Процедура приобретения недвижимости в Великобритании

Какую недвижимость в Великобритании разрешают покупать иностранцам. Какова роль юриста в этом процессе. Как взять ипотеку. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки собственник. Обновлено 7 мая 2016 года.

Права зарубежных покупателей недвижимости в Великобритании

Законодательство Великобритании не предусматривает ограничений на покупку недвижимости в собственность резидентами других стран. Завтраты на покупку одинаковы как для граждан страны, так и для иностранцев.

Недвижимость в стране можно приобретать в свободное владение (freehold) или долгосрочную аренду (leasehold). Свободное владение подразумевает, что и земля, и все расположенные на ней постройки находятся в собственности владельца. 

При долгосрочной аренде право собственности распространяется только на строения, а земля передается от владельца новому покупателю в аренду на длительный период – от одного года до 999 лет. При покупке следует заранее узнавать продолжительность аренды земельного участка. Небольшой срок аренды может снизить стоимость объекта. Сама арендная ставка на земельный участок рассчитывается не по рыночным показателям и является скорее номинальной – от €60 до €600 в год.

На практике в большинстве случаев между этими двумя статусами – freehold и leasehold – нет разницы. Законодательство строго охраняет покупателя, который при приобретении в leasehold может быть уверен, что владелец земли самопроизвольно не расторгнет договор аренды.

С чего начать

Начинать стоит с определения параметров желаемой недвижимости. В зависимости от ваших целей - для собственного проживания или для инвестиций - они могут варьироваться. Нужно понимать различие между районами и даже улицами, учитывать тип объекта, бюджет покупки, наличие сада, гаража, этажность, удаленность общественного транспорта и т.д. Если покупатель не обладает достаточной информацией, то лучше предварительно побеседовать с агентом по поиску недвижимости.

Одновременно с поиском дома или квартиры необходимо задуматься о выборе юриста, который будет вести сделку со стороны покупателя, а также подготовить денежные средства, так как их наличие необходимо будет предоставить уже в момент начала переговоров о покупке.

Возможность удаленного приобретения

Часто недвижимость покупают без личного участия клиента или его представителей. Если объект выбран и достигнута договоренность с продавцом, то начинают работать юристы. Вся переписка ведется по электронной почте, подписанные документы можно отправить курьером, личных встреч с продавцом нет.

После выбора объекта

Как правило, в любой сделке по приобретению недвижимости участвует юрист. Чтобы поручить дела юристу, необходимо предоставить заграничный паспорт, документы, подтверждающие домашний адрес (счета за коммунальные услуги, например) и письмо из банка, удостоверяющее наличие средств на покупку недвижимости или даже превышающие ее стоимость.

Оплата сделки производится через юриста покупателя, то есть происходит цепочка транзакций. Покупатель переводит деньги на счет своего юриста, а он в день обмена контрактами переводит задаток на счет юристов продавца. Те, в свою очередь, хранят деньги на своем счету до дня завершения сделки.

Стоит отметить, что в последнее время вопросу о происхождении денег уделяется большое внимание, и этот момент уточняется еще при обращении к юристам. Чтобы стать клиентом юридической компании, необходимо предоставить документ, объясняющий источник происхождения денег, используемых для покупки. Это может быть продажа имущества, бизнеса, других активов, наследство, зарплата и т.д.

Если юрист удовлетворен объяснением источника доходов, то он заключает договор об оказании юридических услуг и сможет принять деньги для сделки на клиентский счет компании.

В сделке обычно участвуют агент, продающий недвижимость (его услуги оплачивает продавец); два юриста, оформляющие недвижимость – один со стороны продавца, другой со стороны покупателя; сюрвейер (surveyor), которого назначает покупатель для проверки качества недвижимости и ее оценки (по желанию). В случае, если используется ипотека, сюрвейер назначается банком. В некоторых случаях покупатель приобретает недвижимость через своего агента, который занимается подбором объекта, подходящего под заданные параметры и пожелания. Эти агенты не продают недвижимость, а только консультируют по приобретению.

Важно! Участие нотариуса и юриста в процессе оформления недвижимости не обязательны. Но если нотариальные услуги не пользуются большой популярностью, то к юристам обращается подавляющее большинство, хотя в законе это не закреплено. К помощи риэлторов прибегать также не обязательно. Но по статистике, около 90% сделок по продаже недвижимости происходит с участием риэлторов и юристов с обеих сторон.

