Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ?

Покупать недвижимость в ОАЭ имеют право граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В любом месте Дубая могут приобретать объекты лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.

Какую недвижимость имеет право купить иностранец?

Фрихолд-зоны. Иностранец неарабского происхождения может приобрести жильё и коммерческие объекты в определённых фрихолд-регионах ОАЭ. Объекты, расположенные в свободных зонах (free zone), оформляются в полную частную собственность, в дальнейшем их разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. В 2022 году в Шардже впервые появились фрихолд-зоны, где объекты могут быть оформлены в полную частную собственность.

В Дубае, например, большая часть территории уже признана зонами свободного владения.

Список фрихолд-зон Дубая

В Дубае большая часть территории признана зонами свободного владения

Лизхолд-зоны. Кроме этого, в ОАЭ встречаются лизхолд-регионы, где сделки с недвижимостью оформляются на правах долгосрочной аренды. Максимальный срок владения – 99 лет. По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть объект владельцу, которым обычно оказывается компания-застройщик. Но можно перезаключить договор на родственников или на себя на аналогичный срок. Либо продать объект раньше срока, передав покупателю оставшиеся годы аренды.

Какие права получает иностранный владелец недвижимости?

С 2006 года иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ получили те же права распоряжаться своей собственностью, что и граждане страны. То есть перепродавать, сдавать в аренду, дарить, передавать по наследству. До введения этого закона иностранцам позволялось лишь арендовать недвижимость в стране на 99 лет.

В феврале 2019 года в силу вступило нововведение, которое позволило зарубежным инвесторам в недвижимость получить «золотую визу» в ОАЭ. Правила несколько раз меняли, но с 2022 года государство установило порог стоимости: ВНЖ сроком на десять лет могут получить покупатели жилой недвижимости стоимостью от 2 млн AED ($544 тыс.).

Также иностранные владельцы недвижимости в Дубае могут претендовать на резидентскую визу сроком два года. Приобретаемый объект должен стоить от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.).

• Подробнее об изменениях в миграционной политике и новых видах ВНЖ читайте в нашем обзоре.

Есть ли ограничения для граждан России?

Граждане России могут приобретать недвижимость в ОАЭ на тех же условиях, что и иностранцы из любых других стран. В 2022–2024 годах Эмираты стали одним из самых популярных у россиян направлений.

Для россиян открыт доступ и к банковским счетам в ОАЭ. Пользоваться услугами в полном объёме могут резиденты с Emirates ID. Подробнее читайте в обзоре на Prian.

Какие обязанности ложатся на иностранца?

Жилая вилла, Дубай

Владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог, но есть годовой взнос на содержание здания, общей и прилегающей территории. Точная ставка зависит от застройщика и района, но варьируется в пределах $15–60 за кв. м.

Поиск недвижимости в ОАЭ

Недвижимость в Дубае и других эмиратах предлагает множество агентств и застройщиков – найти вариант не составит труда.

Главное, что следует проверить перед тем, как выбрать определённую компанию, – прошла ли она сертификацию в RERA (Земельном департаменте). В противном случае будет сложно добиться справедливости, если тот или иной агент вас обманет или строительная компания решит исчезнуть, не завершив проект.

На портале Prian.ru представлена обширная база объектов недвижимости в ОАЭ. Вы можете подписаться на обновления и оставить заявку на подбор предложений. По этой ссылке вы найдёте список агентств недвижимости из ОАЭ, которые готовы работать с русскоязычными клиентами.

Вот что продаётся в ОАЭ сегодня

42 268 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

102 м² 3 3

Старт продаж видовых резиденций у моря в проекте Mar Casa на полуострове Martime City Кому подойдёт: Инвесторам – проект расположен на первой береговой линии полуострова с лучшими видами на море. Также подойдёт всем поклонникам тропического отдыха с регулярным отдыхом на пляже, прогулками по набережной и морскими круизами. Локация: Martime...

Real Estate Dubai

56 358 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

42 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Старт продаж апартаментов от $354k в инвест-проекте Park Views Residences около Zabeel Park. Застройщик принимает...

Real Estate Dubai

60 182 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

78 м² 1 1

Старт продаж видовых квартир в The Source в Абу-Даби, на острове Saadiyat Для выгодных инвестиций: 1. Пишем эксперту в чат и получаем консультацию. 2. Вносим платежи по инвойсу. 3. В 3 квартале 2026 сдаём в аренду с доходностью до 12% Кому подойдёт: Точно инвесторам – проект расположен в туристическом районе с новыми музеями и красивыми...

