Как купить недвижимость для сдачи в аренду в Германии. И не прогадать

15 июня 2012 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

У вас есть некоторая сумма денег, которую не хочется потерять. Рубли съедает инфляция. Положить деньги в банк боязно. Покупка акций - еще страшнее. Есть вариант инвестиции в недвижимость, но тут главное верно выбрать страну…

Германия – одна из стран, на которые обращаешь внимание в первую очередь, если задумываешься об инвестициях в недвижимость. Это стабильная экономика, надежный рынок недвижимости и плюс к тому – возможность заработать на сдаче жилья в аренду.

О том, где сейчас лучше приобрести недвижимость для инвестиций, а также, какой доход от сдачи в аренду можно получить в Германии – в этом материале.
Что немцу хорошо, то русскому нет?

Немцы – нация арендаторов.  По статистике, 60% граждан этой страны живут в арендованном жилье. Откуда такая любовь к съемной недвижимости? Нам, убежденным в необходимости иметь «свое» жилье (так престижнее и спокойнее), понять немцев будет нелегко. Однако их любовь к аренде имеет вполне конкретные объяснения.

Начнем с того, что для немцев съемное жилье – не повод для комплексов. И тот факт, что за всю жизнь они сменили несколько десятков квартир, не станет причиной глубокой и затяжной депрессии.

Во-вторых, в некоторых случаях затраты на аренду оказываются меньше затрат на содержание собственного жилья. А значит, по мнению многих граждан Германии, иметь свою квартиру – это «хлопотно и обременительно».

Третья причина – историческая. В ходе Второй Мировой Войны значительная часть немецких городов была разрушена, население лишилось средств к существованию и не могло позволить себе строительство или покупку нового жилья. Так, рынок недвижимости Германии получил некоторую траекторию развития.

В-четвертых, съемное жилье дает возможность сохранять мобильность: будь то возможность переехать в другой город с лучшими карьерными перспективами или поселиться в «районе мечты», где жить хотелось всегда, но на собственную недвижимость денег не было.
И, наконец, в-пятых, арендатор в Германии  – лицо уважаемое. Он может быть уверен в том, что однажды ему не позвонит хозяин и не предложит за 24 часа собрать вещи и покинуть помещение. Закон защищает права арендаторов. В Германии  даже существует Союз Квартиросъемщиков, который следит за отношениями между хозяином и съемщиками и т.д. Подробно о правах арендатора мы расскажем в нашем следующем материале.

Генеральный директор компании IBA Immobiliya Валерий Гербер отмечает, что арендуют жилье даже те немцы, в собственности которых уже есть объекты недвижимости. «Представьте, что вы взяли квартиру в кредит. Чтобы осуществлять ежемесячные платежи, вам необходимо брать «энную» сумму из своего кармана и отдавать. Если для русских это вполне нормально, то немцы предпочитают сдавать это жилье в аренду, получать доход, полученные деньги отдавать за ипотеку и арендовать квартиры поскромнее», –  рассказывает Валерий Гербер.

Также не редки случаи, когда после долгой жизни, скажем, в четырехкомнатной квартире, пожилой (или не очень) гражданин Германии понимает, что фактически он использует всего две комнаты, а две другие пустуют и не приносят доход. Так принимается решение: большую, но свою, квартиру сдавать, получать доход от аренды и переехать в меньшее по площади, но съемное жилище.

Таким образом, снимают в Германии много и часто, причем не только «свои» но и иностранцы, что делает арендный бизнес в стране весьма прибыльным, а рынок активным. Желание вложить и заработать притягивает в Германию большое количество иностранных инвесторов, в том числе и из России.

Почему Германия?

В 2011 году доля иностранных покупателей недвижимости от общего объема инвестиций в Германии составила 30%. По мнению специалистов, немецкая недвижимость еще долгое время будет привлекать инвесторов-нерезидентов, хотя бы потому, что экономика Германии обладает «наибольшей вероятностью выживания после распада Еврозоны».

По прогнозам, немецкое жилье будет расти в цене еще несколько лет подряд, поскольку иностранные покупатели не находят достаточно прибыльной и безопасной альтернативы для инвестирования. Пытаясь застраховать свои сбережения от инфляции и долгового кризиса, ползущего по странам Европы, инвесторы активно приобретают недвижимость в этой стране.
К тому же, очков в копилку Германии добавляют и весьма доступные условия ипотечного кредитования. Для иностранцев процентные ставки составляют 4-5%, а на покупку недвижимости можно получить 70%-ый кредит.

Россияне также не оставили без внимания инвестиционную привлекательность Германии. По оценкам экспертов, для сдачи в аренду недвижимость приобретают около 60% (от общего числа покупателей) наших соотечественников.

Где сдать, чтобы не прогадать?
Основная задача инвестора – правильно выбрать место для покупки недвижимости. Чтобы потом не было больно за бесцельно потраченные деньги и небольшой доход. Даже территория выгодной Германии – неравномерна. Здесь есть более и  менее перспективные, с точки зрения сдачи в аренду, регионы.

«Инвестировать нужно в регионы, где велика вероятность найти большое количество потенциальных квартиросъемщиков», – считает Валерий Гербер. «Как правило, это крупные города с большим потоком туристов и рабочих мест. Например, ежегодно Берлин посещают около 2 млн.туристов. Это означает, что потребность в арендуемом жилье здесь будет всегда», – добавляет специалист.

Исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер советует обратить внимание на Мюнхен, Дюссельдорф, Франкфурт, Штутгарт, Гамбург, где сосредоточено большое количество промышленных предприятий и финансовых учреждений. Например, завод автогиганта BMW в Мюнхене, компания Henkel, специализирующаяся на производстве бытовой химии, в Дюссельдорфе, во Франкфурте – Немецкий федеральный банк, а также штаб-квартиры пяти крупнейших частных банков; рабочие здесь получают более высокую заработанную плату, что отражается на более высокой арендной плате.