Резервирование объекта

После того, как объект покупки найден, покупатель (или его представитель) делает продавцу предложение о покупке (offer). Этот документ оформляется агентом или юристом покупателя. Он не имеет юридической силы. Именно на этой стадии согласовываются с агентом недвижимости условия резервирования. Здесь учитываются готовность продавца, сроки оформления, популярность объекта и состояние рынка недвижимости.

Чаще всего просто делается предложение о покупке, где указывается обещаемый срок закрытия сделки, предлагаемая цена, финансовая ситуация покупателя. Если дом или квартира берутся в кредит, то необходимо предоставить письмо из банка, гарантирующее одобрение ипотечного займа, а если используются личные средства, то требуется письмо из банка, подтверждающее их наличие.

Необходимо понимать, что в случае получения нескольких предложений о покупке, продавец часто делает выбор, основываясь не только на предлагаемой сумме, но и на позиции, в которой находится продавец, и гарантиях закрытия сделки.

Проверка состояния объекта

Когда предложение о покупке принято продавцом, юрист покупателя получает от юриста продавца пакет документов на недвижимость для проведения проверки данных о собственниках и записей в земельном кадастре. По результатам проверки он готовит отчет о правах владения, который предоставляется покупателю на изучение перед обменом контрактами.

В ходе юридической проверки покупатель может заказать отдельную техническую и инженерную проверку (survey) помещений для того, чтобы получить отчет о состоянии конструкций, использованных строительных материалах и рекомендации по необходимым строительным работам.

Заключение договора купли-продажи

Если по результатам проверки покупатель не меняет своих намерений совершить покупку, то подписывается договор купли-продажи и происходит обмен (подписывается два экземпляра). При обмене оплачивается задаток в 10% от стоимости, и сделка фиксируется. Отказаться от сделки после подписания договора очень сложно.

В случае, если покупатель или продавец все же хотят выйти из сделки по какой-либо причине, то другая сторона может потребовать депозит в 10% от цены, дополнительную компенсацию или даже заставить завершить сделку через суд.

В договоре прописывается дата завершения сделки. В отдельных случаях обмен контрактами и завершение транзакции могут пройти в один и тот же день, но это только в случае, если недвижимость приобретается без привлечения банковского финансирования. Дата завершения сделки не может быть изменена после подписания договора.

Вопросами проверки состояния недвижимости и чистоты сделки занимается исключительно юрист покупателя. Именно он взаимодействует с юристом продавца и другими организациями.

Стоит отметить, что сделками с недвижимостью занимаются особые юристы, conveyancers. Это особая “каста”, их работа контролируется Обществом юристов Law Society. У каждой юридической компании есть страховка, покрывающая страховые случаи, возникшие вследствие человеческих ошибок.

Завершение и государственная регистрация сделки

На завершающем этапе сделки покупатель переводит оставшуюся сумму на счет своего юриста, с чьего счета переводятся деньги на счет юриста покупателя.

После этого покупателю передаются права собственности, проводится оплата гербового сбора (stamp duty land tax). Регистрация покупки осуществляется в Государственном управлении Великобритании по налоговым и таможенным сборам (HMRC), куда необходимо отправить свидетельство об оплате гербового сбора в Земельный Кадастр (Land Registry).

Регистрацию оформляет юрист покупателя после завершения сделки и получения ключей. В среднем она может занять от двух до шести недель в зависимости от загруженности Земельного Кадастра.

Гербовый сбор

Крупнейшим расходом при покупке является гербовый сбор (Stamp duty), который рассчитывается в зависимости от стоимости и может достигать 15%.

Для физических лиц гербовым сбором облагаются сделки, сумма которых превышает €157 600 (для жилой недвижимости) и €189 100 (для коммерческой недвижимости и земельных участков). Stamp duty выплачивается единоразово в момент совершения сделки как резидентами, так и нерезидентами страны.

Ранее вся собственность облагалась гербовым сбором по единой ставке, однако с 4 декабря 2014 года гербовый сбор рассчитывается по прогрессивной шкале: его сумма зависит от разницы между стоимостью недвижимости и установленным порогом ставки.

Cтавки гербового сбора для физических лиц в Великобритании (жилая недвижимость), согласно данным официального сайта правительства Великобритании, составляют:

  • 0% с первых €157 600 от стоимости недвижимости;
  • 2% со следующих €157 600;
  • 5% со следующих €851 000;
  • 10% со следующих €724 900;
  • 12% с оставшейся части стоимости (более €1,9 млн).

Так, при покупке недвижимости стоимостью €346 700, гербовый сбор составит €4720, или:

  • €0 с первых €157 600;
  • €3150 со следующих €157 600;
  • €1570 с оставшихся €31 500.

Для юридических лиц при сделках с недвижимостью стоимостью более €630 400 гербовый сбор взимается по ставке 15%.

Что же касается Шотландии, то с 1 апреля 2015 года при покупке недвижимости гербовый сбор здесь не взимается. Однако, покупатель недвижимости должен уплатить Налог на сделки с землей и строениями (Land and Buildings Transaction Tax), который также рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 2% до 12% от стоимости приобретаемого жилья.

Особые условия выплаты гербового сбора

Особый порядок уплаты гербового сбора применяется в случае: покупки двух и более объектов недвижимости у лиц, с которыми покупатель состоит в родственных или партнерских отношениях, покупки недвижимости в долевую собственность; перехода права собственности в результате заключения брака, гражданского партнерства, развода, по завещанию или к компании. Также гербовый сбор уплачивается по новым ставкам и порогам, если недвижимость используется для:

  • Сдачи в аренду в качестве коммерческой недвижимости;
  • Строительства или перепродажи;
  • Проживания постояльцев на коммерческой основе;
  • Сдачи в аренду в качестве жилой недвижимости.

Так, если стоимость сдаваемой в аренду недвижимости составляет более €157 600, гербовый сбор уплачивается в размере 1% от разницы между стоимостью недвижимости и порогом €157 600. Полная информация предоставлена на официальном сайте правительства Великобритании.

С 1 апреля 2016 года гербовый сбор на покупку второго жилья стоимостью от €50 270  увеличился на 3%, как для местных, так и для иностранных покупателей.

Недавние изменения

С апреля 2015 года в Великобритании вступил в действие новый налог на прирост капитала в случае продажи жилой недвижимости физическими лицами-нерезидентами. Теперь нерезиденты Великобритании должны платить налог на прирост капитала при продаже недвижимости в том же объеме, что и граждане страны. Изменения не касаются корпоративных инвесторов. Это нововведение вводится для борьбы с образованием пузыря на рынке недвижимости и для сохранения доступности покупки жилья самими гражданами Великобритании.

Правительство страны ожидает, что эта мера пополнит бюджет и устранит сложившуюся несправедливость, при которой резиденты облагаются налогом на прирост капитала в размере от 18% до 28% в случае продажи второго жилья. Стоит отметить, что до недавнего времени иностранцы были освобождены от уплаты этого сбора.

С 1 апреля 2015 года в Великобритании изменилась и структура расчета налога на прирост капитала на недвижимость стоимостью свыше €2,5 млн. Если раньше вся недвижимость, имеющая цену от €2,5 млн, облагалась налогом 5%, то сегодня в действие вступила прогрессивная шкала налогообложения, когда недвижимость большей стоимости облагается и большим налогом. Его ставка может достигать 12%.

Также с апреля в стране действует новая ставка ежегодного налога на прирост капитала для юридических лиц (резидентов и нерезидентов), являющихся владельцами недвижимости стоимостью от €2,5 млн. Она составляет 28%.

Дополнительные расходы при покупке

Стоимость юриста обычно составляет 0.3-0.5% от суммы сделки. Также покупатель оплачивает расходы юриста на сбор информации и регистрацию в Земельном кадастре (Land Registry). Эти расходы в среднем составляют €1250- 3700. Если покупатель работает через агента по подбору недвижимости, то он оплачивает агентскую комиссию при заключении договора покупки (1-2%). Комиссия юристов составляет менее 0,1% от стоимости недвижимости. Комиссия агента по продаже и услуги юриста, оформляющего продажу, оплачивается продавцом.

К обязательным, но не самым крупным затратам относятся муниципальные сборы – около €500 при совершении покупки. Если сделка проходит с привлечением кредита, то цена услуг налогового консультанта, брокера или банка составляет приблизительно 0,5% от размера займа (но может доходить и до 2%).

Ипотека

Ипотечный кредит в обычном английском банке можно взять только, имея доходы в Великобритании и являясь ее резидентом. Если покупатель – нерезидент, то можно обратиться в private bank или кредитное учреждение. Условия и предложения банков очень различаются, но процентные ставки в настоящее время находятся в пределах 2-5%, для иностранцев могут быть чуть выше - 4,5-5,5%.

Каждый случай рассматривается индивидуально, но первоначальный взнос (депозит) будет выше, чем у граждан Великобритании. Обычно минимальный депозит для иностранца составляет от 30% до 40% и зависит от цены недвижимости.

Процедура покупки различных видов недвижимости

Покупка вторичного жилья

Каких-либо особенностей или сложностей здесь нет. Все тонкости выясняет юрист.

Покупка строящегося жилья

Строящаяся недвижимость в Великобритании также продается через агентства. Процесс очень схож с покупкой вторичного жилья, но есть одно исключение - невозможность зафиксировать дату завершения сделки. Оплата сделки по схожей схеме - 10% при заключении договора и остаток при завершении. В некоторых случаях застройщики оговаривают оплату по графику, привязанному к стадиям строительства.

Теоретически застройщик может обанкротиться и не завершить строительство, но фактически в стране такое не случается.

Покупка земельного участка

Процесс схож с покупкой жилой недвижимости, но при последующем строительстве важно учитывать особенности возведения зданий в Великобритании. На участке должны быть проведены исследования (геологические, экологические, водные, локальные) на наличие ограничений для сноса или возведения нового объекта по заданному проекту. Необходимо получить planning permission (или planning consent), т.е. разрешение на снос и строительство. Это вопрос взаимодействия с местными властями, проектировщиками, архитекторами.

Существует огромное количество ограничений, которые могут быть связаны с исторической ценностью дома, наличием охраняемых пород деревьев, птиц, животных на участке. Параллельно идет подготовка экономических обоснований строительства, объема строительства, которое можно вести на данном участке (природные / ландшафтные ограничения, историческая значимость, обзоры, высоты, расстояния, выступы, углы обзора с соседними домами и т.д.).

Все стадии процесса, от проекта и получения всех необходимых разрешений до окончания строительных и отделочных работ, могут занимать в среднем от 1,5 до 2,5 лет в зависимости от разных факторов.

Дом, как правило, должен располагаться на месте старой постройки и не может загораживать определенные углы обзора соседям, если таковые имеются. Регламентируется использование строительных материалов. Нельзя построить ультрасовременное здание из стекла и бетона среди особняков викторианской эпохи и тем самым нарушить сложившийся веками единый стиль и архитектурный ансамбль.

Проект может получить отказ в строительстве с пометками: “слишком не английский” или “слишком вычурный”, “слишком современный”.

Покупка коммерческой недвижимости

Процесс схож с покупкой жилья, но есть свои нюансы. В частности, будет необходим юрист, специализирующийся на праве по коммерческой недвижимости. Еще одно отличие - гербовый сбор составляет от 0 до 5%.

Права зарубежных покупателей недвижимости в Великобритании

Покупка недвижимости не гарантирует получения ВНЖ или гражданства страны. По новым правилам программы “Инвестор” (Tier 1 Visa Investor), только осуществление инвестиций в экономику (покупка акций и облигаций) является гарантией для предоставления статуса резидента и гражданина.

Минимальные вложения составляют €2,5 млн. За эту сумму британское ПМЖ можно получить через пять лет, за €6,3 млн -  через три года , за €12,6 млн - через два года.

Налоги на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость в Великобритании не предусмотрен. Вместо этого существует ежемесячный муниципальный сбор (council tax), размер которого зависит от цены недвижимости и от решения муниципалитета. Жилой объект дороже €403 400 оценивается от €1100 до €3700 в год в зависимости от муниципалитета и зоны.

Самой значительной статьей расходов при владении квартирой или домом являются эксплуатационные затраты (service or maintenance charge). Как правило, раз в полгода управляющая компания или ТСЖ собирает деньги на ремонт и содержание дома. Разброс цен зависит от множества факторов: степень изношенности здания, техническая оснащенность, наличие или отсутствие бассейна, консьержа и т.д. При этом стоимость затрат, приблизительно, равна от €37 до €180. В эксплуатационные расходы не входит стоимость коммунальных платежей (utility bills), которые составляют минимум €60 в месяц (это оплата за воду, электричество, газ).

Что касается системы штрафов для недобросовестных неплательщиков, то неоплата муниципальных налогов и коммунальных платежей грозит несколькими напоминаниями и предупреждениями, которые присылают из муниципалитета или управляющей компании. Если оплата не последует, то задолженность взыскивают через суд.

Налог на наследство и дарение

Налог на наследство и дарение (Inheritance tax) – прямой налог, которым облагается имущество и/или денежные средства в случае смерти владельца. Плательщиком данного сбора является наследник покойного.

Налог на наследство в Великобритании является одним из самых высоких в Европе.

Им не облагается наследство, общая стоимость которого оценивается в €409 700. Все имущество и активы, оцениваемые в более высокую сумму, облагаются налогом в 40% (или льготной ставкой 36%, которая применяется в результате благотворительного пожертвования).

