Личный опыт: покупка банковского объекта недвижимости в испанской Торревьехе

5 апреля 2013 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Испания

Андрей продал комнату в коммуналке на окраине Москвы и решил с умом вложить полученные деньги. Лучшим вариантом, по мнению всей семьи, стало приобретение жилья для отдыха за границей. Так, наш герой стал владельцем банковской квартиры в Испании.

Чайка в небе

ДОСЬЕ PRIAN.RU

Покупатель: Андрей из Москвы

Риэлтор: OleInternational S.L

Объект: квартира площадью 50 кв.м.

Регион: Испания, Торревьеха

Сделка: покупка банковской квартиры на вторичном рынке, октябрь 2012 года

Цена: €45 тыс. плюс затраты на оформление – около €5 тыс.

восклицательный знак

* Большое значение имеет дом, в котором расположена квартира. В старых домах квартиры стоят дешевле, но капитальный ремонт обойдется много дороже.
* Если что-то очень сильно понравится, нужно быть готовым быстро сорваться с места и лететь оформлять покупку – объект может уйти к другому покупателю.
* В Торревьехе существует ассоциация агентств недвижимости, куда входит только 15-20 агентств, которые получают квартиры напрямую от банков.


Мечты и реальность
Вопрос о недвижимости за рубежом в нашей семье возник давно. Хотя бы раз в год мы постоянно бываем на море. И поэтому захотелось иметь что-то постоянное, свое. Тем более, так получается, что все наши родственники (особенно с маленькими детьми), имеют отпуска в разное время года, не стесняя друг друга. Кто-то стабильно отдыхает в июне, кто-то из нас не приезжает раньше октября. Пресловутая «дача на море» оказалась нужна нам всем. У меня была небольшая комната в коммуналке на окраине Москвы, я давно собирался ее продать. На вырученные деньги все равно ничего пристойного в Москве было не купить, а просто «проесть» - глупо. Поэтому покупка недвижимости на берегу моря казалась хорошей идеей.
Рассматривались только два направления: Балканы и Испания.

 

Изначально мы были нацелены на Болгарию. Главным образом, из-за относительной дешевизны. Важным преимуществом также был славянский язык и хорошее отношение к русским. Но на этом все плюсы Болгарии для нас заканчивались. Никто из нас раньше там не был и эмоционально к стране не привязан. К тому же, курортный сезон в Болгарии не очень длинный, а близкая к нашей ментальность и социалистическое прошлое определяют некоторые особенности страны, от которых уже устали здесь.
Когда же мы увидели, что цены в Испании не на много выше болгарских, вопрос о выборе страны отпал сам собой. Мы все бывали в Испании несколько раз и успели полюбить эту страну. Каждый год, когда мы с родными определялись с местом отпуска, Испания почти всегда «побеждала».
После того, как определились с выбором страны, начали подбирать место. Каталония, которую мы неплохо знали, по недвижимости была дорогой, да и стоимость проживания там несколько выше, а курортный сезон – короче. Поэтому мы рассматривали более южные части побережья. Обсуждали этот вопрос и с друзьями, которые также интересовались этой темой. Сработало «сарафанное радио». Друзья друзей посоветовали Торревьеху.
Все члены нашей семьи хотели бы ездить на море не менее одного раз в год. Причем, не обязательно летом. В Торревьехе климат располагал к круглогодичному отдыху.

После этого начали читать статьи о Торревьехе и изучать предложения на Prian. Выбрали несколько квартир, подходящих по цене и расположению и отправили запросы в агентства, которые их предлагали. В конечном итоге, стали общаться с представителями 5-ти агентств недвижимости. Многие вопросы прояснились уже в ходе общения с риелторами по Интернету и скайпу, однако все равно информация была неполной, надо было ехать и смотреть на месте.
испания
Первая поездка и выбор объекта

Первая поездка состоялась летом 2012 года. Хотелось посмотреть на местность, инфраструктуру города и типы квартир. С выбором не спешили, так как была возможность приехать еще раз, но, уже точно зная, что мы хотим.

После первого посещения города решили, что будем покупать квартиру. Свой дом это, конечно, идеально. Но он стоит дороже, находится дальше от моря, обязательно нужна машина, что не всегда удобно, так как это предполагает аренду автомобиля, а значит дополнительные траты. А, имея квартиру в городе, всегда можно находиться в центре активной жизни: рядом магазины, общественный транспорт, рестораны, пляж, в общем, все те очаги цивилизации, к которым мы привыкли.

Мы хотели двуспальную квартиру, рядом с пляжем. В Испании, кстати, очень популярны из-за жары летом, дома с окнами спален и /или кухни в узкие «колодцы», напоминающие питерские дворы, только гораздо меньше. Нам хотелось, чтобы хотя бы часть окон выходила на улицу, а в идеале – все. Второе пожелание – кухня. В большинстве рассматриваемых квартир в Торревьехе кухня представляла собой отделенную перегородкой часть гостиной, так называемая, «американка». Нам этот вариант не нравился, хотелось отдельную кухню, пусть даже маленькую, но отдельную. В итоге, купили такую квартиру, как хотели.

 

***

Во время первого посещения Торревьехи было просмотрено довольно много квартир. После 5-7 квартиры уже представляешь себе, какие они бывают, и какую ты можешь себе позволить, исходя из имеющихся средств. Кроме того, начинаешь ориентироваться в местоположении квартиры: как далеко она от пляжа (именно от пляжа, а не от моря, т.к. некоторые дома стоят на берегу, но до пляжа идти пешком 20 минут и более), в каком районе (и кто там в основном проживает), какая вокруг инфраструктура и т.д.

Некоторые, на первый взгляд пристойные варианты, на деле оказались неприемлемыми. Большое значение также имеет дом, в котором расположена квартира. В старых домах квартиры стоят дешевле, но капитальный ремонт обойдется много дороже. Поэтому мы рассматривали только предложения в домах, построенных в течение последних десяти лет.

И все же, во время первого посещения мы квартиру не выбрали, но уже точно знали, что нам нужно, где нужно и, главное, определились с риэлтором.
 

Опасения

Конечно, вначале были опасения. Мой родственник работает в СМИ и сам постоянно мониторит этот вопрос. То, что происходило еще несколько лет назад, часто было откровенно опасным. Покупателей «кидали». Таких историй, к сожалению, много. Сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону, стала более ответственной и цивилизованной. Зарубежные риэлторские агентства (включая те, где собственники – наши бывшие соотечественники) поняли, что обмануть по любому вопросу – себе в убыток. В век Интернета и увеличения скорости обмена информации это, как минимум губительно для их же собственного бизнеса.
 

Работа с риэлтором
Из собственного опыта скажу, риэлтор – ключевая фигура при покупке недвижимости. Хороший риелтор сэкономит вам деньги и время, и вы получите квартиру, максимально соответствующую той, которую хотели.

Как я уже говорил, при первом посещении Торревьехи мы работали с пятью риэлторами. Некоторые показались не совсем надежными, некоторые не предложили подходящие варианты.  Опять же, исходя из собственного опыта, могу дать несколько советов, как выбирать агентство и риэлтора, тем более что многие квартиры продаются сразу несколькими агентствами.
Испания балкон с цветами


Советы от покупателя:
Первое, попросите показать вам офис агентства недвижимости, где работает риэлтор. Если его нет или он не внушает вам доверия, лучше с этим агентством не работать.
 

Второе, еще на этапе выбора предложений зайдите на сайт агентства, которое предлагает квартиру, и посмотрите, кто там работает и кто хозяин. Лучше, если хозяин агентства и часть сотрудников - испанцы. При этом, в хорошем агентстве есть всегда сотрудники, говорящие на других языках, включая русский.
 

Третье, обратите внимание на то, как строится цена объекта. В Испании все расходы по купле-продаже несет продавец, вне зависимости от того частное это лицо или банк. Вы как покупатель ничего не платите агентству. Если в предложении указано, что вы должны к стоимости квартиры доплатить 3-5 тыс. евро еще за что-то, то, скорее всего, эти деньги «сверху» риэлтор хочет оставить себе. Есть небольшая часть квартир, которые хозяева отдают на продажу эксклюзивно одному агентству. Но большинство находятся в общей базе данных, и их может продать любое агентство. Правило здесь одно – конечная цена для покупателя у всех должна быть одна. Поэтому, если вы видите у разных агентств одну и ту же квартиру по разной цене, то кто-то хочет на вас слегка нажиться. Один риэлтор мне как-то прислал предложение квартиры, которую я уже видел, на 10 тыс. дороже, чем она продавалась.
 

Четвертое, узнайте, продает ли агентство квартиры от банков. В Торревьехе существует ассоциация агентств недвижимости, куда входит только 15-20 агентств, которые получают квартиры напрямую от банков.
 

И пятое, риэлтор должен вызывать у вас доверие (насколько это вообще возможно). Хороший риэлтор всегда учтет ваши интересы и убережет от «плохой» покупки.



В конечном итоге, мы стали работать с одним риэлтором – представителем агентства OleInternational S.L. После нашего с ней общения в первый приезд летом 2012 года, риэлтор четко поняла, что мы хотим.

Потом, уже из Москвы, постоянно общались с ней через скайп. За это время нам прислали много предложений, показала сайты, где мы могли сами отыскивать недорогие банковские варианты, всегда предупреждали нас о «подводных камнях» (старый дом, плохие коммуникации, необходимость дорогого ремонта, плохой район и т.д.).

В итоге, к нашему второму приезду  риэлтор предложила нам объект, который устроил нас во всех отношениях. Это небольшая, но очень уютная, светлая квартира с хорошей планировкой: две спальни, гостиная, и, главное, отдельная кухня с окном. Все окна квартиры выходят на улицу и смотрят на север и северо-запад, что для солнечной Испании – огромное преимущество. Квартира в 3-4 минутах от центрального пляжа, в десяти минутах от центра Торревьехи, магазинов и прочих нужных объектов, что удобно и взрослым и детям.
 

Оформление сделки
В итоге у нас ушло пять месяцев на выбор объекта. Многие из друзей, например, сказали, что их бы это не устроило. Во-первых, нужно быть постоянно «включенным» в тему, посвящать этому все свободное время. Во-вторых, это очень «нервно»: объекты на рынке появляются и уходят, если что-то очень сильно понравится, нужно быть готовым быстро сорваться с места и лететь оформлять покупку – объект может уйти к другому покупателю. Многие предпочитают все сделать за один приезд и во многом это лучше.

Но, повторюсь, мы четко были нацелены на второй приезд в Торревьеху, и у нас была такая возможность. Все это время риэлтор постоянно отслеживала появляющиеся предложения и присылала нам варианты, предупреждала нас о планируемых акциях, когда банки на некоторое время значительно снижают цену на ряд квартир. Именно в ходе такой банковской акции и появилась «наша» квартира.

 

Это произошло неожиданно и быстро. Вечером мы должны были вылетать в Торревьеху, а утром позвонила риэлтор и попросила срочно посмотреть один вариант. Это была квартира, которую только что банк  выставил на продажу со скидкой 25%. Раньше этот вариант квартиры мы не рассматривали, т.к. он был нам не по карману. Представитель агентства тут же его забронировала для нас, и мы были первыми в очереди на его покупку. Когда на следующий день в Торревьехе мы увидели эту квартиру, вопросов уже не было – это была «наша» квартира! Мы посмотрели еще несколько вариантов в этот же день, но уже просто так, для «очистки совести». Поэтому сам выбор квартиры занял у нас полтора-два часа, но это только потому, что мы до этого уже побывали в городе и видели другие варианты, а потом несколько месяцев выбирали дистанционно и уже хорошо знали все особенности. С первого же раза выбрать трудно, особенно если средства у вас ограничены. Без хорошего риэлтора здесь не обойтись.
 

***

Изначально, при покупке нас очень пугало незнание языка, местных законов и техническая реализация покупки. Разумеется, все было бы в десятки раз сложнее, если б не поддержка компании.

Со следующего дня после выбора квартиры начался процесс приобретения. В течение пяти рабочих дней с риэлтором мы ездили в банк, к нотариусу (для подписания договоров нам пригласили переводчика), в офис (обратите внимание – риэлтор обязательно должен показать и представить вам офис компании, с которой вы заключаете контракт на покупку недвижимости), ездили в местную полицию для оформления номеров иностранца, которые необходимы для покупки недвижимости. Особых трудностей во всех указанных местах с оформлением не было, так как мы не брали квартиру в ипотеку.
 

Оказалось, что именно с ипотекой осенью 2012 года появились сложности: банки неохотно стали предоставлять кредиты российским покупателям. Это возможно сделать (наши друзья смогли получить ипотеку на покупку дома в Торревьехе), но для этого потребуется много подтверждающих документов из России, часто с оригинальной (не скан) печатью. Кстати, за последние несколько месяцев появились некоторые «ужесточения» по отношению к гражданам СНГ. Когда вы будете открывать счет в банке для перевода денег на покупку, от вас могут потребовать справки о происхождении денег. Поэтому везите с собой квитанции об обмене валюты и другие документы, подтверждающие законность ваших денег.
 

Поскольку мы все документы в банке Торревьехи оформляли через русскоязычную сотрудницу, которая внимательно проверила наши бумаги, то трудностей в переводе справок и чеков не возникло. Еще один момент: вы можете ввезти в Испанию без декларирования до €10 тыс. на 1 человека. Если вы будете оставлять в банке более крупную сумму, от вас потребуют декларацию от испанских таможенников.
 

В общем, все основные действия мы выполнили за 3-4 дня, остальное время ждали оформления документов и наслаждались солнцем.

В банк мы положили только часть суммы покупки – деньги, которые привезли с собой. Остальные деньги переводили из Москвы. Для этого нужно уведомить налоговую о наличие счета за рубежом.

Окончательная сделка осуществилась после перевода всей необходимой суммы. Можно приехать повторно на сделку в Испанию, или же ждать там, на месте, пока вам по доверенности из России переведут деньги на покупку. Но это затратные по времени и деньгам варианты. Большинство предпочитает оставить доверенность риэлтору для завершения сделки и получения оригинальных документов. Мы тоже поступили так.  Представитель агентства завершила сделку, переоформила на нас контракты по воде, электричеству и другим коммунальным вопросам, оформила страховку на квартиру и т.д. Копии всех документов тут же пересылались нам по электронной почте. А оригиналы мы получили на руки, когда приезжали в Торревьеху в конце февраля 2013.

 

Нынешнее состояние и будущее

Мы были довольны покупкой этой квартиры с самого начала, но особенно рады теперь, когда все волнения позади и можно просто получать удовольствие. Главное, что рядом море, и все необходимые для нормальной жизни объекты в пешей доступности. А квартира – просто чудо, такое впечатление, что живешь там уже много лет.

Не совсем нравится только одно – цены на авиа перелеты. Вопрос существенный, хотя и не относящийся к самой Торревьехе. Цена прямых перелетов до Аликанте (ближайший аэропорт) в летний сезон в оба конца – около 20000 рублей на человека.
 

Ремонт объекта

Мы купили квартиру от банка, но в хорошем состоянии, ремонт не потребовался. Наш риэлтор показала нам все магазины, рассказала, что и где можно купить дешевле. Мы купили новую мебель, технику. Была только небольшая проблема с водой. Так как квартира была банковская, на момент ее приобретения, банк перекрывает доступ воды. Это правильно и необходимо – никто кроме вас не сможет пользоваться в этом случае квартирой. Открыть доступ может только новый владелец. Для этого нам нужно было обратиться в местный «ЖЭК». Но все остальное прошло благополучно. Сотрудники этой организации окрыли нам воду. Оказалось, что в ванной комнате (техническое состояние кранов мы проверяли в квартире вместе с представителем «ЖЭКа») протекают краны. Но уже через три часа пришли местные сантехники и поменяли их. Услуга обошлась в €80. Все остальное мы делали сами, поэтому больше «технических» трат у нас не было. В целом же на обустройство квартиры мы потратили около €4 тыс., из них около €1 тыс. – на электроприборы (холодильник, стиралка, кондиционер).
 

Коммунальные платежи

Пока нас нет в Торревьехе, за квартирой следит наш риэлтор. Если решим сдавать, тоже будем действовать через нее. Для этого нужно оформить доверенность у нотариуса.

Пока сложно сказать, во сколько точно обойдется годовое содержание квартиры, некоторые цены изменились с Нового года и, понятно, что не в сторону уменьшения. По приблизительным расчетам, без учета расходов в сроки пребывания (дополнительные расходы на свет, воду), получается не более €1тыс. в год за все коммунальные базисные услуги, включая страховку и налог на недвижимость. Пока нас это устраивает. Очень надеемся, что повышаться тарифы не будут. Но в этом вопросе прогнозировать что-то крайне сложно.

Коммунальные платежи списываются с нашего счета, который мы открыли в момент покупки в испанском банке, в Торревьехе. К слову, всем потенциальным покупателям рекомендую не затягивать с уведомлением налоговых органов об открытии счета в банке за рубежом в России. Процедура простая – вы просто предоставите сведения о том, что открыли за рубежом счет в банке, и получаете уведомление налоговой службы о том, что сообщение от вас принято. В противном же случае, если вы не уведомите налоговую, вам обеспечен штраф.
 

Об ощущении в стране 

Сейчас в Испании, в Торревьехе, мы чувствуем себя скорее не туристами, а иностранцами, но уже очень «своими» иностранцами. В маленьких магазинчиках по соседству нас узнают продавцы, знают, что мы из России, помогают с выбором покупок, иногда советуют ближайшие магазины, где работают русские продавцы, чтобы облегчить нам процесс покупки. Мешает отсутствие знания языка. В остальном в Испании очень комфортно для всех, кто относится к этой стране уважительно и со взаимным дружелюбием.

Мы не встречали негатива со стороны испанцев. Кроме того, Торревьеха -  город межнациональный. Там много наших соотечественников, жителей Скандинавии, Германии, Англии. Места хватает всем.
 

Планы на будущее
С Москвой связана работа и вся  жизнь. Что покажет время, неизвестно. На данном этапе было бы идеально, чтобы решились визовые вопросы. Не то чтобы мы могли буквально с завтрашнего дня жить в Испании безвылазно, но сам факт осознания того, что вы имеете право находиться в любимом солнечном месте не 90 дней в полугодие (как указано в визе), а, условно говоря, 200 или столько сколько вам захочется (позволяли бы средства) – это очень радует и внушает оптимизм.

 

Времяпрепровождение за рубежом

Как в любом доме, вернее, на даче, основное время препровождения – это отдых, бытовые вопросы. Кстати, в крупных торговых центрах, вам помогут поставить и Интернет и спутниковую тарелку ТВ. Если взять в аренду машину, то можно путешествовать по ближайшим регионам: недалеко Андалусия и даже до Мадрида не более 6 часов езды.

Вокруг самой Торревьехи много старинных городов, есть заповедники, озера с фламинго, аквапарк,  чистейшие «дикие» пляжи. Если нет желания садиться за руль, можно купить велосипед. Если нет желания выбираться из города, можно отдыхать только в Торревьехе. Туристическая инфраструктура небольшого города развита хорошо.

Недалеко от нашего дома два больших супермаркета, есть несколько маленьких магазинчиков, некоторые круглосуточные. Очень нравятся и цены, и выбор продуктов по сравнению с Москвой. Для бытовых нужд есть китайские магазины, которые работают с утра до вечера, без перерывов и выходных. Там недорого можно купить все, что нужно для дома.

***

Испанцы толерантны и дружелюбны. Скромный набор испанских слов плюс английский язык помогает решать проблемы. Практически вся местная молодежь и представители туриндустрии хорошо знают английский язык. Но даже если вы не знаете ни слова по-испански или по-английски, вас постараются понять или найти того, кто поймет.

Фото Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Испания»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: испанский рынок

Директор по продажам компании Grupo Mahersol Виктория Кутузова поделилась своими мыслями о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Испании, рассказала о ценах, иностранном спросе, банковском жилье и особенностях подготовки к быстрой и удачной покупке. Читать

Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

В редакцию Prian.ru часто приходят вопросы о том, может ли иностранец, который не имеет вида на жительство в стране Евросоюза, купить там недвижимость в ипотеку. Сегодня мы расскажем, какие условия кредитования предлагают местные банки и что требуется от претендента. На примере Испании, и не только… Читать

Барселона для инвестора: что, где и почему?

Каталонская столица кажется привлекательной со всех сторон. Это же настоящий музей под открытым небом, каждый кусочек которого должен быть на вес золота. Так оно, да не так. В любом городе есть районы, которые местные и иностранные покупатели выбирают для жизни и инвестиций чаще всего. О том, что это за районы, и чем они привлекательны, мы сейчас и поговорим… Читать

Личный опыт: курортная и арендная квартиры в Торревьехе

Татьяне из Киева давно полюбилась Испания, и как только в семье встал вопрос, куда вложить деньги, выбор пал на недвижимость именно в этой стране. Сначала планировали ограничиться одной квартирой для собственного отдыха, но после крайне удачной первой покупки, решили инвестировать еще и в арендное жилье. Читать

Расходы на недвижимость: Ницца или Барселона

В консультацию Prian.ru часто приходят вопросы о том, каковы дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости за рубежом, в каких странах они выше, а в каких ниже, на чем можно сэкономить, а где точно придется потратиться. В этом материале мы сравниваем платежи покупателя типовой квартиры в двух популярных курортных городах – Ницце и Барселоне. Читать