Стоит ли покупать квартиру в немецком бизнес-центре

25 апреля 2011 года
Теги: Германия

Бизнес-центры и торговые комплексы рождаются, живут, пустеют и умирают… Однако в своей «второй жизни» они могут превращаться в многоквартирные дома. Немецкие эксперты все чаще заявляют о перенасыщении рынка офисной и коммерческой недвижимости страны: проблема нерентабельных центров решается путем санации и перевода пустующих площадей в жилой фонд. Есть ли смысл присмотреться к таким домам?

 

Если офисное или торговое здание расположено в «проходном» месте, да еще и в городе с высокими арендными ставками, то его владельцы, конечно, будут ждать до последнего, надеясь все-таки заполучить арендаторов и спекулируя на стоимости аренды. Однако в таких городах, как Мюнхен, Франкфурт-на-Майне или Гамбург разница между рентабельностью от сдачи в аренду офиса и от продажи квартиры близка к нулю, и на особые «барыши» от аренды рассчитывать не приходится. Поэтому, чтобы минимизировать убытки от простоя, собственники недвижимости начинают «шевелиться» и готовы рисковать, реконструируя пустующие площади.
 
Так, на последних этажах офисных высоток появляются пентхаусы площадью по 400-500 кв. м, на крышах раскидываются террасы для любителей полюбоваться на городские перспективы. В ходе санации из старых зданий извлекается вся электрическая, водопроводная и другая техническая «начинка», и только лифтовые шахты строители предпочитают не трогать, опасаясь нарушить прочность бетонных конструкций. 
 
Зачастую, помимо удачного адреса, в районе с развитой инфраструктурой бывшие офисные и торговые центры имеют и ряд иных преимуществ. Так, например, потолки в домах малой и средней этажности, спроектированных до 1978 года, обычно существенно выше, чем в более поздних постройках. В глубоких подвалах-бункерах строители размещают многоуровневые подземные гаражи. 
 
Лучше всего перепрофилируются дома постройки 60-х годов прошлого века, имеющие стальные каркасные конструкции, что дает возможность развернуться фантазии современных архитекторов. К тому же этот тип домов (возведенных до начала массовой застройки) нередко насчитывает 12-13 м в ширину и около 40 м в длину, что позволяет найти место как минимум для двух лестничных шахт
 
Существуют даже специальные фирмы, помогающие владельцам проблемной недвижимости разобраться в целесообразности и сроках окупаемости санации, в выборе того или иного типа здания (отель, общежитие, библиотека, жилой дом, ресторан), в который они хотели бы перестроить принадлежащие им площади. В каждом случае решение принимается индивидуально. Особенно показательны в данном контексте «кармические» превращения комплекса Westendrondell, который в свое время был возведен как жилой дом, потом стал офисным центром, а теперь объединяет 14 апартаментов класса «люкс».
 
За последний месяц во Франкфурте-на-Майне были представлены сразу два масштабных проекта, еще несколько находятся на стадии разработки или реконструкции. Довольно много санируемых зданий сосредоточено в этом городе в районе Нидеррад. В прошлом году подобным образом во Франкфурте появилось не менее 590 квартир. Казалось бы – это капля в море, по сравнению с 2 млн кв. м пустующих офисных и коммерческих площадей в мегаполисе, обитателям которого столь необходимо доступное жилье. Однако, если учесть, что в том же городе за 2010 год было сдано в эксплуатацию всего 2700 готовых квартир в новых домах, ситуация предстает в несколько ином свете.
 
В Гамбурге строители ежегодно планируют сдавать в эксплуатацию по 6 тысяч квартир в новых домах, на деле же, по данным Financial Times, за этот срок строится и сдается не более 3 тысяч. При этом покупательский спрос покрывается от силы на 20-30%.
 
Как сообщает Financial Times, реконструкция морально устаревшего здания в современные апартаменты обходится недешево, да и сроки реализации подобного жилья могут сильно затягиваться. Поэтому девелоперским компаниям приходится подыскивать надежного и, что немаловажно, терпеливого инвестора. К тому же, если же суммировать затраты по разработке и строительству проекта со всеми обязательными налогами (включая 20% НДС при последующей продаже квартир), становится понятно, почему многие собственники пустующих торговых и бизнес-центров не торопятся перестраивать их в жилье.
 
Небольшие квартиры, конечно, могли бы распродаваться быстрее, но их создание обходится компании-застройщику значительно дороже, так как возрастают затраты на обустройство отдельных входов, кухонь, санузлов, коридоров и внутренних перегородок. Экономически выгоднее переделывать здания в престижные квартиры большого метража, поскольку при такой реконструкции потребуется в основном сносить старые, а не возводить новые стены.
 
«Гибкость» чиновников нередко даже важнее финансового обеспечения проекта. Решившись на санкцию, компании стараются максимально увеличить полезную площадь, готовы перестраивать и сносить, смело «вылезая» за имеющиеся границы здания, однако уговорить государственные инспекции одобрить смелые архитектурные решения бывает нелегко. Проектировщикам приходится отстаивать каждый новый балкон и лишний выход на крышу. После подготовки всех необходимых документов еще как минимум полгода потребуется на получение разрешения на строительство от городских властей. По опыту экспертов крупной немецкой девелоперской компании DIH, в отдельных случаях ожидание «зеленого света» может растянуться и на год.
 
И все же, несмотря на все трудности, санкция обходится инвесторам дешевле строительства новых зданий. Более того, она экономит время компании-девелопера. Если учесть снижение вредного воздействия человека на окружающую среду и бережное отношение к ресурсам, то становится понятно, почему в экологически ориентированной Германии, тенденции санации и редевелопмента не только сохраняются, но даже постепенно набирают обороты.
 
При этом нельзя сказать, что квартиры в бывших офисных и торговых центрах достаются покупателям дешевле. При средней стоимости «квадрата» порядка €4 тыс., цена жилья в санированном доме может составлять €700 тыс. и больше. Однако спрос на объекты в облагороженных внешне и внутренне зданиях, по мнению аналитиков компании DIH, остается стабильным, несмотря ни на какие финансовые катаклизмы. 
 
 
 
Комментарии эксперта
 
Арнольд Фирт, директор компании Mr.Haus
 
Лет пять-семь назад девелоперы активно выкупали старые заводы и другие объекты коммерческой недвижимости и перестраивали их в жилые помещения. Возможно, этот бум был связан с тем, что многие производственные предприятия тогда выносились за пределы городов, а здания, в которых он располагались, оставались пустовать. Однако сейчас подобной реконструкцией в Германии массово не занимаются. Если такие объекты иногда и предлагаются на рынке, то особого интереса к ним со стороны россиян мы не замечаем.
 
Вообще, россиян в Германии больше интересует экономичное жилье стоимостью до €35 тыс. Мы такие объекты называем «семечками», потому что они очень быстро продаются, буквально разлетаются словно семечки. Например, в городах-миллионниках за такую сумму можно приобрести типовую одно-двухкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м. Большее по площади жилье менее популярно у россиян, так как люди обычно не планируют постоянно проживать в купленной квартире. Также многие россияне приобретают недвижимость в Германии для последующей сдачи в аренду и получают при этом доход 8-10% годовых.
 
Элитным жильем россияне интересуются, однако реальные сделки проходят редко. Такое ощущение, что людям просто любопытно узнать, что представляют собой замки в Германии. Стоимость объектов класса люкс зависит от месторасположения. Самые дорогие города в стране – это Мюнхен и Гамбург. В Мюнхене стоимость квадратного метра обычной квартиры начинается от €2,5 тыс., а в хороших новостройках – около €4-6 тыс. Например, около €400 тыс. там будет стоить квартира площадью 100 кв. м в современном жилом комплексе. А в маленьких городах Германии за €800 тыс. можно купить шикарный частный дом. 
 
 
Юлия Титова, директор агентства недвижимости Rentsale
 
В Южной Германии бизнес-центры не перестраиваются в жилые объекты, поэтому оценить ситуацию сложно. Однако полагаю, что перестройка бизнес-центров в жилье – это плохой знак: бизнес прогорает – значит, и вложение в жилую недвижимость в этом районе не слишком перспективно...
 
Запросы по элитной недвижимости в Германии у нас есть, но в основном клиентов интересует Баден-Баден или аналогичные населенные пункты. В целом, на мой взгляд, сегмент действительно стоящей элитной недвижимости в Германии достаточно узкий – более узкий, чем во многих других странах, так как в этой страны спросом пользуются центры бизнеса, а не международные туристические центры, спрос на недвижимость в которых подогревается иностранцами.
 
Сегмент элитной недвижимости существует в любой стране, однако наиболее ценным он представляется на роскошных курортах, например во Франции или Италии. В Германии же мы достаточно редко сталкиваемся с элитной недвижимостью: как правило, жилье здесь покупают для инвестиций и обычно в ценовом диапазоне от €200 тыс. до €800 тыс.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать