Версия
для печати
для печати
Юрмальская недвижимость, особенно на первой линии центральной части курорта, слишком дорогая. Рассуждениям на эту тему уже второй год, но с особой силой они зазвучали из уст работающих на латвийском курорте маклеров весной — летом этого года. Суть их сводилась к следующему: доминирующие на первой линии цены в 4 500-7 000 евро за кв. м (даже если объект предлагается без отделки) неадекватны и неподъемны для массового покупателя из стран СНГ. Подтверждением тому стал определенный спад продаж нынешним летом. И тепла толком не было, и цены кусачие. Маклеры признавались: слишком многие клиенты, мечтавшие о квартире рядом с побережьем Рижского залива, разочарованы юрмальским прейскурантом и выбрали для покупки второго жилья другие страны.
«Зачем заказчики юрмальских проектов первой линии искусственно завышают цены на проекты? При выборе ими более адекватной политики ценообразования поток клиентов был бы более массовым», — публично недоумевают посредники и призывают зарабатывать за счет большего объема сделок, а не за счет единичных продаж. По версии многих из них, для того чтобы рынок первой линии юрмальской недвижимости активизировался, было бы разумно опустить цены на 25-30%. Покупатель отреагировал бы на это незамедлительно.
Неужели застройщики сами не чувствуют рынка?! Желая узнать настроения и точку зрения застройщиков, журнал и портал varianti.lv и обратились за разъяснениями к представителям компаний, реализующих в Юрмале элитные многоквартирные проекты. Чтобы из первых уст получить информацию как о ценах и ходе торгловли, так и об отношении к темам перегрева рынка и снижения цен?
Кристина Волк, руководитель отдела продаж компании Interhaus (торгует апартаментами в комплексе «Вилла-21», строительство которого завершилось в сентябре):
— Interhaus уже многие годы самостоятельно проектирует, строит и продает жилые комплексы в Юрмале. Мы работали и при росте рынка, и во времена тяжелейшего кризиса. На наш взгляд, проект «Вилла-21» вызывает довольно высокий интерес у покупателей: к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию, 12 из 29 квартир были зарезервированы. Наши предложения варируются от 4 500 до 6 500 евро за кв. м без отделки. Цена 6 500 евро за кв. м относиться к квартирам, которые находятся ближе к дюнной зоне и расположены на последнем этаже комплекса. Из этих квартир открывается вид на море, и именно они вызвали наибольший интерес покупателей: три из четырех «видовых» апартаментов проданы. Подвигались ли мы по цене? Договоры покупки дороже 6 000 евро за кв. м имеются.
Конечно, есть люди, которые говорят, что за эти деньги могут приобрести недвижимость на Лазурном берегу. Это их право. Однако есть и те, кто ценит наше предложение: хороший и качественный дом в дюнной зоне. Полагаем, что на рынке мало проектов, готовых конкурировать с нашим. И из десятка потенциальных клиентов всегда найдется хотя бы один, который заплатит за качество.
Очевидно, что нам хотелось бы распродать квартиры как можно скорее. Но, понимая рынок, ставим себе реальную задачу реализовать их за два года. Ни в коем случаe не считаем свои цены завышенными. Есть спрос, должно быть и предложение. Качественный продукт имеет свою цену.
Конечно, если на первой береговой линии центральной части Юрмалы построят пять суперкачественных новых домов, то ценовая коррекция возможна. Только вы почти не найдете свободных мест для застройки у моря. На участке от Майори до Булдури их осталось мало. Предполагаю, что если юрмальские цены и не будут расти в ближайшее время, то останутся на нынешнем уровне.
Игорь Гостев, руководитель отдела продаж компании DMJ Development (в конце весны сдала в эксплуатацию клубный дом «Мелодии моря» на пять апартаментов):
— У каждого продукта имеются своя цена и свой покупатель. Наш дом — это дом с определенной историей, со своей аурой, с высоким качеством постройки. Это проект с расположением на первой линии, непосредственно рядом с пляжем, в очень престижном месте. В воссозданном нами памятнике архитектуры когда-то проживал фабрикант Кузнецов, владевший знаменитой Рижской фарфоровой фабрикой.
