Процедура приобретения недвижимости в США

Процедура приобретения недвижимости в США

Теги: США

Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости – как жилой, так и коммерческой. Никакого особого разрешения на покупку не требуется

Начинать покупку недвижимости следует с предварительного выбора объекта. Сейчас существуют широкие возможности для этого: тематические выставки, печатные издания, интернет. Доля интернета в поиске на данный момент достигает 80% и более. Следующий шаг – определиться с конкретным риэлтором (брокером). Рекомендуется заключить соглашение с брокером, который будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиске до получения ключей от нового жилья. Он окажет помощь в поиске подходящего варианта, в определении реальной рыночной стоимости, в торговле с продавцом для получения более выгодной цены, в оформлении всех документов, а также помощь в выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки. Как правило, покупатель не платит комиссионных своему брокеру при покупке. Риэлтор выясняет у клиента требования к недвижимости, срок и бюджет сделки, после чего покупателя по его желанию могут пригласить в ознакомительный тур для просмотра объектов.

Возможность удаленного приобретения

Если покупатель не намерен приезжать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости, он может провести сделку удаленно. В тех штатах, где сделка по недвижимости оформляется адвокатом это можно сделать при помощи доверенности на адвоката, которая оформляется в посольстве (консульстве) США в своей стране.  Специальную форму доверенности он пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.
 
В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.

Открытие банковского счета и ввоз наличных в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться наличными, открывать счет нет необходимости. При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9999, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Основную сумму на покупку и другие расходы можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на счет эскро. В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Как правило, у покупателя не будет необходимости объяснять в США происхождение денег.

Ввозимая сумма не облагается налогом, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи квартиры в России.
 
Заключение договора купли-продажи и регистрация сделки

Вся процедура покупки недвижимости (без получения ипотечного кредитования) занимает 15-30 дней. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.

Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Contract to Purchase Real Estate), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 3-5% от стоимости объекта. Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта.

Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист, который определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250-500. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радон), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).

Однако при покупке земельного участка, например, не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести.

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.
 
Дополнительные расходы

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости.

Оплата услуг брокера составляет 4-6%, и обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).
 
Аренда недвижимости

Существует несколько путей для поиска жилья с целью аренды. Многие занимаются поиском самостоятельно: через интернет, газетные объявления и т. д. Однако большинство арендаторов все же предпочитают обращаться в агентства по недвижимости. Чаще всего последние за свои услуги берут от половины до полного месячного размера аренды единоразово, в момент подписания арендного договора. Комиссию агентству может выплачивать как арендодатель, так и арендатор, это зависит от условий аренды.

Арендные ставки на квартиры оговариваются в договоре и не меняются до его окончания. Договор обычно заключается на один год, но бывает и на более долгий или меньший срок, по обоюдному согласию обеих сторон. В случае невыполнения условий договора одной из сторон, другая сторона имеет право расторгнуть договор или потребовать через суд материальную компенсацию за причиненный ущерб. Изменение арендной ставки после истечения договора может меняться или оставаться без изменения, в зависимости от ситуации на рынке.

Арендодатель не вправе дискриминировать будущего жильца по следующим признакам: пол, национальность, расовая принадлежность, вероисповедание, возраст, наличие несовершеннолетних детей, инвалидность. В противном случае он может быть подвергнут серьезному наказанию, вплоть до лишения свободы.
 
За помощь в написании статьи благодарим Тимофея Зайцева, компания GlobalCompany.RU

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Влияют ли громкие политические события (например, выход Великобритании из Евросоюза или потепление отношений с Турцией) на ваше желание купить недвижимость за рубежом?

Новости и статьи по теме «США»:

Статьи

Иммиграция в США: учеба, работа, инвестиции

Хотя покупка недвижимости в Соединенных Штатах не дает право на получение ВНЖ, есть три надежных способа туда переехать. Как поступить в американский университет, какие существуют виды рабочих виз, и когда вложения в собственный бизнес помогут осуществить мечту, - читайте в нашем материале. Читать

Сказочная недвижимость: почем продается?

В мире найдется немало объектов недвижимости, которые связаны с персонажами сказок, легенд или просто напоминают нам о них. Prian.ru рассказывает о самых актуальных предложениях – от маленького домика до целого леса. Где найти и за какую цену купить, читайте в нашем материале. Читать

Как получить грин-карту США. Права, обязанности, причины отказа

Грин-карта не просто позволяет круглый год жить в США. Имея в кармане этот документ, можно получить льготную ипотеку, скидку на обучение в университетах, стипендию или грант. Prian.ru рассказывает, как правильно оформить вид на жительство в США. Читать

В Швейцарии упадут цены на жилье, а в США покупателей «элитки» будут проверять. Дайджест Prian.ru c 11 по 17 января

UBS: в 2016 году жилье в Швейцарии подешевеет впервые за 17 лет. США будут проверять владельцев элитной недвижимости на Манхэттене и в Майами. Названы лучшие европейские города для инвестиций в недвижимость в 2016 году. Представляем подборку самых важных новостей недели с комментариями профессионалов рынка. Читать

Самые яркие архитектурные проекты 2015 года

Прошедший год оказался богат на события в области мирового строительства и архитектуры. В 2015-м было реализовано или запущено множество проектов, самые яркие из которых мы предлагаем вспомнить. Читать

Сейчас на Prian.ru

162246 предложений
недвижимости
в 50 странах мира
от 915 компаний
и частных лиц