Германия: инвестиционная грамотность – залог успеха даже при небольшом бюджете

Правило №1: определиться с месторасположением вашей будущей недвижимости
 

Как таковых плохих регионов в Германии нет, но важно подобрать наиболее подходящий регион именно для вас. Скажем, если вы хотите сдавать недвижимость в аренду туристам, тогда следует остановить свой выбор  на центральных районах крупных городов. Если планируете, что ваш ребенок будет учиться в немецком вузе, следует выбирать города с крупными университетами: Берлин, Мюнхен, Гамбург, Штуттгарт, Лейпциг, Гёттинген и др. Если вы хотите отдыхать или приезжать на оздоровление, тогда стоит остановиться на курортной местности: Бавария, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония и др.
Более сложным вопрос становится при инвестировании ради инвестирования, т.е. получения дохода с купленной недвижимости. В Германии различают долгосрочное и краткосрочное инвестирование. Под долгосрочным понимается вложение средств на долгий срок, т.е. в недвижимость, которая растет в цене. Такие объекты находятся в основном в центре крупных городов и районах с потенциалом развития.  Подобные варианты приносят, как правило, невысокий доход с аренды, поскольку цена их высока, зато быстро дорожают. Для подобного вложения средств стоит рассмотреть центральные районы Берлина, Мюнхена, Гамбурга, Лейпцига...
Под краткосрочным капиталовложением понимается максимальная отдача в ближайшей перспективе, т.е. получение максимального дохода с аренды при минимальных вложениях. Недвижимость, способная принести «быстрые деньги», расположена обычно в небольших городах, на окраинах крупных городов или в развивающихся землях востока страны (Саксония, Тюрингия, Саксония-Анхальт). При этом стоит учесть: такая недвижимость благодаря низкой стоимости приносит высокий доход с аренды (до 10% годовых чистыми). Но цены на объекты практически не меняются.

Правило №2: обратить внимание на состояние здания
 

В Германии нет таких проблем, как покупка недвижимости с долгами бывшего владельца или правами третьих лиц. Зато есть иные нюансы. К примеру, каждый дом рано или поздно требует ремонта. Капитальные ремонты проводятся, как правило, с периодичностью 20-30 лет. Если дом давно не ремонтировался, это означает, что в ближайшие годы ему потребуется восстановление, которое оплачивается из кармана всех владельцев. В нормальной ситуации, нужные деньги копятся в коммунальной кассе при домоуправлении - всеми владельцами дома на протяжении многих лет. Но если дом уже требует ремонта, а достаточной суммы нет, расходы вносятся владельцами в виде внеплановых выплат, отказаться от которых невозможно. В итоге сэкономив на покупке квартиры, вы можете заплатить приличную сумму на ремонт.
Кстати, в некоторых регионах Германии государство проводит санационные программы: постепенно все здания данного региона должны быть отреставрированы их собственниками, т.е. здания должны ремонтироваться не по решению совладельцев или домоуправления, а по решению властей. Такие программы имеют также и положительную сторону: при санировании таких зданий собственники получают значительные налоговые льготы от государства.

Правило №3: Обратить внимание на наличие договора аренды
 

Германия – страна арендаторов. Права арендаторов здесь защищены законом больше, чем права владельцев недвижимости. С этим нужно смириться и учитывать ряд нюансов при сдаче недвижимости в аренду. Если наниматель проживает в квартире более 30 лет, а договор с ним был заключен еще до воссоединения Германии, то такого арендатора будет очень сложно выселить. В случае принудительного выселения, суд может оказаться на стороне арендатора. Такая же ситуация и с социально слабыми слоями населения: инвалидами, многодетными матерями-одиночками и т.д. Поэтому если вы решили приобретать недвижимость для собственного проживания, выбирайте объекты без арендаторов или со свежими договорами аренды.
Если известно, что арендатор имеет задержки по оплате арендной платы и вносит средства нерегулярно, то это сигнал к тому, что и в будущем с таким человеком могут быть проблемы. При задержке арендной платы на 2 месяца, вы имеете право выселить должника. Но если же он откажется добровольно покидать квартиру, то принудительное выселение через суд может занять значительное время и стоить немалых средств. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость с арендатором, необходимо убедиться в его порядочности и стабильности поступления арендных платежей хотя бы при прошлом владельце.
Отдельно стоит сказать о недвижимости, сданной в аренду курортным комплексам. Такие объекты приемлемы по цене, расположены в привлекательных курортных местах, владельцы могут проживать в них определенное время, а в оставшееся – сдавать в аренду отелю. Такие варианты подойдут людям, которые действительно только пару раз в году приезжают отдыхать в свой дом или квартиру. Но тем, кто ищет жилье для постоянного проживания, такие объекты не подойдут, поскольку договора аренды часто заключены на несколько лет и продлеваются автоматически, если их вовремя не расторгнуть. Помимо этого в большей части таких квартир нельзя прописаться в качестве основного места жительства, а только в качестве дополнительного.

Правило №4: Проверить состояние недвижимости
 

Недвижимость, требующая ремонта, всегда ниже в цене. Предпочитая такой объект идентичному, но уже отремонтированному, необходимо отдавать себе отчет в том, сможете ли вы произвести в нем ремонт и во сколько это выльется. Ремонт в Германии можно выполнить и за пару тысяч евро, а можно и за более круглую сумму, в зависимости от того, что нужно делать и кто это будет делать.
Услуги немецких строительных компаний довольно дороги при сравнительно невысокой стоимости стройматериалов. Самые дорогостоящие работы – это замена отопления, ремонт крыши, ремонт коммуникаций. Сравнительно дешево обходится замена полов, покраска стен, замена сантехники, возведение гипсокартоновых стен. Для сдачи в аренду достаточно проведения простого ремонта: полы – ламинат, стены окрашены белым цветом, стандартная сантехника и плитка. Обставлять квартиру мебелью и даже кухней вовсе не обязательно, поскольку арендаторы переезжают, как правило, со своей мебелью.

Правило №5: Проверить указанную продавцом доходность
 

Нередко указанная продавцом или маклером доходность является «грязной», без учета многих дополнительных расходов. В Германии принято указывать доходность с холодной аренды, т.е. арендной платы без учета коммунальных услуг. Но холодная аренда – это далеко не чистый доход, получаемый владельцем. Прежде всего, из холодной аренды надо вычесть расходы, которые по закону не перелагаются на арендатора, т.е. услуги домоуправления и взносы в коммунальную кассу дома на ремонт. Вычтя их из холодной аренды, мы получаем чистый доход до налогообложения.
Если владелец дополнительно использует услуги управляющей компании, сумма чистого дохода также снижается. Некоторые продавцы указывают потенциальную доходность при сдаче объекта в аренду. В таком случае необходимо учитывать актуальное состояние недвижимости (пригодна ли она для сдачи в аренду), а также актуальную ситуацию на рынке (не завышена ли указанная арендная плата, сможете ли вы найти по такой цене арендатора).
Покупая объект на окраине маленького, неизвестного городка с нереально высоким доходом, вы должны отдавать себе отчет в том, что если текущий арендатор съедет, нового будет найти непросто. Лучше купить объект подороже в более хорошем месте и с более низкой, зато стабильной доходностью.

Правило №6: Проверить размер жилищно-коммунальных услуг
 

Размер ежемесячных расходов на содержание недвижимости большей частью зависит от объема вашего личного потребления… но не только. К примеру, в энергоэффективных домах (с утепленным фасадом, новыми пластиковыми окнами, хорошо изолированной крышей) расходы на отопление могут быть на 30-50% ниже.
Помимо этого в жилищную плату входят взносы в коммунальную кассу дома на ремонт, которые при грядущем ремонте или спустя несколько лет после него могут быть выше. Есть и дополнительные расходы - содержание лифта, бассейна, консьержа, крупной территории дома и т.д.

Правило №7: получить как можно больше информации, совершая сделку заочно
 

В наш информационный век даже сделки с недвижимостью можно совершать дистанционно, доверив оформление маклеру. Если вы приняли такое решение, то перед покупкой постарайтесь получить как можно больше информации об объекте: состояние дома, расположение объекта, актуальные фотографии, договора аренды, размер жилищно-коммунальных услуг, предстоящие ремонты и др. Опытный хороший маклер сможет посоветовать вам, какой из выбранных объектов более ликвидный и больше подходит под ваши требования.  

Правило №8: рассматривать покупку недвижимости на аукционе только при большой уверенности в качестве недвижимости и ее цене
 

Покупка недвижимости на аукционе приобрела большую популярность несколько лет назад, но со временем такие сделки все чаще стали играть на руку продавцам, а не покупателям. Иногда организаторы аукционов называют их даже инструментом выгодно продать недвижимость. Заметьте: продать, а не купить. Особенностью такой продажи является открытая цена, т.е. объект приобретается участником, предложившим максимальную цену.
Войдя в азарт, участники часто забывают о рыночной стоимости недвижимости и иногда даже переплачивают. При этом судом, проводящим аукцион, нередко предоставляется неполная информация о недвижимости, и после покупки начинают всплывать проблемы. Поэтому мы советуем принимать участие в аукционах только при наличии полной информации и уверенности в ликвидности покупаемого объекта.
Соблюдая эти немногие правила, вам удастся избежать в будущем многих проблем. Немалую роль в успешности сделки играет опыт и открытость маклера, к которому вы обращаетесь.
Внимание! Эту и другие темы генеральный менеджер компании L&B Immobiliya Кейт Леманн осветит на семинаре, который будет проводиться 6 и 7 декабря в московском офисе компании по адресу: Москва, ул. Садовническая 76/71 с1
На семинаре также будут обсуждаться следующие темы:
•    Инвестиционная привлекательность Германии на основе статистических данных.
•    Анализ наиболее доходных городов и областей страны.
•   Пошаговый процесс покупки недвижимости в Германии: из чего складывается стоимость, практические советы, рекомендации об оформлении в собственность недвижимости в стране.
•    Налоговое законодательство на приобретение недвижимости.
•    Как избежать проблем и обезопасить себя при покупке недвижимости в Германии
•    Ипотека при покупке недвижимости: анализ предложений, условий
•    Особенности жилой недвижимости в Германии: для собственного проживания или сдачи в аренду.
•    Коммерческая недвижимость в Германии: выбор наиболее привлекательных объектов для высокодоходного инвестирования.
•    Новостройки в Германии, особенности оформления, перспективы, новые предложения нашей компании
•    Бесплатная консультация по другим интересующим покупателей вопросам
 Приглашаем всех желающих посетить наш московский офис и лично пообщаться с представителями компании.

Получить более подробную информацию о семинаре и записаться на бесплатную консультацию вы можете одним из следующих способов:

Тел. в Москве:     (495)7957716
                                 (495)9732045
Тел. в Берлине:  +493076214976
Email: [email protected]
Сайт: www.immobiliya.de
Фото Ольга Давыдова, Илья Огородников

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru