Зарубежная первичка: зоны риска

Насколько велики шансы, что объект будет сдан в оговоренные сроки? Что делать, если жилье уже куплено, а строительство затягивается? Существует ли на первичном рынке опасность потерять вложенные деньги? Эксперты уверяют, что причин для паники нет, но о возможных рисках лучше знать заранее.

Офплан не востребован
В то время когда по России прокатилась волна скандалов с обманутыми дольщиками, за границей все было тихо и спокойно. Сейчас спокойствия поубавилось, но неприятности на зарубежных рынках ограничиваются лишь переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию. А этим российского инвестора не удивишь. «До кризиса проблемы задержек строительства практически не существовало, но сейчас это больная тема, — говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость». — Среди рынков, популярных у россиян, особенно остро вопрос стоит в Болгарии и Черногории. Этим летом наши клиенты, купившие жилье в 2007 г. на стадии офплан (off plan — англ., стадия проектной подготовки. — Ред.) со сроком сдачи в 2008–2009 гг., впервые поедут в свои апартаменты. Хуже дело обстоит с проектами, сдача которых была намечена на 2009–2010 гг. На стройках Болгарии и Черногории за последний год почти не произошло изменений. Впрочем, отдельные объекты были сданы вовремя».

Зачем нужно условное депонирование
Если не вдаваться в детали, то escrow accounts — это один из механизмов защиты вложений частных покупателей: деньги переводят не застройщику, а на счет специального финансового агента, который перечисляет транш компании только по завершении оговоренного этапа проекта. Таким образом, застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства. Еще более распространенный, хотя и не такой продвинутый способ защиты прав покупателя — обычная поэтапная оплата. Это по сути то же, что и escrow accounts, но здесь покупатель имеет дело с застройщиком напрямую. К слову сказать, причина множества скандалов с обманутыми дольщиками в России в том, что у нас в стране не было и нет ни одного из этих механизмов, — застройщики даже в кризис хотят получить все и сразу. Правда, они могут предоставить рассрочку, но при этом российский покупатель должен платить независимо от хода строительства.

Схема, по которой деньги необходимо платить непосредственно застройщику, не сулит покупателю спокойствия в кризисные времена. Тем не менее даже без счетов условного депонирования поэтапная оплата — важная «подушка безопасности». Обычно финансирование проекта разделяется на стадии, соответствующие этапам строительства. «Сначала утверждение проекта, получение всех разрешений, после чего банк выдает часть кредита, — поясняет Станислав Зингель, президент компании Gordon Rock. — Затем следуют выход на нулевой уровень (заливка фундамента), получение второй части кредита. Далее — возведение стен и т. д. Это все накладывается на матрицу продаж: скажем, чтобы получить очередной транш, нужно продать 30%, затем еще 10% жилья в проекте. Такая схема может различаться по этапам, количеству кредитных траншей, процентным ставкам в зависимости от страны».

В некоторых государствах защитить права покупателя при долгострое помогают банковские гарантии. Их, по словам менеджера по продажам GreenField Property International Лилии Цырюльниковой, предоставляют, например, в Тунисе. Это означает, что до полного окончания строительства все взносы частных инвесторов хранятся на закрытом счете, к которому девелопер не имеет доступа. При покупке объекта недвижимости клиент вправе потребовать лицензии и справки из кредитной организации, подтверждающие наличие банковской гарантии. По описанной схеме продают, например, строящийся в Тунисе жилой комплекс The Dunes Golf Spa. И все же не надо путать финансовые гарантии с инвестиционными. «Поэтапная оплата — распространенная практика, но она не уберегла перегретые рынки от провала», — резюмирует Ю. Титова.
К сведению
Российские эксперты рынка считают, что в отношении строящихся за рубежом объектов не стоит сгущать краски: покупатели могут столкнуться с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, но потерять деньги — едва ли. Случаев с обманутыми дольщиками на практике не было. Самый плохой сценарий, который возможен на рынке зарубежной недвижимости, — это задержка строительства на один-два года, что для России вообще считается нормой.

Рынку тоже нужен отдых
Дубай нередко называют в числе наиболее проблемных рынков. Однако вопреки сообщениям, появившимся в СМИ, инвестиционный пузырь в этом эмирате не лопнул, а просто немного сдулся. «Если дубайский застройщик обанкротился, вы как покупатель можете вернуть деньги в полном объеме, — заверяет Л. Цырюльникова. — В случае задержки строительства орган по регулированию сектора недвижимости RERA обязывает девелопера привязать план оплаты к числу возведенных этажей. К настоящему времени почти все застройщики уже перешли на такую схему. При выборе проекта off plan покупателю следует выяснить, зарегистрирован ли застройщик в земельном департаменте, выкуплена ли в собственность земля, на которой возводят объект, открыт ли escrow account, существует ли план поэтажной оплаты, лицензия на строительство и сертификат, выданный RERA. А на сайте RERA всегда можно проверить, имеют ли брокеры и застройщики лицензию этого ведомства».

Если инвестор в Дубае задерживает выплаты, то застройщик имеет право расторгнуть контракт, вернув ему лишь 25% от стоимости объекта. Допустим, вы внесли 35% и прекратили платежи. Вам возвращают 25%, а еще 10% можно получить только после перепродажи контракта или сдачи объекта в эксплуатацию. По словам Л. Цырюльниковой, сначала два месяца на размышление вам дает девелопер, потом еще месяц — Земельный департамент: «Если вы все же не в состоянии платить, то контракт аннулируют, — предупреждает эксперт. — Таким образом, закон в Дубае сбалансирован — он в равной степени защищает и застройщиков, и покупателей». Несмотря на кризис, в 2009 г. в эмирате было построено объектов недвижимости (жилые и коммерческие) на 5 млрд дирхам ОАЭ. В том же году выдано 100 тыс. резидентских виз. Перенасыщения рынка не будет, считают в GreenField Property International, поскольку имеет место постоянный прирост населения. К тому же, как ожидается, новые объекты не появятся на рынке в течение трех лет после того, как будут завершены текущие проекты. Так что объем предложения будет лишь сокращаться.

Какую бы страну ни выбрал покупатель жилья в новостройке, ему надо помнить, что строящиеся комплексы сегодня являются зоной риска. Существует немало механизмов защиты потребителя, но, по словам Ю. Титовой, самый надежный путь — это, безусловно, покупка готовых объектов.

Впрочем, в некоторых странах влияние кризиса на сроки сдачи домов в эксплуатацию оказалось не столь драматичным. Например, в Турции практически не ведут продажи недостроенных объектов. А в Испании девелоперы успели завершить возведение множества домов, пока банки еще выдавали им кредиты.

В целом с началом кризиса покупатели зарубежной недвижимости охладели к идее приобретения «воздуха над котлованом». Но в уникальных строящихся объектах продажи все-таки идут, подчеркивает Ю. Титова. Дополнительное доверие клиентам внушает трансляция хода строительства через установленные на стройплощадках web-камеры. Кроме того, эксперты советуют обращать внимание на договор: желательно, чтобы в нем были прописаны строгие штрафные санкции в случае задержки строительства, максимально сокращен перечень форс-мажорных обстоятельств. По словам Ю. Титовой, на практике именно форс-мажором большинство застройщиков прикрывают свое опоздание со сдачей проектов. Климатические условия — самый распространенный вариант отписки, притом что климат за последние два-три года нигде радикально не менялся.
ЭКСПЕРТНЫЙ ВЗГЛЯД

Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»:
— Помимо переноса сроков сдачи существует и другая распространенная проблема: обещанная на словах и в рекламных буклетах инфраструктура комплекса на деле оказывается изрядно редуцированной. Возмущаться в этом случае смысла нет — в большинстве договоров описывается не инфраструктура, но исключительно продаваемый объект недвижимости.
Многие эксперты из соображений политкорректности не хотят давать негативные комментарии о конкретных странах, хотя им явно есть что сказать. И все же, говоря о задержках строительства, едва ли стоит сводить ситуацию к общему знаменателю, поскольку на западных рынках она существенно различается.
Для тех, кто планирует покупку сегодня, существуют некие универсальные ориентиры. Например, в Gordon Rock советуют обращать внимание на уже реализованные девелопером проекты, источники финансирования, генподрядчика и возможность использования escrow account. Доля финансирования за счет собственных ресурсов, заемного капитала или продаж может быть разной, но это зависит не от страны, а от конкретного застройщика. В большинстве случаев компании пользуются как кредитами, так и собственными средствами. Поступления же от покупателей актуальны на этапе продаж офплан, но в настоящее время эта схема не пользуется популярностью.