С октября 2007 года для супружеских пар при смерти партнера необлагаемая база на наследство и дарение увеличена до €819 500, а с 2017 года вырастет до до €1,3 млн.

Налогом облагаются:

  • Имущество покойного, включая недвижимость, денежные накопления, ценные бумаги и т.д.;
  • Подарки, сделанные покойным меньше чем за семь лет до смерти;
  • Некоторые активы, не находившиеся в непосредственном владении покойного, но статус которых изменился после его смерти (наиболее распространенный пример – пожизненное право на доходы с капитала, технически не принадлежавшего покойному).

Таким же налогом облагается подаренное имущество при жизни дарителя.

Три совета инвесторам, приобретающим жилье в Великобритании

1. Заручиться поддержкой специалистов – налоговых консультантов

Разобраться в налоговой системе Великобритании непросто. Зачастую люди, переезжающие в страну на ПМЖ, сталкиваются с вопросами, ответить на которые способен только профессионал. Чтобы не допустить нарушения законов Великобритании в сфере налогообложения, а также не заплатить государству лишнего, следует заручиться поддержкой проверенного налогового консультанта, лучше – представителя крупной компании «с именем». Ведь порой даже на бытовом уровне можно ошибиться или нечаянно нарушить закон.

Так, не все знают, что в Великобритании существует налог за просмотр телевизора (TV license). Однако оплачивается он лишь в том случае, если абонент подключен к центральному телевидению, и программы идут в прямом эфире. Если телевизор используется исключительно для просмотра фильмов или программ в записи, то платить этот сбор не нужно. Таких мелочей очень много, а серьезные нарушения в Великобритании наказываются строго.

2. Определиться с формой собственности, заранее взвесив все «за» и «против»

Зачастую инвесторы считают, что покупка объекта на юридическое лицо поможет снизить налоговые сборы, но это не всегда так. Приобретение жилья на компанию имеет целесообразность при инвестициях в несколько активов. Если речь идет о покупке одного-двух инвестиционных объектов для собственного использования, то стоимость обслуживания для юридического лица может оказаться выше, чем сэкономленные средства от разницы в налогах.

3. Составить точный бюджет покупки с учетом всех налогов и платежей

Своеобразный «бизнес-план» поможет избежать ошибок при приобретении недвижимости в Великобритании – стране со сложной системой налогообложения. При содействии налоговых консультантов следует точно просчитать все затраты, которые уйдут на осуществление сделки, а также – максимально точно оценить суммы, которые потребуются на обслуживание недвижимости. Как правило, эксперты рекомендуют иметь до 10% от суммы сделки в запасе.

За помощь в подготовке материала благодарим компании Henley & Partners и Domovoi Management Ltd.

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Великобритания»:

Статьи

Игра на вылет: что будет с гражданами ЕС в Великобритании

Почти 20% европейцев, проживающих в стране Шекспира, после выхода Великобритании из Евросоюза могут лишиться вида на жительство. Это около 600 000 человек. Prian.ru оценивает масштаб проблемы и рассказывает, чем это может грозить британскому рынку недвижимости. Читать

Есть мнение: сразу после Brexit цены на недвижимость в Лондоне рухнули на 10%

Решение Великобритании выйти из Евросоюза стало полной неожиданностью для продавцов, покупателей, застройщиков, риэлторов, словом, всех участников рынка недвижимости. Герман Кудрявцев, управляющий директор компании London Consulting Centre, рассказывает, как сектор отреагировал на этот политический шаг, и что ждет инвесторов в ближайшем и отдаленном будущем. Читать

Самое важное за неделю: как оценивают Brexit мировые СМИ

Выход Великобритании из Евросоюза стал самым громким событием минувшей недели. Мы не могли оставить это в стороне. Поэтому в этот раз Prian.ru отказывается от традиционного формата и предлагает вам подборку мнений ведущих мировых изданий о Brexit. Читать

Есть мнение: Великобритания может встать в один ряд с Албанией и Македонией

Неожиданно для всех граждане Великобритании проголосовали за выход из Евросоюза. Ажиотаж, вызванный этой новостью, уже напоминает панику. Евгений Цикунов, генеральный директор компании «Второй дом», уверен, что в ближайшие месяцы кардинальных перемен не произойдет. А вот что будет дальше… Читать

Все на BREXIT. Что будет с недвижимостью

Случилось-таки - британцы проголосовали за выход из Евросоюза! Евроскептики радуются, остальные пытаются осознать произошедшее. Нас же интересует, как случившееся повлияет на рынки недвижимости – британской и европейский. Эксперты Prian.ru анализируют случившееся вместе с коллегами. Читать