В крупных городах доход от аренды составляет примерно 3-6%. «Этот интервал объясняется тем, что разброс цен на высоколиквидную и менее ликвидную недвижимость очень большой, а разброс арендных плат – не настолько велик. Таким образом, доходность более ликвидной недвижимости ниже, чем менее ликвидной и утверждение «чем дороже объект, тем больший доход можно получить от него» правильно с точностью да наоборот, если рассматривать стоимость недвижимости за кв.м. и доход с аренды в процентном отношении», – рассказывает Любовь Баумгертнер.

Справка Prian.ru. Для расчета чистого дохода от аренды существует вполне простая схема: горячая аренда минус коммунальные услуги, умноженные на 12 месяцев, разделенные на цену недвижимости и умноженные на 100%.

Холодная аренда – это арендная плата без учета коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости оплачивает услуги домоуправления, а также делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.

Горячая аренда – это холодная аренда плюс коммунальные услуги (вода, отопление, уборка территории), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор.

Примеры от L&B Immobiliya
Средняя стоимость «квадрата» в Мюнхене стартует от €2,5 тыс. Например, двухкомнатная квартира площадью 31 кв.м., с арендатором «продается» за €92 тыс. Горячая арендная плата составляет €497, квартплата – €167,3. Таким образом, ежегодный доход от сдачи в аренду подобного объекта составит 4,3%.

В Берлине цена кв.м. недвижимости начинается от €1,1 тыс. Например, однокомнатная квартира площадью 33 кв.м. (с арендатором), продается по цене в €34 тыс. Холодная арендная плата составляет €183 евро, горячая – €243, «жилая плата»(общая сумма расходово по квартире: коммунальные услуги+домоуправление+коммунальная касса) – €134. Доходность такого объекта – около 3,8% в год.

Справка Prian.ru. Если владелец недвижимости для сдачи в аренду прибегает к помощи специальных управляющих компаний, то за свои услуги, как правило, они берут фиксированную сумму в месяц: около €20-25 плюс НДС 19% плюс ведение банковского счета для проведения финансовых операций по арендным, коммунальным и другим платежам. Кроме того, для иностранных инвесторов, в том числе для граждан России, существует налог на прибыль от сдачи квартиры в аренду. Он составляет от 14%.

Помимо крупных индустриальных мегаполисов, не стоит забывать и о небольших городках. Высокая доходность здесь обусловлена низкими ценами на недвижимость и средними арендными ставками. Например, в Эссене (федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия)  двухкомнатную квартиру площадью около 50 кв.м. без арендаторов можно приобрести, если повезет, и за  €20 тыс. При этом доход от сдачи в аренду  может быть даже выше, чем в Мюнхене или Берлине – около 7,5%. Однокомнатная квартира, выставленная на продажу за €15 тыс., но с арендатором, может приносить чуть больше – около 8,5%.
Как назначать арендную ставку?

Полученный доход от сдачи в аренду может меняться в большую сторону, если арендная плата повышается, и в меньшую стороны, если повышаются расходы на содержание: взносы в коммунальную кассу дома или услуги домоуправления. При этом подорожание коммунальных услуг арендодателя может не беспокоить, поскольку в случае их повышения оплачивать разницу придется арендатору.

На Востоке Германии цены ниже, чем на Западе. В столице страны, Берлине, стоимость съемного жилья составляет около €8 за кв.м., а в Мюнхене или Штутгарте –  €12-14 за «квадрат».

Самые низкие арендные ставки, от €3,5 до €5,5 за кв.м. холодной аренды, зафиксированы в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Бранденбурге, частично Нижней Саксонии и частично северной Баварии.

В каждом городе и районе Германии существует т.н. Mietspiegel, т.е. средняя статистическая стоимость арендной платы, которой обычно придерживаются при сдаче недвижимости в аренду. Хотя при новой сдаче в аренду владелец вправе требовать арендную плату по собственному усмотрению.

Факторами, которые влияют на формирование стоимости, являются: район города, имеющаяся инфраструктура (станция общественного транспорта, магазины, школы, детские сады и т.д.), наличие поблизости парковых зон или водоемов, уровень шума и безопасности, внешний вид, год постройки и состояние здания (наибольшее предпочтение отдается санированным старинным зданиям либо совсем новым), а также состояние и вид самой квартиры (планировка, наличие свежего ремонта, встроенной кухни, балкона и т.д.).

Обратите внимание! Для сдачи в аренду в Германии часто приобретают объекты недвижимости, выставленные банками на аукцион. Стоимость такого жилья может быть на 15-20% ниже рыночной.

В качестве заключения

Аналитики советуют обращать внимание на инвестиционные риски: более длительный срок на поиск арендатора, простой недвижимости при смене арендатора, отсутствие арендных платежей в случае, если арендатор по каким-то причинам перестал оплачивать арендную плату, а также ухудшение состояния недвижимости вследствие ее износа.. Они выше в тех городах, где стоимость аренды жилья за последние три года увеличилась менее, чем на 1,5% в год. Если же стоимость аренды жилья выросла на 2% в год и больше, и этот показатель превышает годовой рост цен на недвижимость, доходность от сдачи в аренду окажется выше.

В следующем материале мы продолжим рассказывать об аренде в Германии: как найти арендатора, какими правами и обязанностями обладает арендодатель, а также, за что можно выселить неугодных жильцов.

 

За помощь в подготовке материала редакция благодарит Валерия Гербера из компании IBA Immobiliya, Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliya.

 

Автор Наталья Круткова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать