Версия
для печати
для печати
Новшеств не избежать
Общаясь с маклерами тет-а-тет, в последний месяц приходилось часто слышать сетования на ужесточение банковской политики при выдаче кредитов. Однако сами банки просят не драматизировать ситуацию. «В начале года мы увидели возникающие риски и немного ужесточили требования, но этот процесс не носил кардинального характера», -- заверил каталог «м2» руководитель управления продаж DnB NORD Banka Илмар Вамзис. По словам его коллеги -- руководителя отдела развития жилищного кредитования Nordea banka Илоны Седлениеце, у них и вовсе «список официальных документов и требований остался прежним». Аналогичный ответ мы получили и от представителей Latvijas Hipotēku un zemes banka.
Но уже с июля ситуация должна измениться. Ведь именно с этого момента может начать действовать требование о предоставлении претендентами на ипотечный кредит справки из СГД о легальности своих доходов. Она будет обязательной, если объем займа превысит 100 минимальных заработных плат. Нарушение данного положения, а также выдача кредита в размере, превышающем 90% от оценочной стоимости недвижимости, после 1 января 2008 года обернется для кредитодателя штрафом в 1 000 латов. Последующее подобное нарушение обойдется уже в 3 000.
«Единственное, что меня немного смущает во всем этом, так это то, что со справками из СГД нет четкой ясности», -- признается Илмар Вамзис. Дело в том, что соответствующие госучреждения пока не озвучили, как будут выглядеть справки о доходах, каков будет срок их действия, уплата налогов за какой период должна в них отражаться, какие доходы станут в них учитываться...
О заказчиках и строителях
Интересно, что на волне ожидания изменений условий получения ипотечных кредитов на них образовался увеличенный спрос. Мобилизовались и заказчики многоквартирных домов, сдача которых в эксплуатацию была запланирована на первую половину лета. И все для того, чтобы успеть ввести объект в строй и заключить договора о продаже квартир в соответствии со старым порядком.
Кстати, для самих девелоперов условия кредитования в большинстве банков ужесточились еще 5-6 месяцев назад. «Если раньше достаточно было иметь каких-то 5-10% от сметной стоимости объекта, а остальное давал кредитор, то сейчас доля собственной составляющей выросла до 30-40%, -- рассказывает Илмар Вамзис. -- Особенно трудно приходится малым и средним фирмам: многие из них ходят по банкам со своими готовыми на бумаге проектами и пытаются безрезультатно получить займы». Потому-то в последнее время и возрос объем предложений о продаже проектов с уже имеющимся разрешением на начало строительных работ. В то же время многие застройщики, которые предполагали реализовать многоэтапные комплексы, берут паузу.
«Какая самая большая проблема у девелоперов? – продолжает развивать тему представитель DnB NORD. -- Ставя сегодня подписи под договором на строительство, они должны иметь четкое представление о спросе на жилье и о ценах, по которым будут торговать через два года. Но сейчас кажется, что повального оптимизма всерьез поубавилось. И что в такой ситуации делают строители? Они продолжают жить вчерашним, растущим рынком и закладывать на будущее рост своих расходов на материалы и зарплаты рабочим. И договориться строителям и заказчикам между собой с каждым месяцем становится все труднее».
Каталог «м2» убедился в этом на собственном опыте. Один из известных латвийских девелоперов еще зимой зарезервировал у нас рекламные площади на обложке. Однако в последний момент вынужден был отказаться от них: не смог сойтись с генеральным подрядчиком в сметной стоимости объекта.
Складывающаяся ситуация с остановкой роста цен на недвижимость должна бы упорядочить строительный рынок. Потому как до сих пор он жил в состоянии острого дефицита на свои услуги. Кто больше заплатит, к тому подрядчики и идут. При этом рост смет абсолютно никак не отражается на повышении эффективности труда строителей. А попробуйте заговорить с ними о гарантиях качества! Могут развернуться и уйти к другому, менее принципиальному заказчику. Вот снижение спроса на их услуги и могло бы стимулировать нормальную конкуренцию между строителями, заставило бы их думать о повышении своей эффективности. Но... Гиперактивность государства по реализации многочисленных «проектов века» может позволить им продолжить работать по старинке. Ведь для строителей нет принципиальной разницы, какой объект возводить: мост, национальную библиотеку или еще что-то. А на подходе еще и очень серьезные деньги из различных европейских фондов.
Цены, цены, цены...
Считается, что банки – одни из немногих структур, которые имеют более или менее четкое представление о реальных ценах сделок. Поэтому озвучим несколько наблюдений, которыми поделились с «м2» его собеседники. Во-первых, в ряде новых проектов продажная цена уже корректируется в сторону уменьшения. Во-вторых, на рынке есть объекты, в которых квартиры в первой очереди проекта стоят дешевле, чем во второй. Что это значит? А то, что спекулянты вышли на рынок и начали оказывать давление на девелоперов. И сейчас те застройщики, которые ранее говорили, что спекулянты -- это хороший катализатор рынка, вынуждены вступать с ними в конкурентную борьбу. Имеются также жилые многоэтажки, где больше половины покупателей – иностранцы. «Вот что они будут делать? -- недоумевает Илмар Вамзис. – Очевидно, появится предложение на аренду, что будет на руку тем людям, которые не смогут получить кредит или же вообще не решатся на покупку по таким ценам».
Если вернуться к вопросу о ценах на недвижимость, то можно смело прогнозировать их снижение. Однако... «Легкомысленно было бы ожидать, что они уменьшатся наполовину. Существуют объективные факторы (цены на материалы, стоимость труда строителей, налоговые моменты, уровень инфляции...), которые не позволят реализоваться такому сценарию. Манны небесной ждать не стоит», -- настаивают представители банков. И выражают надежду, что установится нормальный рынок покупателей.
Новый момент -- это активное вмешательство в рынок государства. Прежняя схема, по которой развивался рынок много лет, разрушена. В течение лета банки должны будут приспособиться к работе в новых условиях кредитования. Обозначится нормальный платежеспособный спрос. К тому времени сформируется и новый объем предложений. Вот от соотношения этих показателей и будет зависеть, в какую сторону пойдет рынок. Жизнь покажет, будет ли от этого польза, или наоборот. Но ясно и то, что только уже сделанными шагами по обузданию инфляции удорожание жизни не остановить. Нужна комплексная продуманная программа, и банки надеются, что она вскоре появится.
Автор: Роман Голубев, каталог "Kvadratmetrs"