Апартаменты в проекте «Мелодии моря» продаются за 7 900 евро за кв. м с полной высококачественной дизайнерской отделкой, оснащеными немецкой кухонной техникой, имеющей 5-летнюю гарантию. Это предложение лишь на 15-20% дороже, чем в других новых проектах премиум-класса с серой отделкой. Поэтому на фоне 4 500- 6 500 евро за кв. м наши цены не выглядят запредельными. Эту цену планируем держать и дальше.
Любой новый жилой проект, в том числе в Юрмале, — это определенный бизнес-план, в котором учтены и определенные расходы на его развитие, и определенная прибыль. И если у кого-то цены кажутся высокими, то это не значит, что данный девелопер надеется заработать больше всех.
Надо учитывать абсолютно все слагаемые себестоимости проекта: расходы и на строительство, и на приобретение земли. Одно дело, когда на участке 2 500 квадратных метров возводят дом на 25 квартир, и совсем другое — на пять. Нагрузка на квадратный метр жилья будет значительно различаться. Да и себестоимость строительства единицы площади в доме на пять квартир, гораздо выше, чем в 25-квартирном. Абсолютно эксклюзивный проект на первой линии, в котором у жильцов не будет толпы соседей и где очень дорогая земля, не может стоить как обычная многоэтажка!
Откуда берутся все эти разговоры о завышенных ценах? Ведь в прошлом году они почти не звучали. Просто тогда все продавалось довольно быстро. Сейчас — медленней. Тем не менее в Юрмале происходят сделки с апартаментами и по 8 000 евро за кв. м, и по 10 000. Они носят единичный характер, но они есть. Все зависит от качества и концепции дома. И девелоперы прекрасно понимают, что и почему они делают.
Александр Ефимов, руководитель отдела продаж и маркетинга компании Westbalt Group (осенью завершает строительство проекта Villa Lido):
—В проекте Villa Lido торгуем квартирами от 4 500 евро за кв. м. Без отделки. Продажи начали в июле этого года и сразу же был заключен договор продажи одной квартиры (всего их 20. — m2). К концу сентября зарезервированы еще две.
Жилье в таких комплексах, как Villa Lido — товар штучный, приобрести его может далеко не каждый. Сейчас вот закончилось строительство, все приведено в порядок, красиво обустроено: темпы продаж должны возрасти. Бессмыслено говорить о завышенных ценах в общем. Нужно изучать конкретные объекты. Комплексы друг от друга отличаются, и то, что стоит выше среднего, на деле оказывается наполнено дополнительными преимуществами.
Мне кажется, что скорее завышены цены не на элитные проекты, которых немного, а на проекты по сути своей эконом-класса, в лучшем случае — бизнес-класса. Многие эти проекты взводятся не столько для проживания людей, сколько для получения вида на жительство, и предлагаются по 3 500—4 500 евро за кв. м. Это и создает мнение о завышености цен.
Благодаря выходу новых проектов конкуренция в Юрмале обостряется. Голосовать за обоснованность цен будут покупатели. И если заказчики проектов готовы ждать их, своих покупателей, то не вижу никаких проблем в тех ценах, которые присутствуют в элитных комплексах. Только не нужно примерять их абсолютно на все проекты. Элита — это элита. У нас, как у заказчика проекта, есть своя внутренняя мотивация и свое понимание того, что происходит на рынке.
На рынке сейчас заявляются будущие юрмальские проекты и по 10 000 евро за кв. м. Кто-то скажет, что это ожидание переоценено. Но если они будут ждать своих покупателей и все в итоге распродадут, значит, стратегия продаж была выбрана правильно.
Алексей Загребельный, руководитель компании R.Evolution City (в начале осени сдан в эксплуатацию The Home (21 квартира), в 2013 году начинается строительство квартала LEGEND):
— Нужно четко ставить вопрос: что мы продаем? Мы продаем качественное жилье в качественном месте. Вопрос второй: для кого продаем? Для покупателей из Москвы, которые сами живут в недвижимости стоимостью от 20 000 долларов за кв. м. И, смею вас заверить, что цена в 5 000 евро за кв. м не пугает их. Она им понятна, если это адекватный продукт. Они хотят и здесь, в Юрмале, видеть качественное жилье, которое имеют у себя на родине. А у нас качественного жилья мало.
Если учитывать все вышеизложенное, то можно сделать вывод: рынок не переоценен. Спрос находится в балансе с предложением. И я не вижу, что в ближайшие пару лет начнется супермассовая застройка первой и второй линий: максимум — 150-200 квартир. Банки по-прежнему неохотно кредитуют девелоперов: только некоторые проекты и с очень низкой экспозицией.
То качественное предложение, что имеется, продается. Во всем мире соседние дома могут отличаться друг от друга по цене на 30-40%. Различие определяется именно качеством. И если у нас в The Home на момент сдачи в эксплуатацию было зарезервировано 50% площадей (торговля ведется от 2 500 евро за кв. м. — ), — это говорит о его адекватности. 50% — замечательный результат.
Качество проекта, пока он не сдан в эксплуатацию, оценить трудно: красиво делать визуализации научились все. А реализовать на деле то, что декларируешь, не всегда получается. C The Home у нас получилось. Наш следующий проект — LEGEND — будет еще более амбициозным. И то, что строить его (70 квартир) мы будем сразу, а не поэтапно, говорит о нашем ожидании по поводу перспектив развития рынка.
Илзе Мазуренко, совладелица компании Baltic Sothebys International Realty (представляет проект комплекса Kado Karim, заявленная цена в котором составит от 10 000 евро за кв. м):
— Быстро распродается то жилье, что предлагается за 2 500- 3 500 евро за кв. м, даже несмотря на то, что оно находится на удалении от моря. Вблизи концертного зала «Дзинтари» очень много проектов среднего уровня по довольно солидным ценам от 4 500-5 500 евро за кв м. Так как мы являемся прежде всего крупными брокерами, то видим: действительно элитных (по месторасположению, сервису, концепции, размерам квартир) проектов не хватает. Наш Kado Karim — это определенный вызов, ведь средняя площадь квартир в нем будет около 200 кв. м. Сейчас мы ведем работы над утверждением эскизного проекта и разрабатываем технический.
Заявленная цена продажи в Kado Karim — от 10 000 евро за кв. м. Это с полной дизайнерской отделкой от американского архитектора Карима Рашида. Отделкой действительно дорогой — от 1 000 евро за кв. м. А если клиент пожелает, то стоимость отделки сможет достичь и 5 000 евро за кв. м, тогда покупка обойдется дороже.
О сроках продажи такого объекта (в нем будет 21 квартира) говорить не хочу. Пока заказчик только заявил о проекте, о том, что он будет. Реализация начнется со следующего года. Без особой спешки, без нужды распродавать все на стадии бумаги. Продажи пойдут, когда уже что-то будет построено, когда можно будет воочию убедиться в качестве предложения и концепции проекта.
Многие юрмальские застройщики делают проекты без дополнительной уникальности. Не обеспечив привлекательного соотношения качества и цены, распродать их потом трудно. Значит, в своем бизнес-плане заказчик проекта допустил ошибки: сам в начале загнал себя в эйфорию, а теперь пребывает в депрессии.
Как посредники мы сталкиваемся с тем, что москвичи говорят о желательной цене в 3 000-4 000 евро за кв. м. То, что стоит 5 000-7 000 евро за кв. м, продается не быстро. Наши 10 000 евро, повторюсь, — это вызов. Посмотрим, что получится. Убеждена, что абсолютно люксовых проектов с апартаментами в один-два миллиона евро в Юрмале нет. Почти в каждом проекте можно обнаружить отсутствие каких-то обязательных для люксового сегмента параметров.
Вообще, сделок дороже 7 000 евро за кв. м в Юрмале происходит не так уж и много — не более семи-восьми в год. Это нормально. Хочется только предостеречь владельцев недвижимости от эйфории: такие сделки, скорее, исключение, и их нельзя рассматривать как некий средний ориентир для рынка.
Автор Роман Голубев
