Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнётся с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или текущего владельца. В этой статье мы поэтапно распишем процесс заключения сделки, акцентируем особое внимание на важных нюансах и дополнительных затратах… а также поведаем, какие возможности даёт иностранному инвестору португальское законодательство.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии
Португальское законодательство никак не ограничивает иностранцев в плане покупки недвижимости в стране. Зарубежные инвесторы имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, независимо от стоимости и состояния. А также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тем не менее определённые требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, придётся получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF). А чтобы продать приобретённое имущество – подождать пять лет, в случае если вы получаете инвесторскую «золотую визу».
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии
– Виза. Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы сроком до 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями. Главное – при подаче заявления показать документы, подтверждающие владение недвижимостью в Португалии: квитанции за коммунальные услуги или свидетельство о праве собственности.
– ВНЖ. Покупка недвижимости в стране также позволяет претендовать на ВНЖ, но только при соответствии определённым требованиям. Программа Golden Residence Permit («Золотая виза») открывает двери для граждан стран, не входящих в ЕС, в одном из следующих случаев.
Инвестиции от €500 тыс. в новое или вторичное жильё. В пределах этой суммы можно купить как один, так и несколько объектов.
Инвестиции от €350 тыс. в реставрацию недвижимости, которой более 30 лет, или в объект, расположенный в районе культурно-исторического наследия.
Если иностранец вкладывается в недвижимость, расположенную в регионе с низкой плотностью населения, минимальная сумма сокращается на 20%.
Лиссабон, район старого города
Обязательное условие: инвестиции должны оставаться в экономике Португалии минимум пять лет. То есть продать купленное жильё раньше этого срока не получится. Приятная новость: постоянно проживать на территории страны не нужно.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии
После покупки недвижимости в Португалии платить имущественный налог не придётся в течение первых десяти лет владения – это своего рода бонус от местных властей. Если вы планируете оставаться в стране и найти работу, то, как приезжий специалист и собственник местной недвижимости, будете платить подоходный налог по сниженной ставке: 20% вместо 40%. Стоит учитывать, что доходы в Португалии – это не только зарплата, но и пенсия, проценты по депозиту, прибыль от инвестиций, сдачи недвижимости в аренду.
Поиск недвижимости в Португалии
Искать недвижимость для покупки в Португалии можно через следующие местные сайты:
Также вы можете посмотреть, какие предложения есть на данный момент в Португалии, в нашем каталоге.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Риелторы и нотариусы в Португалии
Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.
Риелтор ответственен за чистоту проведения сделки и за то, чтобы узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.
Без помощи специалистов есть риск попасть в следующие ловушки.
Закон о суброгации. Согласно ему, долги владельца закреплены не за ним, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.
Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.
Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Часто недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сёстрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники желаемого дома находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.
Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее опишет перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.
Новый жилой квартал города Лиссабон
Отсутствие регистрации. Иногда здание не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко можно снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.
В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведённые на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.
Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с её помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счёт, а не на общий счёт агентства.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта
Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.
Этап 2. Составление доверенности
Если вы не хотите заниматься всеми вопросами самостоятельно и присутствовать в стране на всех этапах проведения сделки – составьте генеральную доверенность на юриста. Документ позволяет специалисту полностью действовать от вашего лица.
Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte) и открытие банковского счёта
Приобрести недвижимость в Португалии можно только имея индивидуальный налоговый номер. Без него не открыть банковский счёт, к нему будут привязаны все счета на оплату коммунальных услуг. С помощью юриста и фискального представителя (если инвестор – нерезидент Португалии) ИНН присваивается в Servico de Financas, после чего инвестор становится налоговым резидентом страны.
На получение ИНН требуется от одного до трёх дней, пошлина – около €8. Личное присутствие необязательно – достаточно сканов документов: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведённый на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, наличии юридического лица и т. д.
Стоит учесть сроки: при личном присутствии на открытие счёта и получение ИНН уйдёт три-четыре дня. Если всё делать по доверенности удалённо – около трёх недель, так как много времени будет потрачено на пересылку документов.
Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора
В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости как доказательство серьёзности намерений. Условия по задатку стандартные: если покупатель передумал – продавец деньги не возвращает, если передумал собственник – он отдаёт сумму в двойном размере.
Учтите, что все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.
Вид на набережную города Порту
Этап 5. Уплата налогов
В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.
Этап 6. Сбор и подготовка документов
Для заключения сделки потребуются следующие документы.
Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдаётся только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.
На сбор всех документов требуется примерно один-два месяца.
Этап 7. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)
Происходит в нотариальной конторе. Здесь же передаётся чек об уплате остатка стоимости недвижимости, ключи и документы на объект. Договор составляют на португальском языке.
В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки объекта, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.
Для перевода денег можно использовать несколько методов.
Открыть счёт в Португалии и перевести на него деньги из банка родной страны, к примеру России. В этом случае нужно в течение месяца оповестить российскую налоговую инспекцию об открытии счёта в иностранном государстве. Это дело одного дня.
Перевести деньги на счёт компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счёт на имя продавца и передаёт чек в момент заключения сделки. Внимательно относитесь к гарантиям, о которых мы говорили выше, а также учтите, что для получения «золотой визы» через инвестиции такой способ не подойдёт.
Перевести деньги напрямую на счёт продавца до подписания окончательного договора. Опять же – есть определённые риски, к тому же для получения ВНЖ на основе недвижимости такой вариант также не подойдёт.
Этап 8. Передача прав собственности
После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.
Авейру — город в Португалии, центр одноимённого округа и муниципалитета
Ипотека
Иностранец имеет право взять в Португалии кредит на покупку недвижимости. Условия довольно лояльные.
Ставка – в среднем 3,31% в год.
Первоначальный взнос – 30–50% от стоимости недвижимости.
Ежемесячная выплата – не более 35% от имеющихся доходов.
Срок ипотеки – до 40 лет.
Возраст заявителя – 21–75 лет. В сумме возраст лица и срок кредита не могут превышать 75 лет.
Учтите: взяв ипотеку в местном банке, получить инвесторскую «золотую визу» в Португалии вы уже не можете. Но если первые €350–500 тыс. (в зависимости от типа недвижимости) вы оплачиваете сами и хотите взять кредит сверх установленного лимита – такой вариант не повлияет на выдачу ВНЖ.
Для оформления жилищного кредита понадобится копия загранпаспорта, ИНН, выписка из банка о состоянии счёта, декларация о доходах за последний год или справка о доходах за последние три месяца.
Вот что продаётся в Португалии сегодня
670 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
104 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с 2 спальнями общей площадью 113,4 м2 расположена на 3 этаже и имеет эксклюзивный...
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с 1 спальней, общей площадью 113,4 м2 расположена на 5-м этаже и имеет эксклюзивный...
Роскошная квартира с 2 спальнями в исключительно удачно расположенном комплексе в Каркавелуше, на побережье Кашкайша.
Этот район славится своими пляжами, близостью к известным учебным центрам, таким как Школа бизнеса и экономики "Universidade Nova", традиционные зеленые зоны, такие как Quinta da Alagoa, и бесчисленные возможности для...
Роскошная квартира в охраняемой частной резиденции, с современной архитектурой и потрясающим видом на реку Тежу.
Эта роскошная квартира с 2 спальнями имеет общую площадь 95 кв. м, включая эксклюзивную террасу, кладовую и 1 парковочное место.
Расположение квартиры идеально подходит для тех, кто ищет практичность и комфорт. В 800 метрах от...
Эта квартира c 2 спальнями, является частью нового проекта с первоклассной отделкой.
В этом комплексе предусмотрены зеленые насаждения, детская игровая площадка, пешеходная дорожка и комната для проведения вечеринок - для этого не нужно будет выходить из дома, чтобы будущие жильцы могли наслаждаться семейным отдыхом в большей гармонии и...
Квартира с 2 спальнями в Матозиньюше, расположенная недалеко от центра города, с отличным доступом к общественному транспорту, торговым и туристическим районам. Удачное расположение позволяет насладиться городом, его культурными и историческими точками.
В доме большая гостиная, оборудованная кухня открытой планировки, две спальни и две ванные...
Эта просторная квартира с 3 спальнями, является частью комплекса, расположенного в Вила-Нова-де-Гайя на берегу реки Дору, в жилом районе, который становится все более популярным среди португальских и иностранных семей.
Рядом с комплексом находятся развлекательные центры и различные службы, включая школы, рестораны, супермаркеты и бары....
Эта квартира с 1 спальней является частью великолепного роскошного комплекса, расположенного рядом с рекой Лима в городе Виана-ду-Каштелу, где есть разнообразный набор квартир с типологией от Т2 до Т4, включая апартаменты Т4 с бассейном общей площадью 493 м2.
Квартира имеет современную архитектуру и отделку премиум-класса, которая сочетается с...
Эта квартира с 1 спальней, расположена на 2-м этаже блока C закрытого комплекса рядом с рекой Тежу.
Тихий современный район, в котором она расположена, имеет все необходимые услуги, такие как магазины, рынок, тренажерный зал и транспорт. Кроме того, всего в нескольких минутах езды от центра Лиссабона, аэропорта, Парка Наций и творческого...
Квартира находится в историческом здании в центре Порто.
Главный вход в комплекс полностью отреставрирован, включая полихромные мозаичные полы, стены и потолки с гипсовой лепниной.
Существующая лестница также будет восстановлена.
Квартира с двумя спальнями состоит из гостиной/кухни, двух сьютов, дополнительного санузла и будет иметь...
Представляем PRATA Riverside Village - уникальную возможность жить в историческом месте в Лиссабоне. Расположенный на берегу реки Тежу, PRATA Riverside Village представляет собой воплощение качественного проживания в Лиссабоне. Застройщик объявил о начале строительства нового (и последнего в комплексе) блока Art, предлагающего квартиры от студий...
Glacier Location LDA
180 000 €
Квартира в Порту, Португалия
71 м2322
Объект под сдачу
Отличное предложение для инвестиций и проживания. Квартира с мебель, после ремонта, две террасы, 2 WC, две спальни, открытая кухня и гостиная. Расположена в центральной части города Порто
Portugal Subtil
125 000 €
Квартира в Порту, Португалия
65 м2211
Вторичная недвижимость. Расположена на первом этаже. Одна спальня, кухня- гостиная. Гараж. Отличная инвестиция, доступная цена.
Portugal Subtil
125 000 €
Квартира в Порту, Португалия
65 м2211
Вторичная недвижимость. Расположена на первом этаже. Одна спальня, кухня- гостиная. Гараж. Отличная инвестиция, доступная цена.
Portugal Subtil
1 100 000 €
Квартира в Фуншале, Португалия
222 м2323
Онлайн-показУдалённая сделка
Представляем SAVOY RESIDENCE INSULAR: концепцию роскошного проживания в окружении изысканности.
Наши апартаменты отличаются просторной планировкой и роскошными удобствами. Приватные и бесконечные общие бассейны, сады, солнечные террасы и круглосуточная консьерж-служба - все это входит в инвестиционный пакет.
Жители также имеют возможность...
Glacier Location LDA
148 000 €
Апартаменты в Порталегри, Португалия
101 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Квартира с 3 спальнями в Порталегре, в полностью отремонтированном здании с высококачественной отделкой, готовая к проживанию.
Квартира общей площадью 101м2 разделена на:
-Гостиная;
-Кухня;
- 3 спальни;
- 2 Ванные комнаты
-Балкон.
Квартира имеет парковочное место.
Ожидаемое завершение строительных работ - август 2024 года....
Amber Star Real Estate
202 000 €
Квартира в Порту, Португалия
39 м2
Великолепный и современный комплекс, располеженный на берегу реки Доуру, в историческом центре города Порту, внесенном в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, с 1996 года, предлагает вам приобрести апартаменты на выбор.
Эта улица во все времена считалась престижным местом, привлекающим строительство элитных домов для проживания буржуазной элиты и...
Mercury Group
192 000 €
Квартира в Порту, Португалия
35 м2
Великолепный и современный комплекс, располеженный на берегу реки Доуру, в историческом центре города Порту, внесенном в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, с 1996 года, предлагает вам приобрести апартаменты на выбор.
Эта улица во все времена считалась престижным местом, привлекающим строительство элитных домов для проживания буржуазной элиты и...
Mercury Group
1 400 000 €
Офис в Порту, Португалия
335 м2
Великолепный и современный комплекс, располеженный на берегу реки Доуру, в историческом центре города Порту, внесенном в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, с 1996 года, предлагает вам приобрести апартаменты на выбор.
Эта улица во все времена считалась престижным местом, привлекающим строительство элитных домов для проживания буржуазной элиты и...
Mercury Group
435 000 €
Квартира в Порту, Португалия
79 м2
Великолепный и современный комплекс, располеженный на берегу реки Доуру, в историческом центре города Порту, внесенном в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, с 1996 года, предлагает вам приобрести апартаменты на выбор.
Эта улица во все времена считалась престижным местом, привлекающим строительство элитных домов для проживания буржуазной элиты и...
Покупая недвижимость в Португалии, нет необходимости постоянно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии
Дополнительные расходы
Кроме стоимости объекта придётся раскошелиться на сопутствующие расходы.
Гербовый сбор – 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
Налог на передачу прав собственности – 0–8%. Конкретный процент зависит от стоимости объекта и типа жилья (основное или второе). К примеру, если покупаете дом, в котором планируете жить постоянно, и цена его не превышает €92,4 тыс., налог вы не платите. А если приобретаете виллу за €287,2–574,3 тыс. (неважно, для постоянного или временного пребывания), придётся внести 8% от суммы.
Приятная новость: часть налога вы можете вернуть в качестве налогового вычета после подачи декларации. В зависимости от суммы покупки и уплаченного процента, сумма вычета составляет от €900 до €12 тыс.
Налог в случае покупки земли – 5%.
Оплата услуг риелторского агентства – 3–5%.
Стоимость услуг юриста – 1,0–1,5%.
Стоимость услуг нотариуса – 1% (около €250–270).
Регистрация права собственности – €250 или €400 (с привлечением ипотеки).
Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника – около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идёт арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съёмщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.
Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость любого типа, а инвестируя более €500 тыс., может рассчитывать на ВНЖ.
Процедура заключения сделки занимает от полутора до трёх месяцев, требует небольших сопутствующих затрат (примерно 5–7%), обязательной уплаты налога и гербового сбора (0,8–8,8%) и может быть проведена полностью удалённо.
Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.