Real Estate Dubai

60 384 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

150 м² 2 2

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...

Real Estate Dubai

70 194 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

36 м² 1 1

Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Предложение дня: Большие семейные апартаменты площадью 36м2 в Dubai Sports City Для комфортной жизни в жилом комплексе комфорт-класса Dubai Sports City 34 м2 1 этаж Без балкона Стоимость 280,000 AED (76,712$) Сдана в долгосрочную аренду...

Real Estate Dubai

74 060 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

63 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Sobha Verde – один из самых ожидаемых проектов от именитого застройщика, который перевернет ваши представления о...

Real Estate Dubai

75 479 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

100 м² 2 2

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...

Real Estate Dubai

78 799 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

34 м² 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

79 652 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

36 м² 1 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

85 428 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

39 м² 2 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

85 564 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

57 м² 1 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

89 400 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

39 м² 1 1

Viridis – новый жилой комплекс премиум-класса в сообществе DAMAC Hills 2 . Проект находится в самом сердце престижного района DAMAC Hills и состоит из четырех зданий, два из которых – гостиничные, а два – жилые. В любом из них можно купить полностью меблированные студии и апартаменты с одной или двумя спальнями площадью от 39 до 102 м².Вне...

Renaissance Estate

93 412 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

32 м² 1 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

95 800 €

Квартира в Шардже, ОАЭ

38 м²

Расположение: Люксовый проект городского типа на берегу Персидского залива расположен в одном из самых престижных районов в ОАЭ, городе Шарджа. Этот район является истинным символом роскоши и комфорта. Проект величественно возвышается над берегом моря, обеспечивая уникальный вид на Персидский залив. До международного аэропорта Дубая можно...

Mayalanya Group

96 412 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

194 м² 3 3

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...

Real Estate Dubai

96 419 €

Квартира в Шардже, ОАЭ

38 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит

Blue Bay Walk – престижный жилой комплекс расположенный вдоль побережья Арабского залива. Комплекс является частью Sharjah Waterfront City в районе Al Hamriya. Застройщик проекта – компания Ajmal Makan Properties. Инфраструктура: - круглосуточная охрана; - парковка; - домофон; - бассейн; - детский бассейн; - детская...

DDA Real Estate

99 075 €

Квартира в Шардже, ОАЭ

27 м² 1 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

99 130 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

39 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Azizi Riviera — многоэтажный комплекс, который сочетает в себе комфортабельную жилую и коммерческую недвижимость. Его застройкой занималась известная компания Azizi. Благодаря расположению здания вдоль кристальной лагуны,...

Real Estate Dubai

99 510 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

31 м² 1 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

100 217 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

89 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Sobha Verde – один из самых ожидаемых проектов от именитого застройщика, который перевернет ваши представления о...

Real Estate Dubai

Посмотреть ещё 6373 похожих объекта

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Для покупки жилья в ОАЭ нужно пройти четыре ключевые стадии.

Подписание предварительного договора

После того как вы нашли подходящий объект, нужно подписать предварительный договор на английском или арабском языке. Заверять его нотариально необязательно. В приложении к договору прописываются дополнительные условия – в данном случае лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, какие нюансы следует указать, учитывая особенности конкретного предложения.

В договоре нужно указать:

• адрес приобретаемого объекта,
• сумму сделки,
• ответственность сторон,
• распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.

Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документе указана дата завершения проекта, в котором находится ваше жильё. Также обязательно должна быть прописана компенсация, которую выплатит застройщик, если не завершит комплекс в установленный срок.

Улица Аль-Аруба, Шарджа

Подписание соглашения о продаже

Следующий этап – подписать меморандум о взаимопонимании (соглашение о купле-продаже), который в Дубае называют «контракт F». Скачать форму документа можно на сайте Земельного департамента Дубая.

Согласно договору покупатель передаёт продавцу аванс. Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше. Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если передумал инвестор – деньги остаются у продавца, если продавец – он должен вернуть деньги в двойном размере.

Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.

Заявка на получение сертификата NOC

Далее продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на сертификат об отсутствии возражений (NOC). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.

Передача собственности

После выдачи NOC продавец и покупатель идут в Земельный департамент Дубая для перевода недвижимости. Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (title deed) и официально становится владельцем недвижимости.

Кстати, в Дубае цифровую версию документа из реестра недвижимости можно проверить на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая. Каждый титул доступен всем желающим онлайн и имеет уникальный QR-код.

