Личный опыт: покупка аукционной квартиры в Германии

12 марта 2012 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Германия

В ноябре 2011 года москвичка Елена Константинова приобрела за €7 тысяч небольшую, но уютную квартирку в немецком городе Бад-Эльстере. Правда, судить о том, насколько она уютна Елена до сих пор может лишь по фотографиям, поскольку жилье было залоговым. Однако нашу героиню тот факт, что перед покупкой ей так и не удалось побывать внутри жилища, вовсе не смущал. Она полностью доверилась риэлторской компании и, как оказалось, не прогадала,а вся покупка оказалась для нее приятным процессом.

 

ДОСЬЕ PRIAN.RU

Покупатель: Елена Константинова из Москвы

Риэлтор: компания StimulConsulting
Где куплено: Германия, Саксония, город Бад-Эльстер

Цена: €7000
Детали: покупка квартиры с аукциона в октябре 2011 года

 

Курорт

Сегодня Бад-Эльстер – один из старейших курортов Германии: здесь повсюду пешеходные зоны и дорожки, ухоженные зеленые насаждения и рододендроновые плантации. Сюда приезжают, чтобы поправить здоровье: лечебные грязевые и минеральные источники помогут избавиться от проблем  с почками, сердцем  и другими недугами гласят всевозможные туристические проспекты. Когда-то Бад-Эльстер был ведущей лечебницей ГДР, однако с течением времени известность курорта  не погасла, и сегодня сюда приезжают много туристов.

 


Бад-Эльстер – небольшой курорт в Саксонии,  близ границы с Чехией был заложен 140 лет назад. Он окружен невысокими горами, покрытыми густым лесом: они защищают городок от резких изменений температуры и определяют благоприятный климат во все времена года.

Бад-Эльстер по праву можно назвать «миниатюрным»: его площадь составляет всего 23, 42 кв.км, а население – 3744 человека. Наряду с лечением Бад-Элсьтер популярен среди туристов и любителей зимнего спорта. Ну курорте имеются стадион, теннисные корты и плавательные бассейны.


 

Квартира

На момент покупки квартира Елены находилась в залоге у банка, то есть, была аукционным объектом. Именно поэтому она и не смогла попасть в квартиру. «Конечно, можно было связаться с представителем банка, поискать ключи и посмотреть объект, но у меня было очень мало времени. Хотя ключи оказались у коменданта дома, и я вполне могла бы попасть внутрь. Но тогда я об этом не знала. И это моя недоработка», – рассказывает Елена. 


Ситуация, когда покупатель недвижимости в Германии не может посмотреть квартиру изнутри, объясняется двумя причинами: либо это жилье, которое продается с аукциона ( когда арендаторы и владельцы совсем не заинтересованы в продаже), либо объект сдан в аренду (права арендаторов в Германии сильно защищены законодательством, которое охраняет их приватную сферу).

 


 

Выбор компании и объекта

Елена, расскажите, пожалуйста, как вы сделали выбор, не видя квартиры «живьем»?

Фирма StimulConsulting выслала мне все характеристики дома, а также официальную характеристику апартамента. Я видела сам дом, где расположена моя квартира, несколько раз обошла вокруг него, определила, на какую сторону выходят окна: на юго-запад, значит, комната будет солнечная. Я еще ни разу не была внутри теперь уже своей квартиры, но даже сейчас мне сложно представить, что она мне может совсем не понравиться «живьем». Конечно, если обнаружится что-то из ряда вон выходящее, я обращусь в StimulConsulting: попробую сдать или продать апартамент. Но есть подозрение, что делать это мне не придется.

Сомнений  в том, что выбор квартиры сделан правильно, у Вас, кажется, нет. Но как обстоят дела с риэлторским агентством? Довольны ли Вы им?
– Я очень довольна тем, что выбрала фирму StimulConsulting. Выбор пал на нее случайно: она и предлагала понравившееся мне жилье. Я посмотрела сайт фирмы: он сделан хорошо. Кроме того, у них есть собственное представительство в Москве, что мне, как москвичке, очень удобно. Со мной работает директор компании Алекс Кюль. Работает он очень профессионально. Прислушивается ко всем моим просьбам, терпеливо отвечает на вопросы и выполняет поручения. На мой взгляд, это очень важно, когда клиент не знает языка и некомпетентен в законодательстве другой страны. Я очень благодарна фирме и лично Алексу. Надеюсь, что в дальнейшем наше сотрудничество будет таким же приятным и эффективным.

Квартиру Вы еще не видели. Но все же планируете ли делать ремонт?
–  Пока я собираюсь сделать лишь косметический ремонт и  купить подходящую мебель.  Думаю, что относительно ремонта я смогу договориться с управляющими дома. Кроме того, поскольку Бад-Эльстер расположен недалеко от чешской границы, у меня появилась идея: пригласить мастеров оттуда, тем более, что у меня есть знакомые чехи.  Или я попробую найти русскоговорящих местных жителей и воспользоваться их услугами в плане перевода: разумеется, на платной основе. Так или иначе, я уверена, что выход найти смогу.


Трудности для покупателей-нерезидентов

По словам Елены Константиновой, основная трудность для покупателя-нерезидента заключается в незнании языка, местных порядков и законов. Это означает, что покупатель полностью зависит от порядочности и профессионализма фирмы и агента, который будет с ним работать.


– В этом плане мне повезло со StimulConsulting.  Я уже отмечала, что квартиру еще не видела и не знаю, как будет проходить этап с ремонтом и обустройством квартиры. Фирма находится в другой части Германии и помогать мне смогут только по телефону.

Елена, расскажите, пожалуйста, сколько времени ушло у Вас на оформление необходимых документов?
– От выбора объекта до оформления документов ушло около пяти месяцев. Но это очень приблизительно. В сентябре 2011 года я выбрала объект и оформила договор с фирмой (с представителем в Москве), а уже в октябре, с помощью Алекса Кюля, выиграла аукцион. Затем началась процедура оформления документов. Насколько я понимаю, квартира уже считалась моей с момента окончания аукциона. Во всяком случае, оплачивать ее я начала со следующего месяца. Однако окончательно назвать себя владелицей квартиры я смогла только после оплаты всех процедур и внесения моих данных в Поземельную книгу. В Германии такие правила. Меня внесли в эту книгу в январе 2012 года. В случае, если покупка происходит у частных лиц, то там процедура происходит у нотариуса и возможны другие сроки. Хотя, процедура внесения в Поземельную книгу обязательна для всех, а копия страницы является основным документом владельца. Процедура внесения длится от 2 до 4 месяцев в зависимости от района Германии. Насколько я знаю, во многих других странах основным документов является договор, оформленный нотариусом.

А как обстоят дела с коммунальными платежами? Вылетают в «копеечку»?
–  Коммунальные платежи обходятся мне в €96 в месяц. Не могу ответить, дорого это или нет. Но, по крайне мере пока, я в состоянии их оплачивать. Если дальше будет происходить повышение коммунальных платежей, и мне уже будет труднее оплачивать их, то я, вероятно, задумаюсь о том, чтобы начать сдавать жилье в аренду.

Однако на сегодняшний день, учитывая дату приобретения и тот факт, что она еще ни разу не была в своей квартире, возможность сдачи жилья в аренду Елена Константинова не рассматривает. А потенциальным покупателям дает такой совет: «Если потенциальные покупатели собираются получать доход от курортной недвижимости, то лучше искать объекты в апарт-отелях, чтобы кто-то профессионально занимался процессом сдачи, уборкой и содержанием апартамента».

 



Этапы покупки недвижимости. Опыт Елены Константиновой:

1. Определиться с тем, чего хочется, для чего и в какой стране.
2. Выбрать фирму, заключить договор, оплатить услуги.
3.Оформить в России нотариальную доверенность на представителя фирмы, перевести ее на язык страны, поставить апостиль и отправить агенту.
4. Выбрать объект и познакомиться с ним (желательно лично).
5. Собрать максимальное количество официальной информации об объекте.
6. С помощью агента договориться с нотариусом, чаще документы оформляет сам агент на основании доверенности (или поучаствовать в аукционе, как было в моем случае).
7. После получения окончательных документов о собственности заключить договоры с компаниями, предоставляющими услуги ЖКХ (электричество, отопление, газ, мусор и прочее).
8. Понять, каким образом удобнее производить квартплату, налоги, другие платежи. Здесь можно заключить договор со своей фирмой на после-продажное обслуживание, договориться с управляющим домом, открыть счет в местном банке и производить перечисления через онлайн бэнкинг и т.д.
9. Получить ключи.
10. Обустроить свой апартамент и получить удовольствие от проживания в своей новой квартирке.


Дальнейшие планы

В Германии я собираюсь только отдыхать и путешествовать. Если хотите, использовать как дальнюю дачу. Приятное дополнение – туда можно добраться на поезде, с Белорусского вокзала два вагона в Пражском составе идут до чешского города Хеб, от которого всего 35 км до Бад -Эльстера – вполне можно доехать на такси».

Кроме того, в ближайшем Подмосковье у Елены есть дача, а на вопрос о том, где условия лучше: здесь, в Москве, или там, в Германии, не задумываясь, отвечает: «Здесь. Здесь дети и родственники, которые могут помочь. Да и вообще, порой жизнь там кажется мне слишком скучной. Наш уклад и отношение к жизни совершенно не похоже на них».

Для  Елены квартиры в Бад-Эльстере – это, прежде всего, квартира для отдыха, для занятий здоровьем на местных лечебных курортах. «Я собираюсь приезжать сюда два-три раза в год вместе со своими родными и близкими», - говорит Елена Константинова.

Главное, о чем, по мнению нашей героини, не стоит забывать, это  –  соблюдение порядка, правил и законов той страны, где вы приобрели жилье. «Это обязательное условие для всех. И я собираюсь его придерживаться».

Беседовала Наталья Круткова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать