Землю спасает дешевизна

19 января 2011 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Латвия

Место, место и еще раз место — так упрощенно выглядит общемировая формула успешности маркетингового продвижения недвижимости. Но это в классическом понимании. Формула успешности торговли земельными участками в Риге и ее окрестностях в последнее время трансформировалась в место плюс очень низкая цена. Действенной она останется и в 2011 году.

 

«Год может оказаться потерянным для рынка торговли землей в Риге и ее окрестностях: в отличие от квартирного сегмента ждать оживления на нем не приходится. Сделки будут происходить только по очень низким ценам и с привлекательными по месту расположения участками», — таким виделось развитие ситуации в 2010 году журналу  и порталу varianti.lv еще прошлой зимой. И время подтвердило справедливость этого предположения, особенно его второй части. Именно низкая цена и стала определяющим фактором, который повлиял на успешность торговли земельными участками для частной застройки в Риге и ее окрестностях.
 
«Сделок с землей под частную застройку было не так уж много. Другое дело, что на фоне практически «пустого» 2009 года прошлый год смотрелся чуть более привлекательно. Да и это стало возможным только благодаря значительному снижению цен со стороны продавцов. Точнее, тех из них, кто имел возможность пойти на этот шаг. Так, если в былые годы в Марупе за участки просили по 100-150 евро за кв. м, то в 2010 году лучшие по месту расположения объекты если и покупались, то максимум по 20-30 евро за кв. м. То есть по ценам в пять раз меньшим!» — делится своими наблюдениями директор компании Averts Гунтарс Краменс. Да и это, по его словам, не предел уступок со стороны продавцов. Банки, которые пытаются торговать целыми поселковыми проектами (площадью до 10 гектаров), скидывают и больше. Недвижимость, которую в 2006-2007 годах девелоперы предлагали по 15-20 евро за кв. м, финансовые учреждения, перенявшие проект из-за долгов кредитополучателя, согласны отдавать по два-три евро за кв. м.
 
«Небольшое шевеление на рынке торговли участками под частную застройку происходило летом. И все-таки более справедливой и емкой оценкой прошедшего года является фраза из старой советской кинокомедии: «Тишина. И мертвые с косами стоят», — шутит глава компании Latvian Real Estate Иварс Жердиньш.
 
Специалист Ober Haus Кристина Дубане отметила, что их компания почувствовала оживление со стороны покупателей земельных участков осенью. Появился хоть какой-то спрос. Запросы потенциальных покупателей можно было разделить на две основные категории: либо очень хорошее место, либо очень дешевое предложение. «Участки в садоводческих кооперативах в Рижском районе покупали за 2 000-3 000 латов. Более дорогие предложения оставались невостребованными», — говорит она.
 
«А вот лично меня 2010 год не разочаровал. Мы почувствовали рост активности со стороны покупателей, которая и отразилась на количестве сделок. Если в так называемые жирные годы (в 2006 году) наша компания продавала в среднем по три участка в месяц в своих проектах, то весной и летом 2010 года у нас было по две сделки ежемесячно», — несколько озадачил журнал  и портал varianti.lv своим бодрым заявлением Андрей Валтерс, глава специализирующейся на развитии поселковых проектов компании Lange Pils. Однако дальнейший разговор с ним расставил все по своим местам: его позитивный настрой не выпал из общей описанной ситуации. «И что? Торговля в 2010 году велась по ценам, сопоставимым с теми, что были 2006 году?» — интересуемся у него. «Конечно же нет! — не отрицает специалист. — Они были на 75% ниже, чем в 2006 году. Тем не менее в поселковых проектах с развитой инфраструктурой дно было достигнуто и даже наблюдался небольшой прирост цен. Так, если на границе Риги лучшие участки прошлой зимой предлагались по 20-25 евро за кв. м, то к концу осени уже по 23-28 евро за кв. м».
 
Но, озвучив эту приятную для маклеров тенденцию, Андрей Валтерс сразу же уточнил: «Только ни в коем случае нельзя говорить, что это носило повсеместный характер. А то у читателей создастся впечатление, что рост цен наблюдается на всю землю. Спрос стал избирательным. Потенциальный покупатель в первую очередь выбирает участки в самых лучших местах. В Рижском районе, смею вас заверить, поселковых проектов с хорошим транспортным сообщением, удобными подъездными дорогами и развитой инфраструктурой не так уж и много. Вот они и интересны потенциальным покупателям. Тогда как в проектах поселков, которые существуют лишь на бумаге или представляют собой распарцеллированные поля, где есть какая-то наезженная колея да торчат электрощитки, — там ситуация совершенно иная. Там активности нет, и девелоперы, если такая возможность у них имеется, вынуждены до максимума скидывать цены». Глава Lange pils привел такой пример: на судебных аукционах, на которых в 2010 году распродавались заложенные в банках земельные участки в «пустом» поселке в Стопиньской волости, сделки происходили на уровне 5-6 евро за кв. м. Таким образом, общая цена за участок составляла 7 000-9 000 евро. Вне аукциона аналогичные по своим качественным характеристикам объекты находят нового владельца не более чем за 10 000-12 000 евро. «Работает только мегадешевый сегмент», — заключил Андрей Валтерс.
 
По мнению Гунтарса Краменса, многочисленные нарезанные в пустынных полях вокруг Риги участки под застройку обещают простоять нетронутыми еще не один год. Спроса на них нет. Сегодня дешевле приобрести под Ригой готовый дом с участком, чем заморачиваться всем этим строительным процессом самому. Да и пока в поселке не появится определенное количество домов, за его обустройство никто не возьмется. А поток потенциальных покупателей земли под частную застройку в Риге и ее окрестностях, которые собираются реально покупать, а не просто интересуются данным вопросом любопытства ради, нынче не так уж велик. По мнению экспертов, в 2010 году счет таких клиентов шел на сотни, а никак не на тысячи. Одна из причин столь низкой активности объясняется тем, что банки практически не финансируют покупку земли. Те маклеры, с которыми побеседовали  и varianti.lv, вспомнили только пару случаев, когда банк предоставил заем в объеме 50%. Да и то покупка кредитовалась по той причине, что клиент, оформлявший одновременно и кредит на строительство дома, смог подтвердить свою финансовую состоятельность.
 
Собирательный образ привлекательного участка под застройку, который имеет шанс найти покупателя в нынешних рыночных условиях, выглядит так: не далее 10 километров от границы Риги, в месте, где уже проложены дороги (которые к тому же чистятся!), подведены все коммуникации, более половины участков в поселке должны быть застроены и обжиты. Обязательно — транспортное сообщение, предпочтительно наличие водоема — реки или озера. Ну и, наконец, цена. Даже на самые лучшие по своим характеристикам объекты она не должна превышать 20-30 евро за кв. м. 
Правда, последнее требование не распространяется на действительно уникальные предложения. «Здесь действуют иные правила. Так, у нас был клиент, который искал участок у озера. Год смотрел разные варианты, пока не нашел то, что ему приглянулось. И заплатил за него цену, которую я не могу назвать ни супердешевой, ни супервыгодной по нынешним временам. Зато он получил именно то, что искал», — добавляет Кристина Дубане.
 
Земельный рынок Риги и ее предместий — это не только участки по частную застройку. Это еще и участки для строительства многоквартирных домов и коммерческих объектов. Это и сельскохозяйственные земли и леса. Интерес к первой группе минимальный. Хотя Ober Haus и указывает на появление в октябре-ноябре инвесторов, готовых рассматривать вопрос о приобретении такой недвижимости. Только предлагаемая ими цена редко соответствует запросам тех, кому эти участки принадлежат. Плюс в последний год в сегменте нового строительства развивают проекты либо крупные строительные компании, либо банки. У тех и других портфель собственных земельных участков переполнен. Им хоть бы часть его освоить, что уж о приобретении новых говорить. Сделки с участками как для многоквартирного, так и коммерческого строительства носят единичный характер. И по очень низким ценам, в которых учитывается, что инвестору перед тем, как начать развивать проект на купленной земле, предстоит выждать пару-тройку лет.
 
«Участки для коммерческой земли, которые располагаются на центральных улицах, с хорошим потоком людей и удобными подъездами для машин спрашивают довольно часто. Иногда цены на них таковы, что выгоднее купить уже имеющуюся постройку с участком. Например, мы продаем участок в 2 400 кв. м с офисным зданием (свыше 700 кв. м) по 250 евро за кв. м», — указал Иварс Жердиньш. Эксперты отмечают, что коммерческие земли в последний год приобретают только те бизнесмены, кто видит дальнейшие перспективы для своих предприятий в Латвии. Поэтому готовы вкладываться в возведение собственных складских, производственных или офисных помещений. И не столько для сдачи их в аренду другим, сколько для собственных нужд.
 
«Наших клиентов-инвесторов интересуют участки в центре Риги и в Юрмале, но они не готовы рассматривать вопрос о покупке по тем ценам, что предлагаются. Там нет ликвидности, — поясняет глава компании Century21Baltwest Валерий Энгель. — Продавцам приходится быть очень гибкими. Был в Старой Риге участок, за который собственник хотел получить 2,5 млн евро. Никто не брал. Стоило же хозяину земли изменить концепцию и принять решение о создании совместного предприятия для строительства гостиницы или многоквартирного дома, как желающие стать соинвесторами появились».
 
Светлое пятно на фоне довольно грустной картины с торговлей земельными участками — сельскохозяйственные земли и лесные угодья. На них спрос, как и раньше, довольно высок. Покупатели — скандинавы, немцы и британцы, через юридических лиц — россияне. Чаще всего ищут даже не десятки, а сотни гектаров по цене в диапазоне от 500 до 1 000 латов за гектар. Лес берут с прицелом на экспорт древесины. Мотивацией покупки сельскохозяйственной земли служит ее относительная дешевизна по сравнению с теми же Данией и Швецией и общемировые тенденции роста спроса на продукты питания.
 
По убеждению маклеров, с которыми мы побеседовали, сельскохозяйственные земли и лесные угодья останутся востребованным и в 2011 году. Тогда как в остальных сегментах рынка земли Риги и Рижского района ждать особого изменения ситуации со сделками не приходится. Те ростки спроса, которые стали прорастать на волне позитивных данных об общей экономической ситуации в стране, может погубить новая налоговая политика властей в отношении всей недвижимости. Рынок и непосредственно покупатель реагируют на это очень болезненно. А значит, пока он не свыкнется с этой мыслью, пока не поймет, что к чему, активности с его стороны ждать не стоит. Если, конечно, речь опять не будет идти о супердешевых предложениях.
 
Мнения: Чего ждать земельному рынку в 2011 году?
 
Гунтарс Краменс, директор компании Averts: «Когда-то земля приобреталась как очень надежное вложение. Сейчас ее как подобный финансовый инструмент вряд ли кто-то рассматривает. Рынок недвижимости Латвии получил очень тяжелый налоговый удар. И как он его перенесет, я прогнозировать не берусь».
 
Андрей Валтерс, владелец Lange pils: «Думаю, первая половина 2011 года для сегмента торговли землей пройдет под знаком затишья. Причиной этого станет пакет налоговых мер, которые вступили в силу с 1 января. Дальше надеюсь на оживление. Хочется верить, что в 2011 году цены на землю останутся стабильными, с незначительным приростом. Для их падения я вообще причин не вижу: те цены, что имеются сейчас, вполне подъемные для потребителей».
 
Кристина Дубане, специалист компании Ober Haus: «Падение цен на земельные участки может конечно быть спровацированно падением экономики. Хотя в то же время те владельцы, которые испытывали финансовые проблемы, ушли рынка. Остальные продавцы, если нет финансовых обязательств и их участок обладает какими-то конкурентными преимуществами, с продажей не спешат. Они держат цену на устраивающем их уровне. Многое будет зависеть от их принципиальности».

Varianti.lv

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Латвия»:

Статьи

Четвертая волна: обзор рынка недвижимости Латвии 2016 – 2017

Спрос на латвийские «золотые визы» резко снизился. Цены на дома и квартиры медленно ползут вверх. Россияне остаются главными зарубежными покупателями. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Латвии. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Латвии

Российские физические и юридические лица могут свободно приобретать недвижимость в Латвии. Для покупки земли под застройку потребуется разрешение местных властей, однако это скорее формальная процедура. Сделка на сумму от 250 000 дает право получить вид на жительство. Читать

Недвижимость Латвии: иностранцы клюют по зернышку

В первой половине 2016 года иностранцы, подавшие прошение о предоставлении им латвийских видов на жительство, купили 82 объекта недвижимости. Из них 44 располагались в Риге, а еще 28 имели юрмальскую прописку. Наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv собрали самую свежую статистику о том, что сейчас выбирают зарубежные покупатели в Латвии. Читать

Вид на жительство в Латвии за покупку недвижимости: новые правила

За последние годы латвийская программа «золотой визы» менялась несколько раз. Наши коллеги из портала Varianti.lv и журнала «Квадратный метр» собрали для вас свежие поправки к закону «Об иммиграции», который регулирует правила выдачи видов на жительство за покупку недвижимости. Читать

Недвижимость Латвии: дефицит на цены не влияет

Рига испытывает нехватку качественных центров. Дефицит негативно отражается на интересе крупного международного бизнеса, не имеющего возможности «осесть» в латвийской столице. Наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv проанализировали ситуацию и ответили на вопрос, когда ситуация изменится. Читать