В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, процедура упрощается: NOC и контракт F отсутствуют, а покупатель подписывает первичный договор о продаже (initial contract of sale), который нужно переоформить, когда строительство завершат. Сделка в данном случае регистрируется во временном реестре.

Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.

Требуемые документы

Для заключения сделки покупателю нужно иметь:

• оригинал паспорта
• визу, на основании которой он находится в ОАЭ
• подтверждение адреса проживания в Дубае
• доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
• меморандум о взаимопонимании
• соглашение о продаже или первичный договор (если речь о строящемся объекте)
• сертификат NOC (для вторички)

Удалённая сделка

Купить недвижимость в ОАЭ можно удалённо. Для этого потребуется сделать доверенность на своего представителя, в качестве которого может выступать, к примеру, риелтор местного агентства.

Документ должен быть заверен нотариально в стране его подписания, после чего его требуется легализовать в посольстве ОАЭ, заверить в Министерстве иностранных дел и перевести на арабский язык. Если вы проживаете в ОАЭ и доверенность оформили в Эмиратах, подписание документа должен засвидетельствовать нотариус – этого требует Земельный департамент Дубая.

Ипотека и рассрочка

Иностранцы, планирующие купить недвижимость в ОАЭ, могут рассчитывать на кредит от банка и/или рассрочку от застройщика.

Типичные условия

• Ставка кредита – около 5% годовых.
• В качестве залога выступает приобретаемое имущество или первоначальный взнос.
• Банк выплачивает 60–80% суммы сделки в зависимости от наличия ВНЖ.
• Срок рассмотрения заявки – несколько месяцев.
• Среди обязательных документов – справка о регулярном доходе (конкретную сумму устанавливает банк).

Рассрочку на два – пять лет после окончания строительства предлагают не все застройщики, но в нынешних условиях таких предложений всё больше.

Al Reem (Аль-Рим) − островное сообщество с люксовой недвижимостью в Абу-Даби

Дополнительные расходы

• Гонорар риелтора. Стандартно 2% от стоимости покупки, но возможны и другие условия – обсудите этот вопрос с вашим маклером. В некоторых случаях (обычно на первичном рынке) работу агента оплачивает продавец/застройщик, в других – покупатель, гонорар может делиться между сторонами поровну.
• Единовременный налог (Property Transfer Fee). Cбор уплачивается в Земельный департамент Дубая (DLD): 4% + фиксированный административный сбор в размере 580 дирхамов ОАЭ (около $160). Как правило, продавец и покупатель делят сумму поровну. При покупке у застройщика этот налог может быть включён в стоимость.
• Ипотечный сбор. Если привлекается кредит, необходимо заплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.
• Административный сбор за регистрацию перехода прав собственности (Property Registration Fee). От 2 тыс. до 4 тыс. AED (от $545 до $1 100) в зависимости от цены недвижимости.
• Сбор за выдачу свидетельства о собственности. После завершения сделки потребуется обратиться в районный суд и запросить документ о праве собственности. Стоимость – около $70, срок оформления – три дня.

Дополнительно для вторичной недвижимости

• Взнос за NOC: $140–1 360 в зависимости от конкретного объекта.

После покупки недвижимости нужно

• Посетить ближайший офис Dubai Electricity and Water Authority и зарегистрировать соглашение на своё имя, представив документ о праве собственности и копию паспорта. Учтите, что потребуется внести залог $545–1090. 

• Зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за кондиционирование воздуха, если в вашем комплексе нет центральной системы.

Резюме

• В ОАЭ купить недвижимость может гражданин любой страны. Но для русскоязычных покупателей доступны только freehold-зоны.
• Если сумма сделки свыше 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), покупатель имеет право запросить ВНЖ (долгосрочную визу) в ОАЭ сроком на два года.
• Процедура покупки недвижимости в ОАЭ в сумме занимает около месяца и требует минимального пакета документов.
• Интересы как продавца, так и покупателя полностью защищены местным законодательством. На возведение новых проектов имеют право только лицензированные компании, которые не просто строят здание, но и заботятся о развитии окружающей инфраструктуры.
• После покупки собственник не выплачивает ежегодный налог на недвижимость, но должен делать взносы за обслуживание дома и прилегающей территории в ассоциацию ЖК, а также сделать единоразовый регистрационный взнос в процессе заключения сделки.

Фото: Unsplash (Mohsin, Mohsin, Eslam Tawakol, Ainur Kamaev, Kamil Rogalinski)

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru