Версия
для печати
для печати
Взлет оптимизма
Что общего может быть между музыкальным конкурсом и рынком аренды жилья? Вроде бы, ничего. Но только не в случае с Юрмалой. Эпопея начала 2012 года с неопределенностью вокруг вопроса о проведении или непроведении в Юрмале XI конкурса «Новая волна» нашла живое отражение на рынке аренды дорогого курортного жилья. До того момента, пока первое лицо конкурса — российский маэстро Игорь Крутой — не объявил, что данное мероприятие состоится именно в Латвии (в феврале он высказался о возможности перенести его в другое место), большинство собственников арендных юрмальских квартир и домов пребывали в состоянии легкого недоумения: они не понимали, чего им ждать от грядущего летнего сезона. Но как только было озвучено, что «Новой волне» в Юрмале быть, их оптимизм моментально взлетел на невиданную высоту. «Еще вчера дом в Юрмале предлагался в аренду за 2 000 евро в месяц.
А уже сегодня, после сообщения о том, что «Новая волна» состоится, позвонил хозяин и сказал: цена выросла до 3 000 евро в месяц! Хотя и при 2 000 евро желающие снять его в очереди не стояли», — недоумевает директор латвийского агентства недвижимости RD Global Лиана Кочеткова. По словам владельца компании Real Estate Jurmala Игоря Данилевича, те цены, которые сейчас просят за аренду домов на лето, на 25-30% отличаются от озвучивавшихся еще в декабре 2011 года.
Очень яркий пример труднообъяснимого роста оптимизма собственников привела представитель юрмальского бюро компании Ober Haus Яна Свиридова. «Был клиент на один из элитных домов недалеко от моря, — рассказывает она недавнюю историю из своей практики. — Согласился с подобранным для него предложением на весь летний сезон за 35 000 евро. И тут хозяин начал странную игру. Заявил, что у него есть другой претендент на аренду. Но добавил, что если мой клиент все же желает снять дом, то цена повышается еще на 5 000 евро. Клиент на столь оригинальный поворот событий отреагировал негативно, и если это передавать в культурной форме, то сказал: «Всем спасибо! И до свидания!» Решил поискать варианты отдыха в другой стране. Ну а тот юрмальский дом, насколько знаю, до сих пор предлагается в аренду».
Объяснение подобного поведения хозяев стоит искать в событиях годичной давности. Прошлой весной практически все адекватные предложения в дорогом сегменте юрмальской аренды уже были разобраны. А летом появилось много клиентов, которые в условиях дефицита предложения соглашались платить неадекватно высокие цены. Это привело к рекордному ажиотажу в сегменте аренды домов ценой выше 5 000 евро за месяц. Такого не было даже в 2006-2007 годах.
«Вот на волне прошлогодней эйфории и новостей о том, что Юрмала остается местом проведения «Новой волны», хозяева многих домов и квартир, относящихся к категории «люкс» и «выше среднего», и начали просить еще больше. Видимо, полагают, что спрос будет круче. Только по количеству реально заключаемых договоров аренды я этого пока не вижу», — делится впечатлениями от сегодняшнего рынка юрмальской аренды владелец компании MC Real Александр Цыкунов. Он считает, что возросшие нынешней весной арендные ставки сложно аргументировать. Поэтому они должны будут опуститься. Хотя бы до уровня прошлого года. Пока же, по его словам, за те объекты, которые еще в 2011 году реально сдавались лишь по 8 000 евро за месяц, просят уже 12 000. И хотят, чтобы клиент брал сразу на все лето — что довольно большая редкость.
Что? Где? Почем?
Здесь стоит напомнить, что арендный рынок жилья главного курорта стран Балтии довольно пестрый. Сами маклеры разделяют его на несколько сегментов.
Первый — это дома у моря, предлагаемые от 5 000-6 000 евро в месяц и выше. Подобные объекты обычно располагаются в центральной части курорта на морской строне. Их наберется не более двух сотен.
Здесь же с географической точки зрения и приблизительно в таком же количестве находятся и арендные квартиры в новых проектах. При наличии двух-трех спален и меблировки за них просят 3 500-5 000 евро в месяц.
Добротные дома (150-200 кв. м) близко либо за железной дорогой, на так называемой речной стороне Юрмалы, снять на лето можно за 1 500-2 500 евро в месяц.
За неутепленный летний домик или отдельную пристройку площадью до 100 кв. м хозяева пытаются просить в пределах 500-1 000 евро в месяц.
Все, что предлагается по цене ниже 500 евро в месяц, — это, если можно сказать, из разряда «дешево и сердито». Обычно это бывшие пионерские лагеря, которые не видели капитального ремонта последних лет двадцать. В них арендатор получает комнатку площадью 6-8 кв. м с общими удобствами на улице и возможностью поставить на территории небольшой тент, играющий роль летней кухни. Подобные объекты в прошлом году, например неподалеку от санатория «Белоруссия», сдавались за 450 евро в месяц.
Так вот, крупные маклерские компании в дешевом сегменте практически не работают: здесь собственники ищут клиентов напрямую. В подавляющем большинстве своем ими оказываются местные жители. Редкие латвийцы позволяют себе аренду юрмальского жилья ценой свыше 1 000 евро в месяц. Ищут они объекты более скромные, чем желают получить иностранные гости. Да к тому же многие из года в год стараются останавливаться в тех квартирах и домах, которые уже снимали в прошлые годы.
Поэтому основное поле деятельности профессиональных посредников — сегмент «выше среднего». И именно в нем фигурируют цифры, которые часто вызывают у многих европейских специалистов рынка недвижимости легкое недоумение. Впрочем, как и сам рынок. Игорь Данилевич уверен, что в классическом мировом понимании рынка аренды в Юрмале и нет. «Ведь что такое дорогие дома у моря, которые предлагаются в аренду? Среди них таких, которые были бы построены для сдачи, раз, два и обчелся, — объясняет он свою мысль. — Хозяева всех остальных думают о продаже своей собственности. И аренда — это вынужденная мера, которая просто позволяет им получать дополнительный доход. Гарантии, что арендатора попросят покинуть недвижимость, если неожиданно появится реальный покупатель на дом, никто не дает».
Хотят на месяц, сдают — на три
Еще одна проблема юрмальского рынка аренды дорогих домов и квартир заключается в том, что все их собственники мечтают заключить договор аренды как минимум на три месяца, — объясняет тонкости бизнеса владелец MC Real. — Однако в 90% всех получаемых нами запросах звучит пожелание арендовать недвижимость на месяц, максимум — на два. Да, есть люди, готовые платить те же 10 000-15 000 евро, но только за один-единственный месяц. А владельцы желают получить 30 000 евро за весь сезон. И они ставят вопрос так: дайте нам эти 30 000 — и живите здесь хоть все лето, хоть один месяц.
— И долго стороны будут пытаться найти общий язык? — интересуемся у Александра Цыкунова.
— Думаю, до конца мая. Вообще, основной спрос на юрмальские дома и хорошие квартиры со стороны иностранных отдыхающих находится в пределах 3 000-5 000 евро в месяц. И те предложения, которые соответствуют этому, уходят довольно быстро. Разумеется, будут сданы в аренду и многие более дорогие объекты. А вот те собственники, которые в силу неадекватности запрашиваемой цены не получат клиентов, в начале лета будут вынуждены скорректировать свои пожелания. Но я еще раз повторю: на все лето недвижимость снимают максимум 10-15% клиентов. И берут они только объекты, чья цена не взята с потолка. Большинство иностранцев интересует жилье в шаговой доступности от моря, от Лиелупе до Булдури. Ну а топовыми местами я назвал бы проспект Дзинтару, по обе его стороны, улицы Юрас и Капу.
— Почему в Юрмале отсутствует полноценный сегмент арендных домов?
— Да потому, что в этом нет никакой экономики. Дом, который летом можно арендовать за 15 000 евро, в продаже стоит за 2-2,5 млн евро. Вот и считаем: даже если удастся сдать на все лето — это 45 000 евро. Осенью, зимой и весной аренда того же дома не принесет больше 5 000 евро в месяц. Да еще и попробуйте найти того, кто будет снимать за эти деньги. Так что хорошо, если годовой доход от сдачи дома достигнет 60 000-70 000 евро. Таким образом, срок окупаемости — около 30 лет. Хорошим бизнесом это вряд ли назовешь.
— Как вообще реагируют иностранные клиенты на то, что цены на аренду домов в Юрмале в этом году подросли по сравнению с прошлогодними?
— Как реагируют?! Те состоятельные иностранцы, которые не получают устраиваемую их цену, говорят, что будут искать дома в Греции или Италии. Там сейчас собственники в силу кризиса стали гораздо сговорчивее. А есть еще и Мальта, и Болгария, которая в языковом плане не менее комфортна для россиян, чем наша страна. По крайней мере особых проблем с общением они там не испытывают.
Посмотрим, каким будет этот сезон. Но говорить об этом сможем только в начале августа. Нынешняя волна интереса со стороны потенциальных отдыхающих арендаторов (это в основном семьи с детьми) сойдет где-то к концу мая. Следующего всплеска стоит ждать уже в июле, перед «Голосящим КиВиНом» и «Новой волной». Вот тогда-то и появляются клиенты, которые готовы платить солидные деньги за короткий срок. А пока при высоком спросе реальных договоров аренды мало. Хозяева арендного жилья не готовы так рано уступать в цене и стоят на своем.
Яна Свиридова, представитель юрмальского бюро компании Ober Haus:
«Многие собственники устанавливают особую цену аренды на период проведения «Новой волны». Если это квартира в новом проекте и обычно за ее аренду просят 3 000-4 000 евро в месяц, то всего лишь за неделю, которая совпадет с музыкальным конкурсом, с клиентов попробуют получить порядка 5 000 евро! В случае с домом, который можно взять на летний месяц за 10 000-15 000 евро, на период только конкурса попросят не менее 10 000 евро.
Юрий Кузьминский, владелец компании Real Estate Investment:
«Цены на летнюю аренду в Юрмале и круглогодичную отличаются как небо и земля. Приведу лишь несколько примеров стоимости долгосрочной аренды тех объектов, которые сдал сам. Дом на второй линии в Дзинтари — 3 500 евро в месяц. В Вайвари, в семи минутах ходьбы до моря и с полной меблировкой, площадью 200 кв. м — 2 000 евро в месяц. В том же Вайвари домик в 100 кв. м — 1 000 евро в месяц. Если бы эти объекты предлагались только на лето, то за них можно было бы спокойно получить двойную цену относительно названных мною. Знаю, что есть примеры того, как за престижные арендные дома в центре Юрмалы за 20 дней в конце июля — начале августа просят столько же, сколько арендатор заплатил бы за этот дом, сняв его на три месяца».
Игорь Данилевич, владелец компании Real Estate Jurmala:
«Работать на рынке аренды домов и дорогих квартир в Юрмале очень трудно: здесь нет нормального структурированного и понятного рынка. Сдается то, что продается. И в преддверии каждого лета владельцы начинают руководствоваться какими-то собственными фантазиями. Вот только потенциальные клиенты зачастую смотрят на их запросы с откровенным непониманием: ведь всем им есть с чем сравнивать».
Автор Роман Голубев
