаментов в доходном доме в Великобритании стоимостью 250 тысяч фунтов. Собственные средства покупателя составят 82,5 тысячи фунтов, из них 7,5 тысячи фунтов — гербовый сбор. Инвестиционный кредит, при котором выплачивается только процентная ставка, — 175 тысяч на 25 лет с правом досрочного погашения. Процентная ставка 3 процента. Застройщик предоставляет гарантию минимального рентного дохода — 6 процентов в год сроком на десять лет. Чистый доход от аренды — минимум 15 тысяч фунтов в год. Выплаты по кредиту составят 5 тысяч фунтов в год. Остается около 10 тысяч фунтов в год — то есть более 12 процентов годовых на вложенные средства. Это хорошая альтернатива банковскому депозиту. А если рынок будет расти на 5 процентов в год, то прирост капитала составит 12,5 тысячи фунтов ежегодно. То есть совокупная доходность составит 22,5 тысячи фунтов — порядка 27 процентов годовых», — приводит пример инвестирования в английскую недвижимость г-н Индриксонс из Intermark Savills. Вадим Оришак рекомендует покупать недвижимость в районах Клапхэм, Гринвич, Кенери Уорф, Айлингтон, где выше ликвидность и оптимальное соотношение цены покупки и арендных ставок.
«Сейчас невыгодно приобретать объекты в новостройках на развивающихся рынках, как было распространено до кризиса. Большинство инвесторов устремилось на стабильные рынки в поисках наиболее качественных и ликвидных объектов в престижных районах с максимальными скидками», — замечает директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. В последнее время все больше инвесторов осознает, что стабильно высокую доходность можно получать даже при минимальном росте рынка — около 5%. Если же рынок растет взрывообразно, то от недвижимости лучше избавляться, поскольку пропорционально цене возрастают и инвестиционные риски.